投资性房地产后续计量之公允价值模式探究

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1、投资性房地产后续计量之公允价值模式探究　　【摘要】成本模式与公允价值模式是企业对投资性房地产进行后续计量的两种方法。然而，不同的模式必然会对企业产生不同的影响。本文将介绍投资性房地产公允价值模式的后续计量方法，并简要分析其对企业产生的影响以及存在的相关问题。【关键词】投资性房地产公允价值计量模式影响存在问题一、公允价值模式运用的前提条件（1）活跃的房地产交易市场必须存在于投资性房地产的所在地。这里的所在地一般是指投资性房地产所处的城市，对于一些大中城市而言，应当具体化为其所在的城区。（2）企业能够从该活跃房地产交易市场上取得相同或相似的房地产的市场价格和其他有关信息，从而运用科学

2、的估算方法与模型估计出投资性房地产的公允价值。相同或相似的房地产，就建筑物来说，是指所处地理位置、周边环境、性质、结构种类、新旧的程度、可使用条件相同或相近的建筑物；对土地使用权来说，是指其区域、地理环境相同或相近、可使用条件相类似的土地。二、采用公允价值模式进行后续计量的会计处理5使用公允价值模式进行后续计量的时候，不用对投资性房地产计提折旧或摊销，而以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础来调整其账面价值，公允价值与原账面价值两者的差额计入到当期损益。投资性房地产取得的租金收入，则应当确认为其他业务收入。运用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，必须遵循以下会计处理规定：

3、（1）企业自行建造或外购取得的投资性房地产，按照其实际成本，借记“投资性房地产——成本”科目，贷记“银行存款”和“在建工程”等科目。（2）不须对投资性房地产进行计提折旧或摊销，企业应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础来调整其账面价值，公允价值与原账面价值两者的差额计入当期损益。资产负债表日投资性房地产的公允价值高于其账面价值的差额，借记“投资性房地产——公允价值变动”等科目，贷记“公允价值变动损益”科目；公允价值低于其账面价值的差作相反的会计分录。（3）取得的租金收入，要借记“银行存款”科目，贷记“其他业务收入科目”三、有关投资性房地产后续计量模式变更的注意事项5为了确

4、保会计信息具有可比性，企业对投资性房地产的计量模式一旦确定采用上述两种模式的一种，则不能随意改变。如果有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续并且可靠地取得，与此同时，其必须满足采用公允价值计量模式的条件，应当采用公允价值模式计量；在其他情况下，则采用成本模式计量。投资性房地产后续计量模式的变更，变更前和变更后的做法都必须符合会计准则的要求，变更过程必须要有充分的理由来证明其合理性。从成本模式变更为公允价值模式的应当为会计政策变更处理，进行追溯调整，将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额调整期初留存收益（未分配利润）。但已采用公允价值模式计量的投资性房地产，则不得从公允价值

5、模式变更为成本模式。当企业变更投资性房地产后续计量模式时，要依据计量模式变更日投资性房地产的公允价值，借记“投资性房地产（成本）”科目，按照已计提的折旧或摊销，借记“投资性房地产累计折旧（摊销）”科目，原已经计提减值准备的，借记“投资性房地产减值准备”科目，按原账面价值，贷记“投资性房地产科目”，按照公允价值与账面价值的差额，贷记或借记“利润分配——未分配利润”、“盈余公积”等科目。四、公允价值模式对企业的影响（1）公允价值模式影响企业资产结构。公允价值模式虽不会使企业的资产总量发生变化，但在核算过程中，原来计入到存货、5固定资产和无形资产中核算和列报的投资性房地产，都会被放到“

6、投资性房地产”科目中去核算，且单独列报在资产负债表上，这样对拥有大量投资性房地产的企业而言，其固定资产和无形资产的总量会下降，相反，投资性房地产的总量会增加，进而影响到企业的资产结构。（2）公允价值模式影响企业的利润。由于公允价值模式对投资性房地产不进行计提折旧或摊销，而企业在资产负债表日对投资性房地产进行后续计量，把公允价值与原账面价值间的差额计入到当期损益，今后每年企业要重估投资性房地产的资产价值，如果以后增值，则公允价值与原账面的价值就会计入到当期损益，这样对企业当期的利润是有利的。但投资性房地产资产价值出现贬值，则会在今后确认更多的减值损失，这就加大了企业的财务风险。（3

7、）公允价值模式影响所有者权益。在成本模式转为公允价值模式时，应作为会计政策变更处理，公允价值与账面价值的差额调整为留存收益。当目前房地产价格高于历史成本时，企业的所有者权益就会增加。如果企业将自用房地产或存货转换为投资性房地产且转换日公允价值大于原账面价值时，则差额计入资本公积，就会增加所有者权益。五、公允价值模式存在的问题5（1）我国并不像西方有着发达的交易市场，公允价值难以取得。由于新准则对投资性房地产公允价值计量模式的使用有一定的限制性条件，企业不能估算投资性房地产的公允价