房地产行业2019年中期投资策略报告：稳中求进，分化显现

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1、长城证券3目录1.近期房地产政策回顾62.房地产政策主要驱动：稳增长、防风险、惠民生72.1稳增长：行业面临短期下行压力72.2防风险：居民杠杆率水平依然处于上升通道112.3惠民生：重点城市库存较低，房价普遍回暖122.4对短期房地产政策的看法：短期基调可能依然以稳为主，但因城施策框架下政策分化将更明显153.房地产行业中长期展望173.1城镇化仍有空间173.2结构性机会凸显184.房地产板块投资建议214.1板块行情回顾214.2板块投资建议26长城证券4图表目录图1：近期房地产政策回顾6图2：房地产政策主要驱动7图3：房地产业对GDP累计同比的拉动/%*7图4：土地出让金占地方财

2、政收入比重7图5：一二三线商品房销售额同比8图6：一二三线商品房销售面积同比8图7：商品房销售额构成（按能级）8图8：商品房销售面积构成（按能级）8图9：地产投资及商品房销售额累计同比10图10：月度商品房销售面积及同比10图11：居民杠杆率11图12：居民存贷款同比11图13：新增人民币贷款及居民户中长期贷款11图14：新增人民币贷款及居民户中长期贷款累计同比11图15：个人购房贷款及房地产贷款占比12图16：70城新房价格同环比12图17：70城新房价格环比上涨城市数比重12图18：百城住宅类用地成交溢价率13图19：新增供给情况（新开工-销售）14图20：商品房待售面积（竣工未售口

3、径）14图21：重点一二三线狭义库存/套14图22：重点一二三线狭义去化周期/月14图23：重点城市狭义去化周期15图24：房地产政策主要驱动总结15图25：对短期房地产政策的看法16图26：城镇化率17图27：城镇人均住宅面积18图28：2010年人口普查城市住房建成时间（按户数）18图29：2017年广州城市居民家庭居住房屋来源（按户）18图30：2013年深圳存量住房构成（按套）18图31：新增本地农民工占新增农民工比例19图32：新增省内外出农民工占新增外出农民工比例19图33：近一年板块走势（截止6月28日）21图34：2018及2019年上半年板块月度超额收益21图35：20

4、18及2019年上半年板块涨幅排名21图36：板块PETTM22图37：板块PBLF22图38：板块与全部A股相对估值22图39：板块与全部A股（除银行）相对估值22图40：龙头房企上半年末PE及PB估值24图41：万科PEBAND25图42：招蛇PEBAND25长城证券5图43：图44：图45：图46：图47：图48：图49：图50：图51：图52：保利PEBAND25华夏幸福PEBAND25新城PEBAND25金地PEBAND25中南PEBAND25阳光城PEBAND25行业top5、top10、top30及top50销售额增速*26行业top5、top10、top30及top50销

5、售额集中度*26重点31城新房成交量累计同比27重点一二三线新房成交量累计同比27表1：表2：表3：表4：表5：表6：表7：表8：表9：棚改货币化安置对三四线销售的影响9棚改开工套数：2018年情况及2019年计划92019年棚改货币化安置比例对销售面积的敏感性分析102019年1-5月70城新房价格累计涨幅前15位13城镇化推进过程中带来的新增住房需求17重点城市经济及人口数据192019年上半年板块涨幅前十232019年上半年板块跌幅前十232019年重点个股涨跌幅23长城证券61.近期房地产政策回顾n目前来看楼市政策主基调依然是三稳，在因城施策框架下政策分化更为明显：回顾2018年

6、至今的房地产政策，我们认为可以大致分为三个阶段：ü2018年8月之前：基调偏紧，政策呈现地方性、扩大化及行政化特征。2018年8月之前房地产政策基本延续了2017年偏紧的基调，5月住建部约谈了房价上涨过快的12城，6月传出棚改货币化安置比例收紧的消息，此外各地调控政策密集出台，且呈现出地方性、扩大化及行政化的特征，具体来说，1）中央层面的表态减少，政策大部分出自地方政府层面；2）部分三四线甚至县城也跟进出台了一系列调控政策；3）从调控手段来看，限售、摇号等行政性手段相继出现。宏观环境上，去杠杆加速推进，资管新规等出台，对房企资金面产生一定压力。ü2018年8月-2019年3月：三稳首次提

7、出，资金面出现松动。2018年年末菏泽取消限售成为市场关注焦点，被认为是政策基调转变的重要信号，我们认为早在2018年8月住建部座谈会首次提到“稳地价、稳房价、稳预期”时，政策基调就发生了微调，平稳发展成为阶段目标，与之相呼应，下半年各地调控政策出台明显减少。在宏观环境上，资金面出现松动，去杠杆节奏放缓，10月传部分城市房贷利率下调，进入2019年，1月初央行全面降准，一季度龙头房企资金面出现明显好转。ü2019年4月至今：对价格保