房地产行业2019年投资策略：分化·变革·机遇

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1、目录从地产行情的“N形走势”谈板块投资逻辑6政策与流动性预期，地产板块走势的驱动因素6周期演进，博弈不止——地产行情的核心逻辑6把脉周期，地产板块走到了什么位置8政策面偏紧，坚持“房住不炒”定位8基本面回落，销售下滑叠加土地市场回落9一二线城市：销售下滑主要因素来自于去化率回落10三四线城市：销售放缓主要因素来自于棚改及货币化安置率回落11结论：2018年，地产板块处于周期博弈的第三阶段11政策面紧叠加基本面弱，2018年板块行情走弱11以史为鉴，基本面回落趋势下的相同与不同12中长期房价系统性风险有限，区域分化大势所趋14三大需求相互对冲，总需求将平稳释放14增量人口带来的

2、需求释放将放缓14改善需求仍有空间，住宅更新需求或将成新支撑因素15房价整体仍然安全，产业变迁驱动区域分化15房价大幅回调风险不大，短期过快上涨或存风险15对标美国，产业变迁驱动区域房价出现较大分化16租赁及保障房发展研判，市场化发展机遇仍存17租赁及保障房起步早，与住房市场并行发展17租赁与保障房受制于财政状况，建设较为缓慢18市场化发展仍将持续，加快健全二手房市场19周期研判，地产板块在2019年将走向何处21展望2019年，基本面将何去何从21销售层面，预计2019年销售面积下滑7.9%，销售额下滑5.6%21投资层面，预计2019年新开工增长3.0%，地产投资增长3.

3、4%25对比历史，行情演化路径初探312012年上半年，政策边际微调下的修复行情312014年下半年，政策转向带来的趋势性行情32结论：对比前两轮，后续行情演化或更类似于2012年34展望未来，行业分化与变革中如何把握行情机遇？35总量数据下行，行政调控进一步紧缩可能性下降35流动性边际好转，按揭利率或将逐步触顶36板块中期底部或逐步探明，估值修复行情有望延续37图表目录图1：2017年年末至今，地产板块走出“N形走势”6图2：基本面与政策面博弈构成不同时期投资策略7图3：小周期变化中基本面与政策面的相互作用关系7图4：2018年以来，商品房销售面积增速逐步下滑9图5：201

4、8年以来，商品房销售额增速逐步下滑9图6：2018年以来，住宅类用地土地成交楼面均价走低9图7：2018年以来，住宅类用地土地成交溢价率走低9图8：300城土地市场数据显示，2018年以来土地流拍率大幅上升10图9：2018年以来，一二线城市商品房销售面积增速维持弱势10图10：2018年以来，三四线城市商品房销售面积增速持续下滑10图11：2018年下半年以来，重点城市新开盘去化率逐步下滑11图12：2018年下半年以来，一线及二线城市新开盘去化率逐步下滑11图13：2018年下半年以来，PSL提供资金量显著下滑11图14：目前开工未售库存的去化周期已经降至历史上较低水平1

5、1图15：2018年，房地产行业政策面偏紧、基本面走弱，板块行情持续走弱12图16：从竣工未售库存来看，当前库存去化周期低于2011年底和2013年底12图17：从开工未售库存来看，当前库存去化周期低于2011年底和2013年底13图18：当前与2011年及2013年底对比，地产投资增速均处回落前夕13图19：当前地产投资的高增速主要依靠土地购置费的高增长推动13图20：从人口维度看中长期住房需求料将平稳释放14图21：我国城镇化率年度增长幅度出现一定下滑15图22：对比美国和日本，我国城镇化空间仍在，但已过发展最快阶段15图23：人均居住面积仍有提升空间，未来或将平稳增长1

6、5图24：随着房屋老化，存量住宅更新将成为未来重要需求支撑15图25：房价整体大幅回调风险并不大，但若短期快速上涨或存一定风险16图26：产业变迁带来的人口和财富分化将使得不同区域房价出现较大分化16图27：2015年以来广深、核心二线及重点都市圈城市人口增速远超平均17图28：人均居住面积仍有提升空间，未来或将平稳增长17图29：产业分化带来的区域分化料将长期持续17图30：全国公共财政保障性安居工程支出2017年有所下降18图31：近年来廉租房与公租房财政支出持续下滑18图32：保障房建设2011年后快速下降，目前数据已不再公布19图33：1998年房改后城市人均居住面积

7、得到大幅度提升19图34：2017年至2018年，一线城市销售面积基本上已经处于底部21图35：2017年至2018年，一线城市销售额基本上已经处于底部21图36：2018年一线城市新增供应明显增加22图37：2018年一线城市新开盘去化率有所下滑22图38：2017年至2018年，二线城市销售面积处于底部盘整状态22图39：2017年至2018年，二线城市销售额处于底部盘整状态22图40：二线城市2018年以来新增供应逐步回落23图41：2018年二线城市新开盘去化率有所下滑23图42：近年来棚改货币