房地产行业周观点＆高频追踪报告：政策调控与房企布局错位，蓝筹估值修复仍有支撑

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1、证券研究报告

2、行业跟踪报告总量研究

3、房地产政策调控与房企布局错位，蓝筹估值修复仍有支撑招商房地产周观点&高频追踪报告赵可博士刘义董浩研究助理0755-829432310755-829407900755-83295441zhaoke@cmschina.com.cnliuyi5@cmschina.com.cndonghao@cmschina.com.cnS1090513110001S1090512050003李洋研究助理0755-83284815liyang24@cmschina.com.cn报告日期：2017年9月24日本周最新观点-行业策略与配置组合行业策略：（1）政策补刀一是表态，二是给加供

4、给稳房价留出时间。近日多城出台楼市调控新政，这些城市之前政策并不太严，库存去化相对充分，同时也是炒作氛围比较浓的城市，政策补刀（向主流城市看齐）一是表态（尤其是在金九银十传统旺季期间，同时也打消宏观下滑地产放松的粗放逻辑），二也给加供给稳房价留出时间另外，对交易的限制（限售等），1）目的是抑制投资性需求，初衷是降低“资产”流动性以稳定市场，短期来看，会对市场形成一定冲击，但当投资性需求短期影响被消化后，市场价格仍由交易的边际决定，如果市场流动性下降，势必也会加大波动性，在中周期复苏背景下，短期而言加速调整，中期销量见底（18Q2左右）后也会加大价格向上弹性；2）在抑制短期投资性需求之外，或许会

5、加大居民购房一步到位的选择，对于改善型刚需和偏大的户型或是利好（2）强调政策往往相对滞后，加速周期的变化，全局销量同比底部仍在18Q2左右。限售政策是滞后数据（房价）的，因此起到的是加速周期变化的作用，我们不用去猜测政策往何处走，因为政策效果的观察变量就是按揭利率，从十年期国债领先作用看，按揭利率同比应该会持续走高到明年一季度，所以我们判断的全局销量同比底部在明年年中前后的这个结论没有变化，短期按揭利率还会上升。结构上看，低基数将导致一二线城市销量降幅在今年年底明显收窄-2-本周最新观点-行业策略与配置组合（3）强调高折价地产蓝筹仍有修复空间。对于地产股，看历史上，超额收益区间在底部左侧一到二

6、个季度开始，强调近期地产股上涨逻辑主要来源于三点：a.房地产股票相对估值位于历史底部，b.市场给予集中度提高背景下的龙头地产股溢价，c.经济数据较差增加地产放松预期近期政策出台，直接改变第3条逻辑，短期对市场有负面影响；但集中度提高逻辑短期无法证伪，将支持蓝筹估值整体的修复空间，而板块前面的上涨使得估值优势发生结构性变化，前期上涨过快，市值较资产价格（nav）折价较小或有溢价的公司后续持续上涨需要短期的消化，而折价水平高（便宜），资源属性强的地产公司仍有修复空间另外，几周前我们发布报告称，“销售上浮，调控下沉”，意指未来弱二线和三四线政策还可继续发酵强化，但地产公司布局也在打一个“空间差”，布

7、局往一线和强二线上浮，而一线和强二线此前政策也够强，影响边际最大的时间点已经过去，因此，未来房地产龙头公司相对优势将更加凸显后话：市场在此前对于地产行业的变化的预期可以概括成：有么赌放松、要么赌“reits”，从目前观察，放松的点还要看明年，市场短期消化调控加强后，后者赌“reits”关注度会更提高，关注地产基金标的、关注自持物业标的和租赁标的等配置组合见下页-3-本周最新观点-行业策略与配置组合配置组合：配置组合：逆向投资仍是策略主线，首选资源价值或业绩增速突出、且估值有优势的蓝筹白马，转型地产股需重视安全边际。（部分标的因进入投行名单而暂时调出组合）1.基本面角度：首选高折价资源型企业、市

8、占率快速提高的全国型龙头、以及中等市值的规模成长型企业：高折价资源型推荐【侨城、北京城建等】，尤其是兼具资源价值和业绩提速双击的【侨城】；全国型龙头推荐【万科、保利、金地等】，万科长期价值更为突出，保利和金地当前更具性价比优势；中等市值的规模成长型推荐【新城/阳光城等】；四季度往后一二线城市销量降幅有望收窄，可加大对周转型公司的关注2.“租购并举”是重大制度性变革，政策红利有望持续落地：我们去年以来就不断提示，今年一定是租赁大年，中央和地方均出台指导性政策，并且租赁行业后续在融资和税收环节有望得到进一步支持；大开发商、地方国企、中介服务商等角色将成为集中式长租的主导，二手中介将成为分散式长租的

9、主导；关注【世联、万科等】3.多元化转型是打开增长天花板的重要路径，并且市场的风险偏好有望适度改善，可加大对部分小票的关注力度，新领域成长性和基于RNAV的安全边际是选股原则。尽管【嘉宝集团】性价比稍有瑕疵，但却是受益于存量资管大时代的房地产基金稀缺标的，仍可积极关注；大健康方面，关注医美潜在龙头【苏宁环球】，地产RNAV提供显著安全边际，医美产业转型提供潜在期权4.国央企改革仍是全年重要主题：重