房地产行业周观点＆高频追踪报告：存量资金博弈下我们或许得把供需分析得更细致点，房地产股票估值仍在博弈区间

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1、证券研究报告

2、行业跟踪报告总量研究

3、房地产存量资金博弈下我们或许得把供需分析得更细致点，房地产股票估值仍在博弈区间招商房地产周观点&高频追踪报告赵可博士刘义黄梓钊研究助理0755-829432310755-829407900755-83295441zhaoke@cmschina.com.cnliuyi5@cmschina.com.cnhuangzizhao@cmschina.com.cnS1090513110001S1090512050003李洋研究助理0755-83284815liyang24@cmschina.

4、com.cn报告日期：2017年8月20日本周最新观点-行业策略与配置组合行业策略：（1）增量资金一般对应于基本面预期的向上，博弈氛围也较淡，搞什么都或容易赚钱，而存量资金下，博弈会强化，少量的优质证券也会被抢夺，所谓的研究分析可能更需仔细观察“供需”两端。目前的房地产投资对房地产上游的作用，就像水库一样，你虽然预测到了上游降雨的下降，但对于下游的农田来说，即便目前关小闸门，目前的供水都还是相当充沛的。在当前这种情况下，房地产投资的预期逐渐往下，但并不意味着房地产上游（有色、钢铁等）的机会就完结，a.房地产上游的机

5、会由其供给和需求两个维度同时决定（更精确的讲是相对边际位置决定），如果来自于地产投资的需求转弱预期在增强，同时供给端也加上去了，这时候供需边际改善的空间不大，股票机会当然也就一般，但如果需求回落的边际赶不上供给的收缩（当下情况比较类似，部分房地产上游行业供给被“卡”住，而来自于房地产前期火热的传导仍在持续体现），那这时股票的机会就不能仅仅盯住需求端，b.另外，房地产投资边际的减弱是相对于房地产投资上期和前期的投资而言，转化为对上游的拉动，他对于某些行业而言，或许还会是需求的增量，这就像水库一样，你虽然预测到了上游降

6、雨的下降，但对于下游的农田来说，即便目前关小闸门，目前的供水都还是相当充沛的，这时候，谁和谁做比较是关键我们从房地产角度阐述过“新”的旧周期，这和08年以来的任何一个小周期都完全不一样，要重视周期的力量。从地产领先性观察，房地产上游行业的供需关系改善、涨价现象、盈利能力的进一步提升还有1-2个季度以上的边际改善空间，房地产上游机会未结束，再次强调供需关系变动才是观察行业变化的核心指标，房地产上下游背离排序：-2-最新更新！有色>建材>钢铁>建筑>煤炭>上游（家电家居），背离越大，修复空间越大本周最新观点-行业策略与

7、配置组合（2）相对估值底部和基本面调整的博弈，不能太乐观也不宜过度悲观。a.从基本面看，不能太乐观，强调销量底部在明年2季度左右，房地产股指超额收益需待3季度往后观察；b.从估值角度看，不宜过度悲观，房地产具备强周期属性，相对绝对估值和市盈率而言，更应该看重相对市净率，目前该指标已经处于底部位置，这个底部从2001年到现在，只有两次被有效击穿（一次是2005Q2，对应的时代背景是股改前的大底部；另一次是2008Q4，对应的是系统性的经济危机），看今年和明年，市场环境显然不会差到2005年和2008年，我们认为这个底

8、部是相对可靠的，所以从相对收益角度来看，目前对地产股不宜过于悲观，只要市场不差，地产股有补涨的机会（3）观察销量主要用来跟踪房地产指数性超额收益。强调销量持续调整通道，房地产股票超额收益区间仍需等待；近期部分小票也将持续有反弹，源于风险偏好的短暂上升。强调全国销量增速自16Q1起持续调整通道，本轮小周期调整处于地产中周期的复苏通道中，因此扩散效应更明显，波动也更频繁。维持对房地产行业销量18年二季度左右见底的判断（量先触底、价格还要滞后）；中周期尚未走完（维持中周期走到2019年左右判断，即从2017年四季度往后还

9、有第二个小周期），调整期前半段地产指数难有超额收益（16年2季度-17年上半年），调整期后半段需重视地产及上下游行业系统性机会（需待3季度后再观察，仍需等待）近期部分小票将有反弹，源于风险偏好的短暂上升，中期仍以基本面为第一出发点，同时具备安全边际-3-配置组合见下页本周最新观点-行业策略与配置组合配置组合：逆向投资逻辑仍是选股主线（持有基本面不错，估值有优势的蓝筹白马），转型地产股需重视安全边际。（部分标的因进入投行名单而暂时调出组合）1.基本面角度：首选高折价资源型及中等规模成长潜力型龙头：高折价推荐【侨城、保

10、利、华发、北京城建、北辰等】，尤其是受益于战略积极、业绩释放及国企改革的央企地产蓝筹【侨城等】；中等规模成长潜力型推荐【新城/华发/阳光城等】，业绩有保证，规模可期待；四季度左右尤其要加大对周转型公司的关注，典型周转型公司【新城、阳光城等】、兼具资源型和周转型特征的【华发】、以及代理公司【世联】2.国企改革是全年重要主题：重点推荐央企改革【侨城、保利等】、以