房地产行业：发展回归理性，房企估值有待修复

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1、公司报告行业增速放缓，集中度加速提升房地产开发投资增速放缓，住宅类投资占比稳步提升：25.020.015.010.05.00.0-5.0-10.012.08.2累计同比当月同比80.0%60.0%40.0%20.0%0.0%67.3%67.0%68.4%72.8%9.4%16.8%17.3%住宅类投资同比增长住宅类投资累计占比表1、2014年2月-2019年4月房地产开发投资增速表2、2014年2月-2019年4月住宅类投资占比及增速2014-022014-072014-122015-052015-102016-032016-082017-012017-062017-11201

2、8-042018-092019-022014-042014-092015-022015-072015-122016-052016-102017-032017-082018-012018-062018-112019-04数据来源：WIND、国元国际2018年4月房地产开发投资累计2.49万亿元人民币，同比增长12，较上月减少0.2个百分点；12月当月增速同比增长12，与上月持平（左图）；其中，住宅类开发投资规模从2015年底开始加速，同比增长稳步提升至2019年4月的16.8，较上月回落0.5个百分点，比2017年12月增加了7.4个百分点；而住宅类开发投资占比从2017年初开始

3、逐步提高，截至2018年12月，其占比达到70.8，比2017年提升2.4个百分点（右图）。房地产开发投资及住宅类投资整体增速处于2015年底以来的高位，2019年以来增速略微放缓。房屋施工及新开工面积持续增长，房屋竣工及待售维持负增长：1,000,000800,000600,000400,000200,0000822,300209,34293,55052,414施工新开工竣工待售40.030.020.010.00.0-10.0-20.013.18.8-9.4-10.3施工新开工竣工待售表3、2011年-2018年房地产开发情况（面积、万平方米）表4、2016年4月-2019

4、年4月房地产开发情况(增速)2016-042016-072016-102017-012017-042017-072017-102018-012018-042018-072018-102019-012019-04数据来源：WIND、国元国际2018年全国房地产累计施工面积82.23亿平米，同比增长5.2，较上月提升0.5个百分点；新开工面积同比增长17.2至20.93亿平米，比上月增加0.4个百分点；而房屋竣工及商品房待售面积的增速有所回升，但依然维持负增长，分别下降7.8和11。2019年以来，房屋施工及新开工面积持续增长，录得8.8和13.1的增速，较上月分别增加0.

5、6和1.2个百分点；房屋竣工及待售维持负增长，分别录得-9.4和-10.3。房屋新开工面积的快速增长带动施工面积增速的持续提升，对库存形成一定补充，预计未来年度行业库存仍将维持在相对稳定的水平。商品房销售增速有所回升，疲软趋势不改：60%40%20%0%-20%2%1%-4%-4%单月销售面积同比增速60.040.012.28.120.02.80.01.3-3.6-0.3-20.0商品房销售面积商品房销售额表5、2014年4月-2019年4月商品房销售累计同比增速表6、2014年4月-2019年4月商品房销售按月同比增速2014-042014-092015-022015-0

6、72015-122016-052016-102017-032017-082018-012018-062018-112019-04数据来源：WIND、国元国际全国商品房销售面积和金额增速在经过2015年-2016年的爆发式增长后，开始逐渐回落。2019年2月，全国商品房销售面积及金额同比增长2.8和-3.6，较上月分别减少4.9和9.4个百分点。之后开始回升，至2019年4月，分别录得-0.3和8.1的增长，维持量跌价升的趋势（左图）；单月销售面积增速从2018年9月起连续三个月出现负增长，至12月同比录得0.92的增幅。2019年2月再次录得-4的增长，3、4月份销售面积

7、增速逐渐回升，总体来看，2019年前4个月单月销售面积增速趋缓，维持在相对稳定的水平上（右图）。商品房销售整体增速处于低位，接近2015年初的水平，验证了房企销售端承压，市场呈观望态度，成交进一步走弱。在当前政策严调控及去杠杆的背景下，预计2019年全年销售疲软的趋势不会改变。土地购置面积及费用增速进一步回落：60.040.020.00.0-20.0-40.0-60.014.2-33.8-35.4当月同比累计同比100%57%30%50%0%25%24%-50%当月同比累计同比表7、2015