房地产行业2019年上半投资策略：估值便宜叠加业绩理想，龙头房企值得关注.docx

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1、请务必阅读末页声明。目录1.楼市销售拐点出现但预计整体风险可控41.1楼市销售拐点出现预计19年销售面积将回落41.2房价表现坚挺51.3待售面积持续下滑51.4开发投资增速回落土地市场开始转冷62.18年下半年以来楼市政策相对平静精准调控预期提升82.1楼市调控更趋精准化预计上半年政策面保持平稳82.2区域振兴政策不断房地产市场有支撑83.货币政策转向信贷规管及去杠杆将趋缓93.1行业资金面三季度以来有所改善93.2货币政策转向金融信贷转暖94.行业集中度提升明显龙头房企优势突出104.1行业整体业绩保障度高104.2龙头房企销售增速理想集中度进一

2、步提升114.3估值跌至历史底部股息率吸引值得关注125.总结与投资建议14插图目录图1：商品房销售面积同比增长4图2：商品房销售金额同比增长4图3：商品房单月销售面积变化4图4：商品房单月销售额变化4图5：70大中城市房价同比变化4图6：70大中城市房价环比变化4图7：行业待售面积及增速变化5图8：开发投资完成额同比变化5图9：土地购置面积同比变化6图10：土地成交价款同比变化6图11：单月土地成交规划建面同比变化6图12：单月土地成交总价同比变化6图13：房地产开发资金来源同比变化8图14：各类开发资金来源占比变化8图15：SHIBOR回落明显9

3、图16：上市房企营业总收入9图17：营业利润、归属净利润同比变化9图18：房企可结算资源充裕10图19：TOP100房企单月销售变化10图20：地产板块估值横向比较12图21：地产板块估值纵向比较12请务必阅读末页声明。表格目录表1：房企市场占有率变化11表2：龙头房企销售情况统计11表3：龙头房企股息率预测12表4：重点公司盈利预测及投资评级（2018/11/30）13请务必阅读末页声明。1.楼市销售拐点出现但预计整体风险可控1.1楼市销售拐点出现预计19年销售面积将回落18年前10月全国商品房销售面积合计13.31亿平方米，其中住宅销售面积11.

4、54亿平方米，同比分别上升2.2%和上升2.8%。商品房累计销售量同比增速在8月份开始明显下降，10月下降趋势延续，涨幅跌至年内低位。前10月全国商品房销售额合计11.59万亿，商品住宅销售额合计9.83万亿，同比则分别上升12.5%和上升15%，涨幅也较前几个月进一步回落。图1：商品房销售面积同比增长图2：商品房销售金额同比增长数据来源：Wind资讯，数据来源：Wind资讯，单月来看，10月份全国商品房销售面积合计1.38万平方米，其中住宅销售面积1.19万平方米，同比分别下降3.11%和下降1.32%，连续两个单月出现销售面积负增长。10月全国商

5、品房销售额1.17万亿，商品住宅销售额合计9990亿，同比则分别上升6.27%和上升9.91%，销售额增幅持续回落，跌至单位数水平。图3：商品房单月销售面积变化图4：商品房单月销售额变化数据来源：Wind资讯，数据来源：Wind资讯，从8月份开始销售面积及销售额同比增速出现明显的下降，并且趋势延续，降幅有所扩大。楼市销售拐点出现，我们认为，主要由于受到调控政策的持续影响，同时楼市按揭请务必阅读末页声明。贷款压制以及经济前景不明朗等带来的观望情绪加大，另外前期基数较高也带来影响。楼市销售同比涨幅持续回落，销售面积同比更是出现了连续两个月的负增长。我们预

6、计18年全年行业整体销售面积同比将出现下降的情况，降幅区间维持在-5%以内；销售金额累计同比涨幅也会跌至5%左右的水平。但由于近几年均为销售大年，18年全年整体销售绝对值仍维持在历史较高的水平，楼市整体风险可控。1.1房价表现坚挺房价走势方面，根据70大中城市商品住宅价格指数观测，10月份70大中城市新建商品住宅价格指数同比上升9.7%，环比上升1%。同比涨幅较前几个月持续扩大，达到近一年半的高位；环比涨幅则与上月持平，但仍达到年内较高涨幅水平。分城市看，10月份一二三线城市新建商品住宅价格同比涨幅均较前几个月进一步上升。其中一线城市新建商品住宅价格

7、上涨1.2%；二线城市同比涨幅为8.7%；三线城市涨幅达10.8%；涨幅均有明显的扩大，达到年内的高位，并且二三线城市涨幅仍明显高于一线城市涨幅。整体看，房价涨幅在二季度以来持续扩大，整体涨幅达到近一年半高位，并且二、三线城市房价涨幅绝对值较大，在调控之下房价整体表现仍坚挺。图5：70大中城市房价同比变化图6：70大中城市房价环比变化数据来源：Wind资讯，数据来源：Wind资讯，1.2待售面积持续下滑从行业库存水平来看，截至10月末，全国商品房待售面积为5.27亿平米，其中商品住宅待售面积为2.56亿平米，同比分别下降12.4%和下降18.4%，降

8、幅有所收窄，但绝对值仍在两位数，降幅较大。由于近两年行业整体景气度持续，销售去化较理想，行业整体待售面积在1