房地产行业18年下半年投资策略报告：业绩确定性高估值便宜，龙头地产股值得关注

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1、若出现数据缺失，图表错位，可加微信：535600147，凭下载记录截图索取pdf版本目录1.整体销售增速下降明显但实际需求好于销售数据31.1销售增速持续回落全年销售维持高位徘徊预期仍高31.2龙头销售理想增速高于行业31.3房价上涨势头得以压制系统性风险下降41.4待售面积持续下降行业去库存现象明显52.调控政策频繁出台下半年将会延续63.资金流动性整体趋紧资金进一步向优质企业集中73.1国内开发资金来源同比持续下降73.2资管新规及去杠杆背景下资金将集中流向龙头企业83.3美元进入加息周期我国货币基调保持稳健中性84

2、.板块业绩锁定性高龙头业绩增长有保障85.地产股整体估值在历史底部区间整体机会大于风险106.总结与投资建议11插图目录图1：全国商品房累计销售面积4图2：全国商品房累计销售额4图3：70大中城市房价同比变化5图4：70大中城市房价环比变化5图5：行业待售面积及增速变化6图6：行业新开工及增速变化6图7：房地产开发资金来源合计8图8：房地产开发资金来源变化8图9：M2同比增速9图10：SHIBOR利率变化9图11：上市房企营业总收入10图12：上市房企盈利同比变化10图13：上市房企一季度营业总收入10图14：上市房企一

3、季度盈利同比变化10图15：房企可结算情况变化10图16：板块历史估值对比11图17：龙头地产股估值水平变化12表格目录表1：TOP10房企前5月销售情况5表2：近期政策调控统计7表3：龙头房企可结算充裕11表4：重点公司盈利预测及投资评级（2018/6/15）13若出现数据缺失，图表错位，可加微信：535600147，凭下载记录截图索取pdf版本1.整体销售增速下降明显但实际需求好于销售数据1.1销售增速持续回落全年销售维持高位徘徊预期仍高18年前4月全国商品房累计销售面积合计4.21亿平方米，其中商品住宅累计销售面积

4、3.66亿平方米，同比分别上升1.3%和上升0.4%。商品房累计销售量同比增速持续回落，已经降至2%以下，为15年5月以来最低的水平。成交额方面，前4月全国商品房销售额合计3.62万亿，商品住宅销售额合计3.06万亿，同比则分别上升9%和上升9.5%，涨幅也较前几个月进一步回落，达到单位数增幅。我们认为，当前楼市整体销售增幅持续下降，一方面与持续的调控有关，另一方面也由于银行按揭收缩及利率提升等因素影响。18年以来部分城市持续出台限价、限签售等政策，抑制楼市成交，因此统计上的销售数据不能完全反应市场需求的变化。当前楼市整

5、体需求端明显转差情况仍没有见到。另一方面季度整体成交绝对值仍创出历史新高（销售增速仍为正）；而下半年在调控持续的预判下，统计的销售数据增速持续回落，甚至全年出现负增长可能性加大，但绝对值维持在历史高位水平，整体风险可控预期仍较高。图1：全国商品房累计销售面积图2：全国商品房累计销售额数据来源：wind资讯，东莞证券研究所数据来源：wind资讯，东莞证券研究所另外从重点城市销售数据观察，5月整体销售量无论同比还是环比均有所上升，这也与开发商5月增加推盘及部分城市出台人才引进等政策有关。整体看，当前楼市需求转差迹象不明显，全

6、年楼市销售维持高水平，整体风险可控预期仍较大。1.2龙头销售理想增速高于行业从前5月房企销售情况观察，TOP100房企整体的销售规模持续提升，涨幅高于行业整体。另一方面，龙头房企销售继续领跑行业，市场占有率加速上升态势进一步凸显。1—5月中国房企销售TOP100中，前10房企销售额占比高达43.1%。其中前5月碧桂园、恒大、万科、保利、融创及绿地集团销售额分别达3345亿，2552亿，2402亿，1514亿，1453亿和1075亿，TOP6销售均超千亿水平。碧桂园5个月销售已超3000亿，恒大及万科则超2000亿，销售业

7、绩亮丽。若出现数据缺失，图表错位，可加微信：535600147，凭下载记录截图索取pdf版本在市场调控持续以及信贷环境收缩大背景下，未来销售进一步向龙头房企集中预期较高，市场集中度持续提升，强者愈强趋势将延续。表1：TOP10房企前5月销售情况数据来源：中指研究院，东莞证券研究所1.3房价上涨势头得以压制系统性风险下降房价方面，根据70大中城市新建商品住宅价格指数观测，4月70大中城市新建商品住宅价格指数同比上升5.3%；涨幅下降趋势延续。环比则上升0.6%，小幅回升但仍然维持在较低水平。细分看，一线、二线及三线城市4月

8、房价同比涨幅分别为-1%、4%和6.5%。一线城市在持续的调控政策出台及限价限签售等影响下房价从年初开始持续出现同比下降，并且降幅持续扩大。二线及三线城市由于政策出现分化，部分城市继续出台楼市调控措施，部分则出台人才引进或其他政策进行去库存，房价同比继续上涨，并且三线城市涨幅明显高于二线城市。环比来看，一线城市4月份