2019年房地产行业投资策略：行业发展回归理性，房企估值有待修复

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1、核心观点：•行业增速放缓，集中度加速提升•政策调控未具备持续趋严的条件•融资进一步收紧，资源向龙头集中•行业发展回归理性，房企估值有待修复•推荐龙光地产（3380.HK）、时代中国控股（1233.HK）、禹洲地产（1628.HK）房地产开发投资整体增速开始放缓，住宅类投资占比稳步提升：10月份房地产开发投资累计同比增长9.7%，较上月减少0.2个百分点；10月当月增速同比增长7.7%，比上月减少1.2个百分点，为2018年8月以来连续三个月录下降（左图）。其中，住宅类开发投资规模从2015年底开始加速，同比增长稳步提升至2018年10月的13.7%，比2017年全年增加了4.4个百

2、分点。而住宅类开发投资占比从2017年初开始逐年提高，截至2018年10月，其占比达到70.8%，比2017年全年提升2.4个百分点（右图）。2014年2月-2018年10月房地产开发投资当月及累计增速（%）2013年2月-2018年10月住宅类开发投资当月及累计增速（%）25.020.015.010.05.00.0-5.02014-022014-062014-102015-022015-062015-102016-022016-062016-102017-022017-062017-102018-022018-062018-10-10.09.7%7.7%80.0%70.0%6

3、0.0%50.0%40.0%30.0%20.0%10.0%2013-022013-062013-102014-022014-062014-102015-022015-062015-102016-022016-062016-102017-022017-062017-102018-022018-062018-100.0%67.3%67.0%68.4%70.8%9.4%13.7%6.4%0.4%累计同比当月同比住宅类投资同比增长住宅类投资累计占比数据来源：WIND,国元国际研究部商品房销售增速处于低位，疲软趋势不改：全国商品房销售面积增速在经过2015年Q2-2016年Q2的爆发式增长

4、后，开始逐渐回落。2018年10月，全国商品房销售金额及面积同比增长12.55%和2.2%，较上月分别减少0.65和0.76个百分点；当月销售面积增速从2018年9月起连续两个月出现负增长，同比分别录得-3.59%和-3.11%。商品房销售总体增速处于低位，接近2014年的水平，验证了房企销售端承压，市场呈观望态度，成交进一步走弱，在当前政策严调控及去杠杆的背景下，预计2019年销售疲软的趋势不会改变。2014年2月-2018年10月全国商品房销售面积、销售额累计同比（%）2014年2月-2018年10月全国商品房销售面积当月同比增速（%）商品房销售额累计同比商品房销售面积累计同比

5、14.47%12.55%3.32%2.2%60.00%50.00%40.00%30.00%20.00%10.00%0.00%-10.00%-20.00%50.00%40.00%30.00%20.00%10.00%0.00%-10.00%2014-022014-062014-102015-022015-062015-102016-022016-062016-102017-022017-062017-102018-022018-062018-102014-02-20.00%-3.11%2014-062014-102015-022015-062015-102016-022016-062

6、016-102017-022017-062017-102018-022018-062018-10按月同比增速数据来源：WIND,国元国际研究部土地购置面积及费用增速回落：土地购置面积10月份当月及累计同比增速分别较上月下降4.2和0.4个百分点至12.2%和15.3%（左图）。土地购置费方面，10月当月增速同比增长45.8%，比上月的61%减少15.2个百分点；10月累计同比增长63.4%，较上月的66%减少2.6个百分点（右图）。全国土地购置面积及土地购置费增速在经历了2017年底至2018年初的量跌价升之后，今年下半年增速呈双双放缓的趋势，但仍处于2015年以来的高位。因市场压

7、力所带来的收并购机会对土地需求的补充，预计2018年全年和2019年上半年的全国土地购置面积及土地购置费增速将有所减缓。2015年2月-2018年10月土地购置面积当月及累计增速（%）2013年2月-2018年10月土地购置费当月及累计增速（%）50.040.030.0100.0%80.0%63.4%20.010.00.0-10.0-20.0-30.0-40.02013-022013-062013-102014-022014-062014-102015-02201