需求回归理性把握结构机会——房地产行业2011年投资策略

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1、需求回归理性把握结构机会——房地产行业2011年投资策略需求回归理性把握结构机会——房地产行业2011年投资策略核心观点??2010年全国楼市经历了戏剧化的大起大落，期间行业调控政策出台的密度和强度也超过了以往任何一年。调控政策一再失效的根本原因在于：供应相对不足和通胀引发的旺盛需求之间的矛盾。在楼市一波三折的同时，值得我们关注的新现象有两个：一是行业逆市而上；二是商业地产展露商机。??2011年，我们认为在房地产泡沫没有得到实质性抑制前，政策难以放松。后续政策中，最有影响力的还是货币政策的调整。对于明年楼市的判断，我们认为供应量将会明显

2、上升，而需求在限购令和货币政策从宽松转为中性的大背景下将回归理性，自住需求会成为市场主导，而投资需求会得到明显抑制。楼市供需状况逆转，变为供大于求。??维持行业中性投资评级。板块估值处于历史低位，但股价上涨仍需等待催化剂。建议精选个股，把握波段投资机会。??重点推荐个股：万科、招商地产、华侨城、冠城大通、世贸股份。目录1、政策篇：从温和试探到全面抑制1.1房地产调控政策回顾1.2本轮房地产调控政策梳理1.3后续政策展望：房产税、货币政策调整、保障房建设、预售资金监管、限购令2、市场篇：一波三折中不乏亮点2.12010年楼市第一阶段：4.1

3、7房地产新政出台前2.22010年楼市第二阶段：4.17新政后，二次调控前2.3本轮房地产调控政策缘何一再失效？2.42010年楼市第三阶段：9月底二次调控出台后至今2.5市场与政策博弈中的新趋势：行业龙头强者恒强、商业地产展露机遇3、预测篇：需求回归理性，楼市软着陆3.12011年楼市的判断：供应持续增长、需求回归理性3.2中期房地产驶向软着陆目录4、策略篇：把握波段，精选个股4.1地产股驱动因素4.2房地产行业投资策略4.3房地产行业选股策略4.4重点推荐公司4.5重点跟踪公司1.政策篇：从温和试探到全面抑制1.1房地产调控政策回顾第

4、一阶段（2003-2004）：??首次提出房地产是国民经济支柱产业??提出严控信贷的121号文件??取消协议土地出让??房地产投资项目的资本金比例提高为35%??开始加息第二阶段（2005）：??严控房价是这一阶段的主要目标??央行取消了优惠贷款利率??国务院出台《关于切实稳定住房价格的通知》《关于做好稳定住房价格工作的意见》??对购买两年以内出售普通住房征收营业税第三阶段（2006-2007）：??增加了改善住房供应结构的目标??提出国六条、国十五条、9070政策??解决低收入家庭住房问题、建设保障性住房??营业税免征2年到5年，二手房

5、个税、土地增值税清算??多次加息、实施二套房贷政策、实施限外令第四阶段（2010）：??目标复合化：严控房价、增加供给、加强保障房建设??较07年更严格的房贷政策??限购令政策??引入地方问责制等调控第一阶段调控第二阶段调控第三阶段调控第四阶段Diagram1.1房地产调控政策手段??主要针对需求端??地方配套政策??影响较直接其他政策??限购政策??限外政策??户籍政策??主要针对需求端??最核心政策??威力大、影响最直接货币政策??利率政策??信贷政策??房贷政策??主要针对需求端??核心政策之一??影响较直接财政政策??税收政策??

6、公积金政策??财政补贴??主要针对供给端??核心政策之一??影响中长期土地政策??土地供应计划??土地出让条件??保障性住房Diagram2010.9.29二次调控2010.4.17新国十条2009.12调控政策转向政策史上最严厉-史上最严房贷政策-强调保障房供应-重申地方问责政策全面抑制-严格问责制-限购令、限贷令-房产税试点加快1.2本轮房地产调控政策梳理政策整体偏温和-提出差别化信贷政策-增加中低端供给-加强土地收支管理温和试探政策出台思路史上最严全面抑制！1.3后续政策展望??短期，在房地产泡沫未得到实质性抑制前，紧缩性的政策难以

7、放松。??中长期，建立有利于行业发展的长效机制，逐步取代简单的行政干预手段。??保障的归政府，市场的归市场，促进行业健康稳定发展是调控的长期目标。后续政策货币政策调整房产税保障性住房预售款监管5060708090100110Jan-99Jan-00Jan-01Jan-02Jan-03Jan-04Jan-05Jan-06Jan-07Jan-08Jan-09Jan-10韩国2005年8月推出的综合房地产税，对高价高档住宅累进征收，旨在打击投资投机性购房需求，但收效甚微全部房屋购买价格指数独立住宅购买价格指数联排式住宅购买价格指数房产税对月供支

8、出的影响按租售比2%，假定200万元物业，贷款5成20年、1.1倍利率，房产税率按原值的8‰月供增加等同加息空关200万×8‰/12=1333元1.96%出租200万×2%×17%/12=56