房地产行业：市场逐渐降温，但主流内房仍处于估值修复阶段

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1、2017年9月27日房地产行业分析1.销售下行趋势不变1-8月销售增速继续放缓。8月商品房销售金额9635亿元，单月同比虽然小幅回升1.7pc至6.4%，但全年累计增速继续放缓，下降1.7pc至17.2%。1-8月商品房销售面积增速同样下滑1.3pc至12.7%。具体到住宅市场，8月销售金额单月同比继续下降0.4pc至3.8%，全年累计同比下降1.6pc至14.2%，1-8月住宅销售面积同比也较1-7月回落1.2pc。如我们所预期，在度过6月年中高点后，销售金额和销售面积增速均持续回落，楼市热度正逐渐消退。图1：8月商品房销售金额同比小幅回

2、升1.7pc，但全年累计图2：8月商品房销售面积单月同比回升2.2pc，但全年累计增速继续回落至17.2%增速下滑1.3pc至12.7%商品房销售金额累计增速商品房销售金额单月增速商品房销售面积累计增速商品房销售面积单月增速60%70%40%50%50%60%35%45%50%30%40%40%35%40%25%30%30%20%25%30%20%15%20%20%15%10%10%10%10%5%5%0%0%0%0%数据来源：国家统计局、安信国际数据来源：国家统计局、安信国际图3：8月商品住宅销售金额单月同比增速下降0.4pc，带动图4：

3、8月商品住宅销售面积单月同比回升2.1pc，全年累计全年累计同比下滑1.6pc至14.2%增速继续回落1.2pc商品住宅销售金额累计增速商品住宅销售金额单月增速商品住宅销售面积累计增速商品住宅销售面积单月增速70%80%45%50%60%70%40%45%35%40%50%60%30%35%50%30%40%25%40%20%25%30%20%30%15%15%20%20%10%10%10%10%5%5%0%0%0%0%数据来源：国家统计局、安信国际数据来源：国家统计局、安信国际安信国际请参阅本报告尾部免责声明第2页2017年9月27日房地

4、产行业分析展望未来：1）一二线城市正在筑底。今年上半年一二线城市受预售证政策影响，居民购房热情高涨。预计下半年限购、限贷等调控政策的边际效应将逐渐增强，叠加长效机制政策频繁出台，需求端观望情绪将有所加强。不过目前市场还是由供给端所主导，观察到8月份15个一线和热点二线城市新房价格均比持平或下降，其中一线城市更是全年首次出现环比负增长，房价调控的压力得以释放，政府供给端限制的灵活性更高，我们认为目前销售增速（-45%）正在筑底，未来下行空间有限。图5：8月一线城市新房价格环比下降，二三线城市环比涨幅图6：8月15个一线和热点二线城市新房价格均

5、环比持平或延续收窄趋势下降一线新房环比（%）7月环比（%）8月环比（100）二线新房环比（%）三线新房环比（%）0.501.0070个大中城市新房环比（%）0.800.300.600.100.40(0.10)0.20北京天津上海南京无锡杭州合肥福州厦门济南郑州武汉广州深圳成都0.00(0.30)(0.20)(0.50)(0.40)(0.70)数据来源：国家统计局、安信国际数据来源：国家统计局、安信国际2）三四线城市继续回落。我们认为棚改货币化安置和信贷宽松对于三四线城市销售的支持力度逐渐减弱，同时本轮去库存一定程度上透支未来需求增长，叠加房

6、价上涨引发调控的预期（上周末非热点二线城市加码限售已显示调控扩围的趋势），预计三四线城市销售增速将继续回落。具体来讲：a）棚改推动作用已过高峰。从短期来看，2017年1-7月全国棚改新开工470万套，已占全年计划的78%，与去年同期一致。根据过往的开工节奏，预计今年9月时将基本完成全年600万套的棚改计划。并且考虑货币化安置的主要资金来源PSL贷款今年投放量不及预期以及三四线城市房价上涨导致安置成本明显提高，预计四季度棚改对销售的促进作用将会有所减弱。并且，从中期看，未来3年棚改计划指标平均减少17%，叠加货币化安置比例上升空间有限（主要源

7、于资金端压力），棚改对地产销售的边际推动力将持续减小。b）按揭投放持续收紧。进入5月后，单月新增居民中长期贷款同比持续负增长，拖累1-8月累计新增居民中长期贷款同比增速已降至2.6%，占累计新增人民币贷款比例为37.6%（2016年44.9%）。基于调研网点今年按揭额度明显收缩以及资金价格逐渐抬升，预计按揭投放持续收紧的趋势将在4季度延续，年底时或有停贷风险。c）短期需求透支。去年三季度以来，调控导致热点城市部分需求（居住和投资）外溢至三四线城市，随后诱发当地需求释放（涨价预期），市场热度大幅提升。然而需要注意，三四线城市人口净流入普遍不多

8、且房价收入比相对较低，因而积压的刚性需求较少，本轮去库存更多是透支未来需求。安信国际请参阅本报告尾部免责声明第3页2017年9月27日房地产行业分析图7：2017年1-7月全国棚