房地产行业周观点＆高频追踪报告：集中度提高、旺季加推预期下的估值修复

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1、证券研究报告

2、行业跟踪报告总量研究

3、房地产集中度提高、旺季加推预期下的估值修复招商房地产周观点&高频追踪报告赵可博士刘义董浩研究助理0755-829432310755-829407900755-83295441zhaoke@cmschina.com.cnliuyi5@cmschina.com.cndonghao@cmschina.com.cnS1090513110001S1090512050003李洋研究助理0755-83284815liyang24@cmschina.com.cn报告日期：2017年9月10日本周最新观点-行业策略与配置组合行业策略：（1）需关注的两个数据异常点：a.高频销

4、量数据显示，57城9月首周销量环比负增长（历史数据显示9月作为旺季首周销量大多环比正增长），其中三四线贡献最大，这在一定程度上反映出上半年三四线销量持续高增长已消耗大部分需求，往后大概率出现加速下滑（尤其叠加基数影响后）；b.8月百城土地供给放量，增速高位攀升，但成交与供应背离（相对少见），同比增速高位开始回落，结构上看同比增速，一线高位续升，二/三四线高位回落，一定程度上说明拿地补库存动作或将开始减速（2）强调近期地产行情走强主因8月销量超预期+地产相对估值低位：近期地产表现较好，我们认为主要原因是龙头房企8月销售持续高于预期（万科+84%、保利+58%、金地+40%、融创+237%，）。

5、淡季不淡，成为龙头地产股走强的催化因素，背后的逻辑基础还是相对估值底部提供了比价优势。（3）对于行业后期走势，我们主要讲以下几点：a.虽然地产上游机会仍未结束（详见我们上游机会提示到系列报告），但对于市场而言，较五月底巨大的预期差来说，上游的机会逐渐被市场掌握（尤其是供给端），存量资金博弈下，地产具备补涨的基础。b.从估值角度而言，虽然对行业后面预期的调整较前两个月变强，但不可忽略的是，房地产股票指数的相对估值已位于历史低点。-2-本周最新观点-行业策略与配置组合c.今年通胀的稳步上行以及翘尾会给周期股的估值形成支撑（具体可参考我们宏观组的预测），换句话说，周期股的供需关系改善以及价格回升效

6、应仍会持续，这也是房地产地产补涨的一个基础、而从明年观察，这种支撑将减弱，今年机构在周期股上或偏向把钱赚足。d.无风险利率有改善的空间，供给侧改革下社会融资规模或受到压制，倒逼资金融通机构下降融资成本，一方面对房地产融资有利，另一方面对房贷构成新的改善。（4）对于地产股后续走势，我们仍坚持此前观点，虽然超额收益区间未到，但相对估值优势使得行业处于“相对估值底部与行业调整博弈”的时间窗口，策略上强调“逆向投资+区间配置”，继续关注价值成长主线：目前地产板块配置仍以资源型、基本面有保障、有积极变化的公司为主。强调全国销量增速自16Q1起持续调整通道，本轮小周期调整处于地产中周期的复苏通道中，因此

7、扩散效应更明显，波动也更频繁。维持对房地产行业销量18年二季度左右见底的判断（量先触底、价格还要滞后）；中周期尚未走完（维持中周期走到2019年左右判断，即从2017年四季度往后还有第二个小周期），调整期前半段地产指数难有超额收益（16年2季度-17年上半年），调整期后半段需重视地产及上下游行业系统性机会（需待3季度后再观察，仍需等待）配置组合见下页-3-本周最新观点-行业策略与配置组合配置组合：逆向投资逻辑仍是选股主线（持有基本面不错，估值有优势的蓝筹白马），转型地产股需重视安全边际。（部分标的因进入投行名单而暂时调出组合）1.基本面角度：首选高折价资源型及中等规模成长潜力型龙头：高折价推

8、荐【侨城、保利、华发、北京城建、北辰等】，尤其是受益于战略积极、业绩释放及国企改革的央企地产蓝筹【侨城等】；中等规模成长潜力型推荐【新城/华发/阳光城等】，业绩有保证，规模可期待；四季度左右尤其要加大对周转型公司的关注，典型周转型公司【新城、阳光城等】、兼具资源型和周转型特征的【华发】、以及代理公司【世联】2.国央企改革仍是全年重要主题：重点推荐央企改革【侨城、保利等】、以及沪深渝等热点地区，雄安后面也应更关注国、央企。房地产增量空间已经不大，行业横向整合将是未来难得的确定性机会之一，尤其关注央企地产整合，核心受益标的包括整合方【侨城、保利等】以及潜在被整合方【南国等】。地方国企改革关注沪深

9、渝等热点地区，典型标的包括【上实、沙河、渝开发等】3.房地产新经济是长牛股摇篮：长租关注【世联】；物流地产是业内少有的成长领域，也是存量时代的明珠，关注【南山、东百】4.多元化转型是打开增长天花板的重要路径，新领域成长性和RNAV安全边际是选股核心原则。大金融方面，关注房地产基金稀缺标的【嘉宝集团】；大健康方面，关注医美潜在龙头【苏宁环球】，地产RNAV提供安全边际，医美基金注入提供潜在弹性5.粤港澳大湾区：