房地产行业2020半年报综述：疫情影 响下业绩下滑，房企分化明显.docx

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1、由于融资成本较低、融资渠道多样，在房企融资收紧背景下优势明显，其财务费用率仅2.6%，显著低于二线及中小房企；而二线房企20年上半年平均三费率较去年同期上升0.2pct，为11.1%，若剔除泰禾，20年上半年平均三费率10.4%，相比去年同期下降0.5pct；中小房企20年上半年平均三费率为15.3%，去年同期为15.6%，财务费用率达8.0%。受净利率下滑拖累上半年板块ROE下滑明显，上半年板块平均ROE较上年同期下滑1.56pct至5.28%。其中一线房企ROE为7.32%，较上年同期下降1.84pct，遥遥领先；二线房企平均ROE为3.93%，较上年同期下降2.17pct，若剔

2、除泰禾，上半年ROE为4.69%，同比下降1.29pct；中小房企平均ROE仅为3.14%，较上年下降0.78pct。ROE分化近两年非常明显。n负债水平-板块杠杆快速下降，短债比例大幅提升，一线财务稳健性优势突出：20年上半年，板块净负债率较去年同期快速下降8.68pct至99.77%。其中一线房企净负债率为71.91%，同比下降8.01pct，净负债率明显低于二线及中小房企；二线房企净负债率为145.19%，同比下降6.43pct，可能受快速扩张战略的影响二线房企净负债率最高；而中小房企净负债率为93.20%，较去年同期下降9.01pct。一二线房企中，泰禾及金融街净负债率靠前，

3、超过200%，而万科不到30%。从有息负债结构来看，随着有息负债进入偿还高峰期，20年上半年末板块有息负债中短债比例由去年上半年末的27.5%快速上升至33.8%，一线、二线及中小房企短债比例全面上升，一线房企升幅扩大8.3pct至33.2%，二线房企扩大4.5pct至32.5%，而中小房企扩大6.5pct至39.0%。20年上半年末板块现金短债比降至1.05，现金基本覆盖短期有息负债，其中一线房企现金短债比为1.36，虽较去年同期的1.84略有下降，但相比二线及中小房企的0.85及0.79短期财务安全性方面优势明显，一线房企中仅华夏幸福现金短债比不到1，二线房企中有5家不到1，泰禾

4、仅为0.06。n维持推荐评级：盈利方面，受疫情影响下竣工结算放缓及利润率下降影响，上半年板块业绩同比负增长，行业ROE下滑明显。分类来看，各类房企间分化更为明显，一线房企在盈利水平、成本管控、财务融资等方面均明显领先。在负债方面，板块净负债率快速下降，但短债比重增加，迎来偿债高峰。无论从净负债率还是现金短债比来看，一线房企财务安全性方面优势明显，而二线及中小房企平均现金短债比已降至1.0以下。综合二季度房企销售数据超预期修复及行业供需端体现的较强韧性，我们认为全年营收有望随着竣工结算继续回暖升幅扩大，全年业绩有望改善。而在宏观经济仍存不确定性，行业融资边际收紧的背景下，我们认为各类企

5、业间的分化将更为明显，龙头房企在运营、融资、品牌等方面的优势更为凸显。考虑到板块估值屡创历史新低，而销售表现屡超预期，我们维持板块“推荐”评级，建议精选优质个股，1）龙头企业，万科保利，2）二线优质标的（合规要求部分公司无法覆盖）。n风险提示：疫情发展超出预期、调控及信贷政策超出预期、房产税出台超出预期、行业公司销售结算不及预期。目录1.样本选择与分类52.行业：估值接近历史新低，集中度持续提升52.1板块估值接近历史新低，一二线房企估值显著低于板块整体52.2疫情下行业集中度进一步提升63.盈利能力：利润率下降较快，疫情下行业分化显著73.1受疫情影响上半年业绩负增长，房企分化明显

6、73.2利润率下降较快，三费率稳中有降，中小房企财务费用率大幅提升83.3ROE：行业ROE下滑明显，一线房企遥遥领先93.4一二线房企少数股东权益占比显著上升103.5板块预收稳步上涨，一二线房企业绩锁定率维持高位113.6板块存货周转率表现平稳，存货稳增114.负债水平：板块杠杆快速下降，短债比例大幅提升，一线财务稳健性优势突出124.1资产负债率基本平稳，一二线相对较高124.2净负债率：板块杠杆水平快速下降，一线明显较低134.3短债比重快速增加，一线财务稳健性优势突出145.投资建议15图表目录图1：板块PE估值5图2：板块PB估值5图3：一二线房企估值情况6图4：行业销售

7、额集中度持续提升6图5：前50名房企销售额增速6图6：板块营收及同比增速7图7：板块公司营收同比增速7图8：板块归母净利润及同比增速7图9：板块公司归母净利润同比增速7图10：一二线房企营收及净利润增长情况*8图11：板块公司毛利率8图12：板块公司净利率8图13：板块公司三费率9图14：板块公司财务费用率9图15：一二线房企利润率情况9图16：板块公司ROE（%）10图17：一二线房企ROA及ROE情况10图18：板块公司少数股东权益占所有者权益比11图