CPA 会计 郑庆华 基础班 第7章.pdf

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1、第七章投资性房地产主讲：郑庆华本章知识框架本章考情回顾与展望本章考点详讲本章总结特征本章知识框架投资性房地产的概念范围成本模式投资性房地产二种模式公允价值模式会计处理计量模式转换二个转换用途转换本章考情回顾与展望近年本章试题统计表年份单选题多选题计算题综合题合计2007年3分3分2008年3分3分2009年3分3分2010年2分2分2011年3分3分2013年本章考分预计3分左右本章考点详讲本章应掌握一个概念（投资性房地产）、二种模式（成本模式、公允价值模式）和二个转换（计量模式转换和用途转换）。一、投资

2、性房地产的概述1、投资性房地产的概念投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，主要包括：（1）已出租的土地使用权；（2）持有并准备增值后转让的土地使用权；1（3）已出租的建筑物。2、投资性房地产确认中应注意：（1）已出租的土地使用权和已出租的建筑物，是指以经营租赁方式出租的土地使用权和建筑物。其中，用于出租的土地使用权是指企业通过出让或转让方式取得的土地使用权；用于出租的建筑物是指企业拥有产权的建筑物。通常情况下，对企业持有以备经营出租的空置建筑物，如董事会或类似机构作出书面决议，

3、明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，视同投资性房地产。（2）持有并准备增值后转让的土地使用权，是指企业取得的、准备增值后转让的土地使用权。但是，按照国家有关规定认定的闲置土地（如取得后1年没有开发），不属于持有并准备增值后转让的土地使用权。（3）某项房地产，部分用于赚取租金或资本增值、部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，应当确认为投资性房地产；不能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，不确认为投资性房地产。（4）企业将建

4、筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的，如企业将办公楼出租并向承租人提供保安、维修等辅助服务，应当将该建筑物确认为投资性房地产。（5）下列各项不属于投资性房地产：①自用房地产，即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。例如，企业拥有并自行经营的旅馆饭店，其经营目的主要是通过提供客房服务赚取服务收入，该旅馆饭店不确认为投资性房地产。②作为存货的房地产，如房地产开发商开发完成的商品房，属于存货，不属于投资性房地产。二、投资性房地产的核算投资性房地产的核算可以采用成本模式和公

5、允价值模式分别进行核算，具体分析如下。（一）采用成本模式核算投资性房地产采用成本模式核算投资性房地产，可以分为初始计量、后续计量和处置三个步骤：1、投资性房地产的初始计量投资性房地产应当按照成本进行初始计量。不同来源的房地产其成本构成不同：（1）外购的投资性房地产对于企业外购的房地产，只有在购入房地产的同时开始对外出租（自租赁期开始日起，下同）或用于资本增值，才能称之为外购的投资性房地产。外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。【例1】甲公司于2013年1月1日支付1

6、000万元价款和10万元相关税费购入了800平方米商业用房，当日出租给乙公司。在采用成本模式下，甲公司购入投资性房地产的账务处理是：借：投资性房地产1010贷：银行存款（1000＋10）1010（2）自行建造的投资性房地产企业自行建造（或开发，下同）的房地产，只有在自行建造或开发活动完成（即达到预定可使用状态）的同时开始对外出租或用于资本增值，才能将自行建造的房地产确认为投资性房地产。自行建造投资性房地产的成本，由建造该项房地产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成。【例2】甲公司采用出包方式建造商用楼，

7、用于出租，总投资4000万元。2013年2月1日支付工程款1000万元，则在采用成本模式下，甲公司账务处理如下：借：在建工程——商用楼10002贷：银行存款1000其余付款略；2013年12月31日，工程达到预定可使用状态，已办理经营租赁手续，在建工程余额为4000万元，则：借：投资性房地产4000贷：在建工程4000（3）应注意的是，与投资性房地产有关的后续支出，满足投资性房地产确认条件的，应当计入投资性房地产成本。例如，企业为了提高投资性房地产的使用效能，往往需要对投资性房地产进行改建、扩建而使其更加

8、坚固耐用，或者通过装修而改善其室内装潢，改扩建或装修支出满足确认条件的，应当将其资本化。企业在对某项投资性房地产进行改扩建等再开发且将来仍作为投资性房地产的，在再开发期间应继续将其作为投资性房地产（在成本模式下应将投资性房地产的账面价值转入“投资性房地产——在建”科目，不通过“在建工程”科目核算），再开发期间不计提折旧或摊销。与投资性房地产有关的后续支出，不满足投资性房地产确认条件的（如日常维护支出），应当在发生时计入当期损益