某房地产项目营销策划报告(000002).ppt

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1、北京朗特安家房地产经纪中心2010-10『金御名城』项目营销策划报告（讨论稿）朗特实力不同于99%的全程行销机构Diverseplanorganization朗特简介公司于2004年成立，2007年搭建全程商业运营服务团队短短几年已经在北京、深圳、江苏、河北、山东、安徽、湖北、江西等市场快速发展为策略指导型专业地产推广公司形成以北京为中心，辐射全国的业务格局，参与全国近百个大中地产项目运作实践主创人员均来自深圳、北京等业内知名公司资深人员，在专业上形成了一线水平本地作业的工作模式在地产发展和专业分工环境中形成以“快速成长型房地产企业”服务为导向的发展战

2、略提供有价值的服务，专业创造价值，积极创造企业价值和社会价值，赢得普遍尊重拥有全方位的地产资源、技术、服务优势，引爆核心竞争力，指导营销、广告作业纵深化、专业化发展，为客户创靠最大化价值规范化作业-提供正确的解决方案-精确建立品牌管理意识-专业理论操作体系（SPTCP营销系统）-建立市场前后服务体系（前市调、后评估）-正确的服务流程设定及流程优化-专案小组提供专项化服务-正确和细化的专业分工设定-正确建立沟通管理及绩效考核竞争优势-一线城市专业型服务团队，-从前期规划、项目整合营销、项目推广全程专业化房地产服务体系；-策划与销售的有效结合，注重360度

3、行销新型营销模式-商业招商的商业资源以及客户积累-全国各地大型项目的操盘经验-我们是一家具有竞争力的营销策划代理机构一、灌南房地产市场分析二、金御名城项目分析三、项目营销推广策略四、项目客户群特征分析五、项目广告推广思路一、灌南房地产市场分析大局中的灌南地产项目认知灌南竞争楼盘分析房地产发展趋势分析结论与经济发展成绩相比，灌南的房地产显得有些滞后2009年全国房地产结构调整，经济危机给各地的房地产市场都带来了巨大的影响，尤其是在消费信心上，一线城市以及沿海城市的房地产普遍处于滞涨调整的状态。不同于外向经济模式，灌南的经济是内驱动型，相比较之下房地产市场

4、发展就显得尤为稳健，市场信心较足，行业发展有提速迹象。作为上升到国家战略地位的连云港市四县之一、全国最具投资潜力县之一的灌南县，大环境非常优越，真正的快速发展也就在近几年，相比较灌南县房地产发展显得有些滞后。但目前根据城市的开发规模和楼盘分布，长期的滞后在最近几年内定有井喷式发展。根据市场研判，并且受行业发展阶段影响，本地开发商开发思路略显保守，基本都以稳健为主，这一表象的背后蕴含着行业的发展机遇。另外项目开发同质化严重，社区规划、建筑风格、户型设计、营销手法相似较多，创新型、革新性项目很少，开发层次相近意味着对新盘的机会点会比较多。从温水中跳出的勇气

5、，强势突围的机会纵观灌南房地产市场，可归结出五个相似：开发理念相似，在稳健中求发展已成为灌南开发企业的共识，普遍的做法是“基于成本获得合理的利润率，而后设计与之相适应的产品”。这样做安全系数比较高，但缺点是难以出现革新性产品，市场长期在一个层面下作加法，借鉴其他城市相似阶段开发历程，具有精品意识的开发商有机会脱颖而出，成为市场新宠。产品设计层面类似，在目前灌南楼盘中，引入国家级设计力量的几乎没有，纵有项目在宣传中号称引入知名企业，但从产品上几乎看不出该企业的设计风格，这种以虚当实在务实的市场令人诟病，实用主义让房地产市场波澜不惊，市场渴求新引领者；几乎

6、主打同一个客群，这一点导致灌南目前楼盘价格、户型、社区配置都比较接近，当然改善型购买群体是城市房地产消费的主流，但130方和150方左右的三房，160方和180方左右的四房，相似的户型设计让市场竞争同质化。这给后起企业提供了超越机遇，我们期待本案能在二期规划设计中尝试蓝海战略（见注明）；4、营销手法相似，少数品牌意识开发商外，灌南目前开发商对于销售采取最少成本方法，对沟通效果显得缺乏有效把握；临时接待处+沙盘模型+户型图单张+销售员就完成销售，对产品的讲解很少能阐述得十分清楚，沟通也显得简单直接，营销手法的单一甚至影响到一些外地营销团队，以至于各盘操作

7、手法趋同。对于有追求的开发队伍，这也蕴含着巨大的机遇。5、形象包装相似，在市面楼盘的包装中，对产品价值的挖掘大都显得粗浅，表述流于行业通用语言，现场和道具包装也难以看出有效的沟通力来，生硬的包装方式把房地产营造生活理想的精彩部分隔绝，这从侧面反映出市场需求的旺盛，也说明系统性包装的巨大机遇，正是品牌项目树立影响力的时机；注明：红海代表已知的市场空间；蓝海代表未知的市场空间。“蓝海战略”就是指摆脱有限市场内的竞争角逐，改变战略思维，开创一个没有竞争的市场空间，为获得持续的赢利性增长而服务的战略。蓝海战略要求企业把视线从市场的供给方转向需求方，从关注并比超

8、竞争对手的所作所为转向买方提供价值的飞跃。通过跨越现有竞争边界看市场以及将不同市场的买方价值元