某房地产项目营销策划执行报告(.ppt

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1、徐州市铜山新区财富湾项目营销策划执行报告江苏金石2010年5月28日一.市场认知二.项目认知三.销售突破四.营销突围五.VI表现六.金石优势准确把握市场“脉搏”找准市场与产品切入点让我们赢在“起跑线”上一.市场认知1.铜山新区现状及发展自然环境与人文环境完美结合，养生宜居福地。铜山新区位于徐州市南部，根据最新一轮的徐州市总体规划表明，徐州市的发展重心将向南和东南部转移，为铜山新区发展提供了良好的发展机遇，随着徐州市发展重心的南移，铜山新区将成为徐州城市南部的以商业、科教、居住为主的综合性区域，成为徐州城市重要的组成部分。在“东进南扩”的城市整体规划指导

2、思想之下，徐州的城市规模将进一步扩大，基础设施的建设力度也将进一步加大。铜山新区受城市整体规划及基础设施建设的影响，更加刺激了铜山县房地产市场的发展，城市外沿的拓展改善了新区的整体居住条件。老城区新城区铜山新区矿大新校区规划中的北京路商业区铜山县行政中心泉山森林公园师范大学铜山新区由于其独有的自然生态环境，区域内高校林立，人文气息浓郁，屈居居住条件，逐渐越来越受到购房者的青睐。别墅区铜山经济开发区辖区面积180平方公里，常住人口25.6万人。是苏北地区成立最早、面积最大、产业最先进、管理最现代的开发区之一。开发区拥有一个科教集聚区、三个现代工业园区和一

3、个现代物流区，总建设面积100多平方公里，各园区均建有高标准互通网状公路与206、104国道和霍连高速公路相连接。2.铜山房地产市场简析铜山，房地产市场一直保持着较快的发展势头区域市场运营环境分析/一级市场土地市场的走势：2008年土地市场成交量达到高峰，导致目前的二级市场仍在去化08年的土地供应。2009年上半年虽然房地产市场回暖，但是土地市场在下半年才有了起色，但是总供应量仍不足上年的一半。2009年，由于供应量减少且处于楼市回升阶段，开发商资金充裕，2010年近前五个月的土地成交量就超过08年全年总量的一半。年份上市量销售量剩余量销售率2008年

4、28702716886011816758%2009年65052646872818179872%2010年到4月为止2866171920789453967%2009年铜山县二级市场的总成交量处于徐州市二级市场成交量的中端位置，但是较徐州市区区域成交比重则具有一定的竞争力，说明铜山新区的房地产市场发展迅速，其独特的人文和自然环境优势明显。小结：08年铜山楼市整体销售率较低，部分项目推迟房源上市步伐，整体上市量较低，在2009年市场急速反弹期间，销售率快速上升，开发商推盘数量和上市面积增加，同时08年推迟上市的房源也跟着市场步伐大量推出。致使2009年上市量

5、高于2008年上市量的一倍多，整体销售量也远远高于2008年的销售水平。至2010年上半年国家调控政策效果逐渐落实和4月份一系列的调控政策的颁布，政府打压房市态度坚决，观望情绪增加，整体销售步伐放缓。3.宏观层面对市场的影响政策作为一只无形的手,对左右市场起着巨大的作用。2010年4月，房地产行业有史以来最严厉的调控政策出台90平方米以上的家庭贷款首付款比例不得低于30%；第二套住房贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不

6、能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。分析：此次调控，对改善型购房和投资购房起到很大的抑制作用，市场观望气氛不断增强。政策出台的必然性09年底，在不到一个月时间里，连出五道政令，从土地、税收、信贷对房地产行业进行全方位调控，被成为史上最密集的组合拳调控。2009年12月14日，国四条1.增加普通商品住房的有效供给。2.继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房。3.加快保障性安居工程建设。4.加强市场监管。2009年12月17日，关于进一步加强土地出收支管理的通知土地出让款首次缴纳比例不低于50%，全部

7、交清期限不超过一年。2009年12月23日，二手房交易营业税调整1.不足5年非普通商品房全额征税2.超过5年非普通商品房或不足5年普通商品房，差额征税2010年1月10日，国十一条1.增加保障性住房和普通商品住房有效供给2.合理引导住房消费抑制投资投机性购房需求二套房贷首付不低于40%3.加强风险防范和市场监管4.加快推进保障性安居工程建设5.落实地方各级人民政府责任要点主要内容实行有史以来最为严厉的差别化住房信贷政策90平方米以上的家庭贷款首付款比例不得低于30%；第二套住房贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；商品住房价

8、格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对