某房地产项目营销策划报告1).ppt

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1、目录营销策略4.项目定位3.客群分析2.市场分析1.市场分析城市感知1.ONE市场研判2.TWO第一节：城市感知让我看看你的城市，我就能说出这个城市的居民在追求的是什么。——美国著名城市学家伊里尔·沙里宁乾安基本情况概述乾安县位于吉林省的西北部，松原市西部，属松花江第二和第三阶地，有“乾安台地”之称。全县幅员面积3616.6平方公里，全县辖18个乡（镇、场、园区），有164个行政村，296个自然屯，总人口34万，其中农业人口23万，乾安镇人口11万。受到地质影响，乾安县农业状况一般，但乾安县自然资源丰富，矿产资源众多，因此其工业发展优于农业，近年来随着油田的开采挖掘，其城市经济快速

2、增长，在吉林省内已经名列前茅。乾安风貌乾安是一座繁荣富强的城市乾安是一座宜居而美丽的城市……市场分析城市感知1.ONE市场研判2.TWO第二节：市场研判树欲静而风不止……国内市场及政策综述从调控政策的影响来看，国家对于刚性需求与改善性客户需求的松绑已经蔚然成风，通过购房优惠、公积金、税费减免、房源解禁、低首付等多个层面，对于市场的回暖奠定了基础。2012年3月以来，微调措施配合开发商降价以及首套房贷的破冰，积压的刚需得以释放，楼市成交回暖，楼市升温的背后，购房者预期也发生变化，加快入市脚步，房价又出现微张，因此中央政府会继续抑制投机性购房，以防市场再度失控，因此稳定是下半年的大趋势

3、，切勿盲目乐观！房地产市场大环境变幻莫测,异军突起！市场变化直接影响客户购买信心及买房入市时机选择。区域市场简析——乾安目前市场竞争激烈，预计年内开发总量逾35万平；——市场中在售产品多以高层小高层为主，多层产品稀缺；——整个销售产品中以70平—90平两房销售最为紧俏首次置业占据主导；——在售项目除田园锦绣外多数难以形成独立全封闭社区规模较小；——整体市场处于起步阶段，缺乏专业的营销与对客户的引导；——客户逐渐开始对园区景观、物业等有所认知；——在售产品中整体市场均价在2900元/平。在售项目一览市场小结市场开发量较大，竞争异常激烈乾安房地产市场处于起步阶段，挑战与机遇并存……目录

4、营销策略4.项目定位3.客群分析2.市场分析1.5%10%60%25%客源分析本案的客源结总结构如下所示，主要针对区域内的中高端收入人群本地自用客外来自用客本地投资客县市客群进城周边地区来本地区定居的购买者外来打工者附近企业改善居住环境的换房者新婚一族养老族区域内政府公务人员周边地区来本地区购买的投资者主力客源首次改善型购房客群分析由于城市框架较小，城市中心区与周边乡镇人群均为本项目潜在客户进行考察。区域核心竞争力客户构成客户基本特征需求驱动因素城市中心区区域发展成熟，配套齐全、口碑较好公务员、企事业单位职工、中小型私营业主、教师生活习惯与生活圈子于此，依赖市中心教育，医疗和商业配

5、套；易纳新，有较强的购买力。公务员、教师、周边小型私营业主等对更高品质物业有强烈需求周边乡镇看重项目的质量、规模、物业服务等因素改善居住条件的，乡镇教师、公务员及村镇领导进程购房城市化水平稍低,好面子、对于景观、物业等因素比较关注务实、较贪图小便宜有强烈的换房需求，希望能拥有更好的居住品质依赖成熟区域配套，中高层级，有一定支付能力，追求高品质居住生活的客户。层级中等，寻求更好改善性居住条件，务实谨慎的客户。客户区域分析结论城市外围乡镇居民进城购房改善居住环境区域内刚性需求客群、养老、婚房等整个城市高端收入人群、政府机关人员、公务员、教师、医生等区域附近企事业单位、个体经营业主、公务

6、员、机关单位等重点客群核心客群偶得客群潜在客群关注与把握核心客群与重点客群的购房需求与消费习惯是我们研究的重点城市中产阶级，单位白领与私营企业主地段、价格至上，中高端客群逐步开始关注产品品质，如景观、社区环境等。但目前当地客户对于产品品质的理解尚处于初级阶段，仅限于感官层面，而对于智能化系统、物业管理服务等理性品质，需要引导。此外，在特殊置业原因中，子女上学所占比重较大，因此，教育设施配套也是部分购房者所关注的要点。购房目的以自住为主，90%为刚性需求，买房市场呈现较为理性的状态，投资置业所占比重较小；在购房区域选择上，市区内客户地缘性较强，大多数人在选择项目的时候，会考虑地段、价

7、格、周边配套、小区环境、交通更便利程度以及未来的升值潜力、但是如果有更好的品质与生活，该类人群会考虑在区域外置业。政府机关、企事业单位人员、刚需购房是当前乾安的购房主力，这些客户大多为公务员、教师、医生、油田职工等职业群体，经济收入稳定随着城市经济的发展，城市私营业主、企业职工所占比例逐步提高。客群小结目录营销策略4.项目定位3.客群分析2.市场分析1.项目定位项目分析1.ONE项目定位2.TWO第一节：项目分析东方明珠新区位于植物油厂原址（包括种子公司原址）新区至北