信貸新政下房地產企業融資策略研究

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1、信貸新政下房地產企業融資策略研究房地產業是一個資金密集型行業，其快速發展離不開金融的支持。但央行陸續發佈瞭195號和121號文件，我國銀行對房地產業的信貸政策步入瞭一個穩步緊縮的時期。無論是對房地產開發貸款的投向、房地産開發貸款的條件、房地産開發資金來源的限制，還是對房地産銷售回款環節的個人住房貸款政策，均呈現出越來越緊、越來越嚴的趨勢。如何融資成瞭房地産企業能否生存下去的關鍵，融資困境真正形成。一、國內外房地產企業融資問題研究進展及融資方式概述威廉姆•B•佈魯格曼和傑夫•D•瑞費雪針對住宅房地産融資和收益

2、型房地產融資提出瞭固定利率抵押貸款、可變利率抵押貸款、不定支付抵押貸款等融資模式，並指出美國房地產金融的發展與美國金融法律制度的健全和完善是分不開的勞倫斯•朗瓦認為，房地產投資信托實際上給投資者提供的是一種類似債券的投資方式，一般隻適用於商業地產，因為其現金流遠較傳統住宅地產的現金流穩定戴燦輝在系統分析瞭美國、英國、德國住宅金融政策及其特點後得出：住房金融的發展離不開政府的作用姚捷認為，以美國、德國、新加坡為典型代表的住宅金融發展模式存在共性：（1）各住宅金融的發展均離不開政府的支持;（2）住宅金融的政策性

3、必須和經營性有機地結合在一起；（3）住宅金融必須堅持專業化和多樣化並存陳柳欽系統闡述瞭美國房地產投資信托基金的發展歷程、設立條件、種類和優勢所在等，並借鑒美國經驗，認真探討瞭我國房地産投資信托基金的發展意義、模式選擇和政策建議郭曉亭探討瞭目前我國房地產各種融資途徑的優勢和劣勢，對未來融資方式的發展趨勢做出瞭一定的預測和分析，認為未來我國房地產業融資多元化趨勢是必然，並且直接投融資將成為主流綜合上述文獻資料，我們可以看出：房地產業發展離不開房地產金融的支持，而房地產金融的發展離不開政府的支持，我國政府應當重視

4、房地産金融相關法律制度的建立與完善二、我國房地產企業融資現狀目前，從我國房地產企業整體的融資現狀來看，主要表現出以下幾個特點：（一）融資規模持續增長。通過對近幾年來房地產開發企業資金來源的統計數據分析，我們可以發現，我國房地產業每年的資金來源總量還是不斷上漲,2001年到2005年短短的4年時間,全國房地産開發資金來源總量漲瞭1.8倍。（表1）（二）銀行信貸是房地產融資的主要渠道。從我國房地產市場的運行過程及其資金鏈來看，銀行信貸貫穿於土地儲備、交易、房地産開發和房産銷售的整個過程，是我國房地產市場各種相關

5、主體的主要資金提供者。雖然近年來國傢陸續出臺緊縮性貨幣政策，但是這並沒有對房地産開發資金的來源産生實質影響，房地產行業信貸增長依然較高（三）股票融資和債券融資在我國房地產融資中所占比重較小。目前我國上市的房地産企業非常少，截止2005年末我國房地產上市公司僅占全部上市公司總量的2%,占全部房地產企業總量的0.16%0同樣，債券融資在房地產開發企業的資金來源中的比例一直很低，這主要是由於我國對發行企業債券限制較嚴，一般房地産企業開發的項目獲取發行企業債券的可能性非常小（四）房地產資金信托是近期我國最活躍的房地

6、產融資形式。2002年底投向房地產業的信托財產共計24.08億元，占全部信托財産總額的2.82%,比年初增加12.61億元，增幅109.93%02004年我國房地產信托業繼續以較高的速度增長，但2005年9月1日中國銀監會下發瞭212號文《關於加強信托投資公司部分業務風險提示的通知》，這給剛剛撿到一根救命稻草的房地產開發商的融資道路上又設置瞭一道坎三、信貸新政下我國房地産企業融資策略分析建立規范有序的多元化直接融資機制不僅能化解和分散銀行風險，解決企業資金瓶頸，而且可以為市場上的大量閑置資金找到合理、合法的

7、投資出口，實現資本市場與房地產企業的有效對接，促進房地產業乃至整個國民經濟的健康發展（一）適度放寬股票融資政策限制。目前，企業想要在滬深股票市場上發行股票，必須在資產規模、盈利記錄、公司治理以及產業政策等方面符合要求，絕大多數房地産企業因此無法通過上市途徑進行融資。因此，隻有適度放寬股票融資政策限制、提髙直接融資比重，才能真正分散金融風險，促進房地産業健康發（二）培育和完善房地產債券市場1、放寬長期債券融資條件。目前，我國《公司法》對公司債券發行主體、發行條件的規定非常嚴格，如果嚴格按照目前《公司法》規定，

8、那麼長期債券融資的大門可以說對我國絕大多數房地産企業來說都是關閉的。因此，國傢應適度放寬限制條件，增加發行長期債券的額度，可以為房地產企業通過債券融資創造良好的條件2、以短期融資券為契機，改善大型房地産企業的債務融資結構。自2005年5月24日中國人民銀行發佈《企業短期融資券管理辦法》後，2005年央行共計發行1338億元短期融資券，而房地產企業並未獲得此項業務。2006年5月100G金融街終於成為《企業短期融資