房地產企業成本管理研究

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1、房地產企業成本管理研究【摘要】受2008年的全球金融風暴影響,我國實體經濟急速回落,國內股市暴跌,房市成交量急劇萎縮，此時如何提髙企業的生存和發展能力，成為房地產企業面臨的緊迫問題。因此,降低成本、提高企業成本管理水平就顯示出它的重要性。本文在分析房地産企業成本管理的特點的基礎上，提出瞭加強成本管理的措施【關鍵詞】房地産企業成本管理目標成本一、房地產企業的成本特點房地產企業的成本主要包括三部分：土地、土建、設備費用,配套及其他收費支出，管理費用和籌資成本。下面將針對這三大成本進行分析1、土地、土建、設備費用這是房地產開發成本的主體內容，大致占總成本的80%。其中最重要的是土地

2、費用。土地費用的大小是評價一個房地産開發項目是否可行、是否有預期利潤的最主要經濟指標。土地費用主要包括土地出讓金、置換成本、批租費用、動遷費用、拍賣傭金、契稅等。房產商在決定是否開發一個項目前，都必須將預計的土地費用通過土地面積和容積率的換算，計算出未來所開發的每平方米商品房所占的土地成本（俗稱樓面地價），以此來進行項目的可行性評估2、配套及其他收費支出主要是指水、電、煤氣、小區綠化和道路、大市政和公建配套費。學校、醫院、商店等生活服務性設施也是不可缺少的。其他收費項目中有些雖然屬於押金性質，如檔案保證金、綠化保證金等，但由於種種原因，企業大多難以全部收回。這類收費項目種類繁

3、多、標準不一，許多收費項目由壟斷性經營企業或事業單位執行，任意性很強，標準普遍偏高。配套及收費項目是房地產開發成本中受外界因素影響最大的一塊費用支出，一般占項目總投資的10%〜15%。房地產開發商通過各種途徑，運用各種方法減少這部分費用支出，是降低開發成本取得經營效益的一項重要手段3、管理費用和籌資成本房地産開發與其他一般行業相比，具有建設周期長、投資數額大、投資風險高等特點。因此，大多數開發企業必須通過銀行貸款來解決資金需要，這樣就產生數額較大的利息支出。如何把這部分費用核算好，對合理控制開發成本、體現經營成果，將起到非常重要的作用二、房地産企業加強成本管理的措施1、針對不

4、同房地産企業特點進行成本管理根據我國房地產企業經營業務的繁雜程度可以分為綜合型、精細型、積極型和簡化型四種類型，每類房地產企業經營的業務不同，導致成本管理的內容和特點有很大區別，這就要求視不同房地產企業成本特點而進行相應的成本管理(1)綜合型房地産企業。企業特色以房地産開發的管理為主，覆蓋瞭房地産開發的所有環節，涉足設計、施工、裝修、園林、酒店、學校、旅遊等。該類企業資金集中統一管理，物資集中供應管理。其成本管理包括：一是采取低地價，大規模的投資策略。二是控制設計成本。三是物資集中供應管理，大宗物資都通過集采購中心進行集中采購，降低材料成本。四是以低價換周轉，項目價格經常是周

5、圍可比項目一半，批次日均銷售率達到78%,年度平均積存率僅為2.5%。五是對業務鏈條進行整合，不僅是產品設計，從建築施工、物業管理到酒店經營等均有涉足，而這些大盤規模通常在幾千畝以上，建築面積達幾百萬平米，如此龐大的建築項目也便於實現規模化復制以及降低采購成本。六是資金集中統一管理，有效監控資金運動，通過使用信息化工具實現跨銀行、跨單位全面的集成統一的資金情況查詢，實時查詢賬戶餘額，迅速掌握各分公司資金流量、流向的動態監控和管理,對重大資金調度或支出、對一些異常情況實現自動監督(2)精細型房地産企業。企業特色以房地産開發的管理為主，從施工企業轉型而來，具有較強施工管理能力。在

6、這種房地產企業中成本管理應註重：一是建立全集團統一的預算管理體系，對每個項目選擇相應的預算分類和標準，建立對應的預算，預算成本將控制項目開發的全過程。二是分項目、分職能部門編制年度資金計劃和月度計劃，通過審批後的資金計劃嚴格控制項目的付款過程。三是預算控制精細到分部分項上。四是建立預算預警，系統支持對項目預算執行情況進行預警提示。五是全面的材料管理，與主要供應商建立戰略合作關系，大幅降低采購成本。對於材料的使用通過領料單進行管理，對超供材料進行扣款處理(按全額累進扣款或超額累進扣款，設置起扣點、加價比例)，保證材料最大限度地應用(1)積極型房地產企業。企業特色以房地產開發的管

7、理為主，有關聯的施工總承包企業。該類型房地產企業應該建立適度靈活的目標成本控制體系，註重工程細節。具體包括：一是建立瞭目標成本管理體系，同時為瞭縮短工程工期存在'‘邊預算、邊施工”的情況。二是動態成本涉及合同訂立、合同結算、合同付款、非合同費用等，實時反映項目的最新動態，並隨時檢查是否超出目標成本。三是成本在地塊、期、區的分攤，主要適用以下原則：受益原則，按受益該成本的地塊、期、區分攤；均攤原則,在所有地塊、期、區分攤；屬地原則，在工程所在的地塊、期、區分攤。四是引入定額(基準價)體系，按照不同的產品設