【精品】国内重点房企土地储备模式研究

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1、国内重点房企土地储备模式研究■单晓东段洲鸿土地获取是房地产开发的起点，获取优质地块不仅可以获得同于行业的平均回报还可以运用土地进行资木运作充分利用财务杠杆支持土地获取方的发展和扩张从而达到战略目标的实现。本文通过对我国部分重点启企（万达、华润、绿城、万科、龙湖）的取地模式进行研究，淸晰地找出这些房金成功的关键所在，为行业房地产项日投资提供可惜鉴Z处以及新的发展思路。一、万达模式低成本土地+产品复制+订单模式+万达广场万达以万达广场综台体为核心竞争力，以销售住宅公寓式酒店部分商业街的回笼资金来平衡项a的建设成

2、本反过来持有物业在经营阶段获得的持续稳定增氏的租金流可确保力达模式的扩张。1、取地方式及管控体系以招拍挂为主，并购合作比例较少。万达项目投资实行集团集权管理形式所有最终获取的项日基本上都经过万达董事长王健林的实地考察。2、収地区域及选址标准万达广场目前已进人我国四十多个城市但在珠三角只新开了广州口云山万达广场一个项H。万达第二代的纯商业项目选址基本都位于城市最核心商圈。2003年之后的第三代产品在选址上更多位于城市副中心或新区的中心，万达选地标准的改变主要有以下儿方而的原因：（1）老城区土地成本髙商业竞争激

3、烈；（2）第三代产晶是大体量城市综合体需要的土地血积很大在老城区的核心地段难以觅得这种条件的地块；（3）在城市副中心或者新区的中心开发城市综台体口J以获得较好的优惠政策；（4）新城副中心或新区的中心规划起点高适合营造离品质的项no3、取地优势及操作方法万达主要凭借其城市综合体模式获得政府优惠政策优恵的措施主要有以下儿方面：一是地价优惠，据统计力达取地的成本是周边土地市场价格的一半左右;二是地价可以分期付款;三是在城市配套和项「I建设上，政府会予以支持；四是在土地出让时设置条件。万达拥有较强的取地议价能力主要

4、建立在万达拥有的以下五点优势资源：•是就业工程；二是税收工程；三是提升城市商业水准；四是能为当地增加一个城市标志性建筑，提升城市形象；五是带动周边土地价格的上涨。4、盈利模式及扩张耍点力达盈利模式主要來自现金流的运用，销售住宅公寓式酒店部分商业物业來平衡项目周期内资金床力，而持有的物业在经营阶段获得的持续，稳定增长的租金流可确保万达模式的扩张。（1）销售类物业减轻城市综合体建造的资金流压力。万达在第三代产品上充分利用住宅公寓式酒店可售商业街等销售类物业平衡现金流。（2）取地时与政府签订台同时约定分期支付土地

5、款签订土地出让合同时约定分期支付土地款可以减小万达启动资金投入规模充分利川预收款支付后期土地款及工程建设成本。（3）产品具有复制功能快速达到预售及出租条件。产品无论在设计、建设、招商装修筹环境均有复制功能，缩短建设周期，尤其是可以快速达到预售条件厦出租条件时间节点,减少资金占用成本。（4）“订单模式”使得快速达到较高的销售、出租率万达订单模式以及与租户签订战略协同，可以在最短时间内达到较高的出租率。无论在怎样的市场形势下万达可以做到快速销售、快速出租，因为万达项口的地价相比周边低，房价可下行空间大。（5）避

6、免上交简额的土地增值税、营业税等流转类税。一方面持有类物业给万达带来持续的现金流可以避免“中国式房地产调控“的影响；另一方血持有类物业町以避免上交高额的土地增值税、营业税等流转税。二、华润模式“集团资金孵化”+万象城+低成木土地+人盘开发（二十四城、橡树湾）华润集团（华润置地大股东）负责资金筹集运用，保证华润置地项li开发的资金流及控制资金成本，利用国企资源、万象城综台体等低价拿地，进行大盘开发坐享土地升值。1、取地方式及管控体系。主要以项目收购华润集团土地注入、城小村改造为主，招拍挂项1=1获取比例逐渐提

7、馬。华润置地的土地储备策略为：通过不同方式扩大优质土地储备来源，加大土地储备。华润置地的投资决策权属于集团层血，区域公司提供相关信息。2、取地区域及选址标准。华润置地的土地储备主要分布于三大经济圈的中心城市和中西部的35个热点城市。人部分项目位于沿海、沿长江城市，尤其是长三角、环渤海、屮部省会城市，而在珠三角目前只在深圳开发过项目。华润置地选地标准明确，主要发展近郊小低密度产品市区高密度产品以及以大型购物中心为核心的城市综合体。在资源相对倾斜于中型土地和一线、相对发达城市的基础上有机会有战昭指导有区别进入二

8、三线城市。3、取地优势及操作方法。华润置地的土地储备策略为，通过不同方式扩大优质土地储备來源。加大土地储备。其中的重要手段之一是借助集团资源，通过非公开方式取得优质地价土地。侧重对“合作、并购、旧城改造”等拿地方式，同吋，积极参与优质地块的招拍挂。华润置地的取地优势主要有以下儿点：（1）华润集团下属企业的土地资源优势°华润置地充分利用大股东华润集团分布在全国各地下属企业的土地资源优势，在有关企业根据政府要求“退城