【房企研究】2019绿城代建运营模式研究

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1、绿城代建模式研究2018年6月绿城代建模式简介绿城管理业务体系介绍绿城代建模式及案例研究结论与启示PART1绿城代建模式简介绿城代建模式简介绿城房地产建设管理集团（简称绿城管理）是绿城中国代建业务的主体，是绿城中国的全资子公司，也是绿城中国五大业务板块之一。2015年，绿城中国整合绿城鼎益、绿城时代等平台，成立绿城管理集团，成为绿城品牌和代建管理模式输出的主体。目前，绿城管理是国内规模最大的的房地产代建企业，2017年底，管理项目190个，全年销售金额430亿元图：绿城管理2017年底主要数据图：绿城

2、中国五大业务架构50004453450040003500绿城中国300025002000生活服务开发建设金融15001000430500190生活集团房产集团管理集团小镇集团资产集团0销售额（亿元）合约管理项目数量（个）建筑面积（万平方米）数据来源：绿城中国年报、同策研究院发展历程绿城管理源于宋卫平2008年提出的“绿城品牌和团队”实现业务创新的理念，2009年，形成绿城代建轻资产化发展的理论模型，2010年，成立绿城房产建设管理有限公司，启动代建业务，2015年，绿城收购绿城鼎益和绿城时代，成立绿城

3、管理集团，2016年，绿城管理重组蓝城的代建业务，形成了绿城管理现有架构，并扩大了规模，成为国内规模最大的轻资产运营集团绿城管理对蓝城进行重组，将蓝城的代建业务整合进绿宋卫平首次提出依托绿绿城房产建设管理有限城管理集团，形成了绿城管城品牌和团队实现业务公司成立，绿城启动代理现有的绿城鼎益、绿城时创新的指导理念建业务代、蓝城代建三大主体2008年2009年2010年2015年2016年经过反复研究与论证，形绿城收购绿城鼎益和绿成了以“品牌输出、管理城时代，成立绿城管理输出”为特征的新业务模集团式，到20

4、09年6月，形成“绿城代建”的理论模型项目分布2083034个亿元受托管理项目预计销售额43772214万平方米万平方米总建筑面积在建面积¾根据绿城管理官网显示，绿城代建业务截至2018年3月31日，已经进入全国19个省、市，和一个海外城市，项目主要分布在沿海地区、中部地区和新疆；旗下受托管理项目208个，总建筑面积超4377万㎡，预计可实现销售额超3034亿元，其中在建面积达2214万㎡。已交付面积超1519万方㎡公司战略轻资产战略：代建模式是绿城中国的轻资产战略，轻资产是在不增加企业负债的前提下，

5、扩大规模，增厚利润的途径。代建模式跟合作开发、地产基金等业务模块一样，是绿地中国轻资产战略的重要组成部分绿城中国轻资产战略代建合作开发地产基金公司战略规模化战略：代建业务是绿城中国扩大地产业务规模的重要途径，代建业务可以在不增加自有资金投入的基础上，扩大企业规模。2016年，绿城代建业务贡献销售金额181亿元，绿城依靠代建业务，首次实现销售金额突破千亿元，2017年，绿城代建销售金额430亿元，占销售金额的29%，代建业务销售占比进一步提升图：2016—2017年绿城代建销售金额及占比图：2010—2

6、017年绿城项目管理收入及同比增长160035%109.31500%8.14140030%400%87.48120025%300%1000620%4.61200%8003.5415%2.55100%6001.9910%24000%0.362005%0-100%00%2016年2017年绿城销售金额（亿元）代建销售金额（亿元）项目管理收入（亿元）同比增长代建销售金额占比数据来源：绿城中国年报、同策研究院公司战略负债与利润：负债高企以及利润低下，是绿城中国近些年发展过程中遇到的两大问题，而以代建模式为核心

7、的轻资产战略，则是解决这两大难题的关键因素。首先，代建模式不以自有资金投入，不靠增加负债来换取规模；此外，代建业务盈利能力较强，净利润率高达30%以上，远远高于房地产开发业务¾资金方面：绿城轻资产战略于2008年开始形成，图：2006—2017年绿城中国融资活动现金流金额及筹资活动现金流净额300在此之前的几年时间里，绿城经营活动产生的现金200流净额一直为负，筹资活动是现金流的主要来源。100轻资产战略不投入自有资金，只做管理和品牌输0出，有利于解决绿城资金链紧张的问题2006年2007年2008年

8、2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年¾利润方面：2006年至今，绿城中国的利润水平一-100直在下滑，直到2017年，毛利率为19.25%，净利-200经营活动产生的现金流量净额（亿元）筹资活动产生的现金流净额（亿元）润仅为6.34%，盈利能力持续降低，而代建业务的图：2006—2017年绿城中国销售毛利率和销售净利率利润水平远高于此60.00¾绿城中国2016年年报中公布了一组代建业务的经40.00