房地产标杆房企研究：绿城集团合作撬动资金

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1、2009/11/29房地产标杆企业研究绿城集团：合作撬动资源www.gaotongchina.com摘要ò历经15年的发展，绿城集团已辖有70多家成员企业，拥有员工2700余人，房产开发覆盖30多个城市。Tel:(+86-10)58677851Email:info@gaotongchina.comò截至2009年10月31日，绿城相关项目实现销售额410亿元，同比增加204%，其中归属于集团的权益金额为262亿元（占总销售额的64%），较去年同期增加181%。ò绿城以“精品”战略为根本，强化浙江大本营市场，并以京沪为支点

2、拓展环渤海、长三角等区域的二三四线城市。ò绿城的融资手段几乎已涵盖各种方式，包括私募、可转债、IPO、高息票据、配股增发、信托、银团贷款、项目合作等。其进取性扩张策略和其企业的能力、资源之间产生了矛盾。以中高档为主的相对单一的产品线，不利于风险分散，包括资金的募集和企业文化之间的协调。ò绿城通过公开投标、收购、合作等多种方式取得新的土地储备，实现了土地储备的大幅度增长。截至11月，绿城相关土地储备总建筑面积达3000万平方米，其中自有权益1973万平方米，占65.77%，而合作方的土地储备权益占比达到三成，显示出绿城通过

3、项目合作进行扩张的特点。ò凭借过硬的产品品质和强大的管理能力，绿城吸引到了很多财力雄厚的合作伙伴，以弥补扩张过程中资金和土地的短板。绿城的合作开发模式，是在降低项目利润基础上进行的。对于上市之前和上市之后，资金链一直紧张的绿城而言，该模式有助于绿城摆脱困境，并求得发展。ò“经营与管理并重、战略与细节并重、产品与服务并重、过程与结果并重”是绿城发展的一个内涵总计。尤其是在快速成长的阶段，经营与管理并重显得十分重要。ò绿城专注于高品质物业的开发，住宅产品类型不断丰富和完善，已形成多层公寓系列、高层公寓系列、别墅系列，平层官邸

4、系列、大型社区系列、城市综合体系列的产品线，并通过增加住宅园区服务向地产服务商转型。目录一、企业概况和发展沿革.............................................1二、区域发展战略——“精品战略”多区域拓展.........................7三、资本运营——压力下的多元化操作.................................9四、土地——战略性选择............................................21五、合作开发—

5、—输出产品、品牌和管理，弥补资金和土地短板..........25六、经营与管理——在创新中不断强化优势............................30七、产品解读......................................................32房地产标杆企业研究图表目录图表1：绿城发展历程关键点.............................................................................................

6、..2图表2：绿城组织结构图.......................................................................................................3图表3：公司改组未上市前股权结构图...............................................................................5图表4：公司重组上市后的股权结构图...............................

7、................................................6图表5：绿城多元化经营模式...............................................................................................7图表6：截至到2008年按区域划分总建筑面积和项目个数.............................................8图表7：截止到2008年底按区域划分总建筑面积占比.......

8、..............................................8图表8：近年来房地产销售收入比较...................................................................................9图表9：2009年1-8