房地产标杆企业研究b43：绿城集团

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1、房地产行业季度发展报告高通智库2013年4月21日绿城：涅槃再生的转型房地产标杆企业研究高通智库房地产标杆企业研究高通智库电话：(010)58677851/2/3邮箱：gt@gaotongchina.com网站：www.gaotongchina.com高通智库是一家房地产研究综合服务商，依托其独特的信息收集与整合体系、专业的分析能力、科学的研究方法和丰富的研究经验，持续为客户提供及时、高效的研究服务。摘要Ø2012年，绿城中国实现销售收入547亿元，同比上涨55%；主营业务收入与核心净利润分别为354亿元与41.9亿元，同比上涨61%与70%，大幅

2、超过市场预期Ø绿城专注于中高端产品的打造，其产品品质在业内处于领先地位。不过近两年，绿城被关注最多的则是“债务危机”Ø从表面上看，债务危机爆发的原因是绿城定位高端的产品线与过于集中的区域分布使其受宏观调控政策影响较大，从根源上来讲，则是因为高端的产品定位同激进的扩张路径不匹配Ø在债务危机的压力下，绿城通过向九龙仓配售股权以及向融创转让项目股权获得75.5亿元的资金支持，财务状况明显好转，净负债率下降到49%以下，债务危机得到解决。Ø为加快资金回笼，绿城在2012年采取了全新的经纪人销售模式，由以往现场接待、介绍、体验的坐销模式转为主动出击、寻找客户

3、、服务客户的行销模式，同时在社会中招募大量的中介经纪人，在全新的销售模式下，绿城全年实现547亿元的销售业绩Ø在降负债的同时，绿城开始进行战略调整，减慢开发节奏并主要通过合作方式拿地。同时，在代建、电商、农业、物业服务等领域进一步丰富自己的业务范畴，增加业务的多样性，提高抗风险能力Ø绿城在区域发展上走了一条强化大本营的发展道路，立足于浙江，辐射长三角并逐渐发展壮大。新时期，绿城一方面强化了自己在上海的发展，另一方面也积极在新的城市中拓展发展机会。Ø2013年1月和3月，绿城两次共发行7亿美元利率为8.5%的优先票据，重新回归债券市场有利于绿城改善负

4、债结构并进一步增强资金实力，为进一步扩张留有空间www.gaotongchina.com2房地产标杆企业研究目录一、绿城集团概述51.绿城集团简介52.绿城发展沿革63.当前市场表现8二、债务危机爆发101.上一次危机回顾102.新的危机爆发123.危机酿成原因分析13三.危机的治疗181.治标——降负债182.治本——战略调整21四、区域发展与土地储备301.区域发展特征302.土地储备与发展方向32五、运营指标与资本运作331.财务好转、负债结构有待进一步优化332.周转率逐步回升353.费用控制与盈利能力374.回归债券市场39六、产品线与典

5、型项目分析401.绿城产品线402.典型代表项目44www.gaotongchina.com46房地产标杆企业研究图表目录图表1：绿城项目全国分布5图表2：绿城的多元化经营业务模式6图表3：绿城发展历程7图表4：2006-2012年绿城销售增长情况8图表5：2011年和2012年房企销售额排名9图表6：2006-2012年绿城营业收入增长情况9图表7：绿城2011年5月至2013年4月股票走势10图表8：绿城危机爆发期间股价变动情况12图表9：绿城经营业绩同市场行情的波动情况13图表10：绿城的产品结构14图表11:绿城2011年在售项目区域分布1

6、4图表12：绿城危机形成图15图表13：绿城近年拿地情况16图表14：绿城同标杆房企资产负债率对比17图表15：绿城产品平均售价位居全国第一17图表16：绿城存货周转率18图表17：绿城股权出让事件表19图表18：绿城月销售情况21图表19：绿城2011年和2012年同期拿地情况对比21图表20：绿城的代建模式25图表21：绿城园区服务三大服务体系27图表22：绿城海宁百合新城园区服务配置表27图表23：绿城的电商模式29图表24：绿城各区域项目储备情况31图表25：绿城区域布局结构31www.gaotongchina.com46房地产标杆企业研究

7、图表26：2012年以来绿城新购入土地项目32图表27：2006-2012年绿城资产负债率33图表28：绿城剔除预收账款后的负债率33图表29：2006-2012年绿城持有货币资金情况34图表30：2006-2012年绿城净负债率35图表31：2006-2012年绿城负债结构变化35图表32：2006-2012年绿城总资产周转率变化35图表33：2006-2012年绿城存货周转率变化36图表34：2006-2012年绿城的存货结构变化36图表35：2006-2012年绿城三项费用比例37图表36：2006-2012年绿城销售单价变化38图表37：2

8、006-2012年绿城毛利率和净利率变化38图表38：2011年绿城部分信托融资情况39图表39：绿城产品线构成41图表4