溦劮康禺a市場中假按揭的防范與管理

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1、淺談房地產市場中假按揭的防范與管理摘要：文章就假按揭現象展開討論，首先介紹瞭中國按揭貸款發展狀況，包括假按揭在中的產生，同時介紹瞭按揭貸款制度、假按揭犯罪的含義以及假按揭犯罪的形式；提出瞭應對我國假按揭犯罪的改進意見關鍵詞：按揭貸款制度假按揭社會誠信機制伴隨著按揭制度在我國的興起，房地産市場的不法行為也逐漸興盛起來，產生瞭諸如“假按揭”這樣的騙取銀行商品房貸款的行為，嚴重地擾亂瞭我國的社會主義市場秩序。假按揭的產生在我國有自己深層次的根源，歸結起來主要包括兩個方面：一是我國社會主義市場經濟法律體系不完善。市場經濟在中國的正式建立可以推算到上世紀9

2、0年代左右，至今有30年的發展歷史，整體看來經驗仍舊不足，法律制度的建設遠遠落後於市場經濟發展的步伐，很多領域缺乏足夠的監督，計不法行為有機可乘。二是房地產市場自身存在的不可規避的風險。當房地產開發商將大量的錢投人到土地的購買中•往往難以有足夠的資金進行房地產的開發建設，這樣給房地產開發商就帶來瞭無形的危機，一旦沒有新的資金註人，往往面對的是被迫停產的危險，不少開發商便選擇瞭艇而走險，騙取銀行商品房貸款。由此可見，按揭制度的發展在我國不是一帆風順的，面臨各種各樣的風險，如何在現階段有效地避免假按揭這樣的欺詐行為，引起瞭當今經濟學傢、法學傢的熱切思

3、考一、相關概念闡述按揭制度，指以房地產等實物資產或契約、有價證券等作抵押，目的是得到銀行貸款並依合同分期付清本息，貸款還清後銀行歸還抵押物。按揭即為按揭人將房產產權轉讓按揭，受益人作為還款保證按揭人在還清貸款後，受益人立即將所涉及的房屋產權轉讓按揭人，過程中按揭人享有使用權。假按揭，是開發商假借各種關系人的名義或虛擬其他人，虛構購房合同、偽造貸款資料申請銀行按揭貸款，套取銀行信貸資金的行為。目前，各商業銀行在辦理住房按揭貸款的過程中都面臨著日益嚴重的假按揭問題假按揭在我國的表現形式。假按揭現象在我國表現形式各異，概括起來主要有如下四種形式：一是虛

4、假提升房價、虛假增加購房面積；二是返租按揭；三是一棟房多次售，重復騙取按揭貸款；四是內部偽造虛假的購房合同，從而騙取銀行貸款二、應對我國假按揭犯罪的改進意見1・銀行加強內部管理，對待“假按揭”采取嚴格的防范措施。目前銀行內部缺少對於假按揭的有效防范措施，從國內近些年的案例來看，相關銀行審貸不嚴，對借款人的資格、收人情況、借款用途、抵押情況等等沒有嚴格按照操作章程來執行，這是造成假按揭屢屢無法被識破的主要原因。而造成這一現象的原因有各種各樣，包括職業操守意識低、監管力度不嚴等。銀行人員的審查是防范假按揭的第一關，而針對上述情況，我們需要做好如下幾個

5、方面的工作：（1）對開發商的開發資質進行審查，同時加強對於期房（房地産開發商從取得商品房預售許可證開始至取得房地産權證大産證為止，所出售商品房）按揭項目的管理。（2）對借款人的資信要進行嚴格審核，對借款人要與其面談，當面簽訂合同。目前，根據全國的假按揭案件來看，大部分借款人來源於開發商或是開發商員工的傢屬，這些人往往一人購買多套，由開發商進行統一組織，組織性很強。所以，加強對借款人的身份以及資金情況等相關資料的審核顯得尤為必要。（3）加大處罰力度，對於在相關假按揭案件中負有刑事責任的銀行工作人員要秉公處理，對那些觸犯刑法的人員要堅決移送到相關部門

6、進行懲處。一旦處罰懈怠瞭，往往會造成相關法律一再被觸犯2•完善我國的立法制度，加大對於假按揭案件的打擊力度。目前我國法律對於假按揭的相關規定處罰力度較低，往往開發商對待法律判決“有錢就還，無錢就賴”，法律在一定程度上成為瞭姑息養奸的工具。因此，從立法角度上嚴格要求，加大懲治力度是十分有必要的。總的來看，立法上要擴大犯罪主體的范圍，同時將假按揭定義擴大化，使得更多的不法行為可以被法律監管，從而也提高法律的效率與權威3•大力發展住房融資中介機構，完善金融市場的中介環節。我國假按揭的現象產生很大程度上是因為我國住房買賣過程中，缺乏諸如律師樓的中介機構的

7、參與。我國香港地區，律師樓中介在住房資金的流通中起到瞭至關重要的作用。當借款者從銀行取得瞭按揭貸款的款項時，往往不是直接交到開發商手裡，一般是委托律師樓對款項進行監督與管理，這樣開發商手中的權限就得到瞭最大限度的規制。當開發商想利用這筆款項時，必須得到相關的建築監理機構出具的工程進度和用款需求證明，在此基礎上才可以向律師樓進行申請，才有可能得到這筆貸款款項。這樣的措施舉動，可以有效地防治開發商植自娜用貸款，從而維護瞭資金流通的環節，減少假按揭犯罪的發生十一五規劃以來，中國以更加積極的姿態迎接經濟全球化的挑戰，接受市場經濟就意味著要努力制定一套完善

8、的機制去應對所帶來的種種經濟問題，當然也包括按揭制度在中國紮根以後帶來的假按揭犯罪。同時，我們有理由相信中國作為社會主義國傢可以充分發揮