（审判研究）房屋买卖履行纠纷典型案例9则

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1、房屋买卖履行纠纷典型案例9则规则要述01.为避税而签房屋买卖阴阳合同，价格条款应为无效为逃避税收而签房屋买卖“阴阳合同”,并以价格虚低“阳合同”办理产权过户的，价格条款无效，其他条款有效。02・因质量问题迟延入住，不适用逾期交房违约金情形约定的逾期交房违约金系针对房屋基本质量，因其他质量问题导致买受人迟延入住的，只能适用约定的保修责任。03・违约预约合同的，应赔偿包括可得利益在内的损失违反预约合同，计算可得利益损失吋，应考虑到客观履行情况及当事人过错程度等，依公平、诚信原则综合衡量。04・安置户回迁安置补偿权，应优于第三人抵押权行使拆迁人与被拆迁人按照所有权

2、调换方式签订拆迁补偿安置协议所取得冋迁安置补偿权，应优于第三人抵押权行使。05・迟延办证违约金债权请求权，应适用诉讼时效规定商品房出卖人迟延办证，买受人基于合同之债所享有违约金债权请求权，应适用《民法通则》关于诉讼时效规定。06.售房后又设抵押，第三人是否恶意串通的举证责任房屋买卖合同签订后，出卖人又抵押的，法院可确定由出卖人与第三人就其双方之间不存在恶意串通进行举证。07・房屋代售人恶意串通、违反经验法则的，合同无效受托人代售房过程不符合交易习惯，严重违背乞活经验法则，恶意串通、损害产权人合法权益的，买卖合同无效。08•债权人撤销权：明显不合理低价与恶意串

3、通的认定买受人以明显不合理低价受让债务人财产，买卖双方相互串通存在较大可能性与便利性时，债权人撤销权应支持。09・农村违章建筑房屋，最初建造人仍可获得占有保护房屋建造人虽不具备宅基地使用资格，且建造房屋未经审批，但均不影响法律赋子最初占有人提起占有保护之诉。规则详解01・为避税而签房屋买卖阴阳合同，价格条款应为无效为逃避税收而签房屋买卖“阴阳合同”，并以价格虚低“阳合同”办理产权过户的，价格条款无效，其他条款有效。标签：房屋买卖丨阴阳合同丨价格条款案情简介：2010年，器材公司与口用品公司签订厂房买卖合同，约定后者以800万余元购买前者厂房，“因应与政府有关

4、单位需要而起草的任何合同，均以此合同为准”。嗣后，因FI用品公司主张以双方在房管局所签存量房买卖合同约定的610万余元为由产生纠纷。2012年，器材公司起诉日用品公司支付余款400万余元，并主张按存量房买卖合同中“自违约行为发生之Fl起，违约方按成交价款每日万分之一向守约方支付违约金”标准支付违约金。法院认为：①案涉厂房买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，合法有效，对双方具有法律拘束力，双方均应诚信依约履行。虽然案涉存量房买卖合同约定房屋成交价仅为610万余元，但该合同显系双方为向房屋产权管理部门办理产权过户手续而签订，根据双此前双方所签

5、厂房买卖合同有关“因应与政府有关单位需要而起草的任何合同，均以此合同为准”约定，并结合双方签订存量房买卖合同后，器材公司将前述合同复印件载有合同条款的页面都打上叉号才交给FI用品公司等情形，显可认定前述610万余元并非双方真实意思表示。双方以该价款办理产权过户，必然导致国家税收利益受损，损害了国家利益。因此，前述存量房买卖合同约定的房屋买卖价格条款应为无效。本案房屋买卖价款应双方厂房买卖合同认定，计800万余元。②合同部分无效，不影响合同其他部分效力的，其他部分仍有效。案涉存量房买卖合同约定的房屋买卖价格条款无效，但该合同中有关违约责任约定仍有效。因双方之前

6、所签合同对逾期付款违约责任均无约定，故前述违约责任约定应认定为双方补充约定，对双方具有法律拘束力。且按存量房买卖合同约定的违约金标准计算，金额亦低于器材公司主张的按中国人民银行逾期贷款利率标准计算的数额。判决FI用晶公司支付器材公司购房款400万余元，并按日万分之一标准支付逾期利息。实务要点：为逃避税收而签订房屋买卖“阴阳合同”，并以价格虚低的“阳合同”办理产权过户，损害了国家利益，相应价格条款应认定为无效。“阳合同”其他条款如不违反法律规定的，继续有效；继续有效的条款与“阴合同”对应条款不同的，应认定为对“阴合同”相关内容的变更。案例索引：福建厦门海沧区法

7、院（2012）海民初字第2192号“某器材公司与某日用品公司房屋买卖合同纠纷案”，见《厦门泰吉运动器材有限公司诉骏上（厦门）日用品有限公司房屋买卖合同纠纷案（房屋买卖、“阴阳合同”）》（陈基周、张晨玮），载《中国审判案例要览》（2013民：183）。02・因质量问题迟延入住，不适用逾期交房违约金情形约定的逾期交房违约金系针对房屋基本质量，因其他质量问题导致买受人迟延入住的，只能适用约定的保修责任。标签：房屋买卖丨逾期交房丨房屋质量丨保修责任案情简介：2010年，樊某与开发公司签订商品房预售合同，约定房屋不符合相关国家质量标准、未经相关审批验收导致迟延交付的，

8、应支付逾期交房违约金，同时约定了开发公司应按住宅质量