（审判研究）056物业纠纷典型案例4则

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1、物业纠纷典型案例4则规则要述01・配套设施缺乏，业委会不能代表业主提起违约之诉业委会以小区基础设施、公共配套建筑未达到使用条件提起违约之诉的，因其不具备诉讼主体资格，应驳回起诉。02・物业服务收费标准的变更决定，应由业主共同决定物业服务收费标准属于“有关共有和共同管理权利的其他重大事项”,对该类事项的变更决定，应由业主共同决定。03・拖欠物业费，实际物业服务企业可起诉物业使用人前期物业服务企业经建设单位同意另行委托物业管理的物业服务企业，有权起诉拖欠物业管理费用的物业使用人。04・一般履行瑕疵，不构成拒缴物业管理费的正当理由物业服务企业已依约及相关规定提

2、供服务，业主仅以未享受或无需接受相关服务为抗辩理由的，不构成正当理由。规则详解01・配套设施缺乏，业委会不能代表业主提起违约之诉业委会以小区基础设施、公共配套建筑未达到使用条件提起违约之诉的，因其不具备诉讼主体资格，应驳回起诉。标签：物业纠纷丨主体资格丨业委会丨配套设施案情简介：2011年，小区421户业主中有325户授权业委会起诉开发公司，理由：开发公司在商品房买卖合同中承诺的会所、幼儿园未达到使用条件。法院认为：①业委会系根据《物权法》和《物业管理条例》规定成立的组织，其诉讼权利能力根据法律、法规有关规定，只能限于业主大会有权决定的事项范围，包括业主

3、共有和物业共同管理事项。本案纠纷不属《物权法》和《物业管理条例》规定的业主共有和物业共同管理事项范围，业主大会所作决议超出了业主大会自身职责和权限，亦同样超出了业委会职责和权限，不会使业委会产生诉讼权利能力资格。②合同之债具有相对性，业主系商品房买卖合同权利义务主体，系与本案有直接利害关系的人，本案业委会与商品房买卖合同无直接利害关系，业主授权不会使业委会与商品房买卖合同发生直接利害关系从而获得独立的主张合同权利的资格，判决驳回业委会起诉。实务要点：业委会以小区基础设施、公共配套建筑未达到使用条件代表业主提起违约之诉的，因不具备诉讼主体资格，应驳回起诉。

4、案例索引：江四高院(2013)赣民一终字第53号“某业主委员会与某开发公司商品房销售合同纠纷案”，见《赣州市章贡区帝景豪园小区业主委员会诉江西帝景置业有限公司商品房销售合同纠纷案一一业主委员会的诉讼主体资格问题》(龚雪林)，载《人民法院案例选》(201303/85:154)。02・物业服务收费标准的变更决定，应由业主共同决定物业服务收费标准属于“有关共有和共同管理权利的其他重大事项”,对该类事项的变更决定，应由业主共同决定。标签：物业纠纷丨物业费I共同管理事项案情简介：2009年，詹某与物业公司签订物业管理合同，约定收费标准为每平方米每月2.8元。201

5、0年，物业公司与开发公司签订物业管理委托合同，约定物业收费新标准为每月每平方米6元。2011年，詹某诉请物业公司按新标准多收取的物业费290元。法院认为：①詹某与物业公司在物业服务合同中明确约定了调整物业管理收费标准的程序与要求，该约定合法有效。②依《物权法》第76条第1款、第2款规定，物业服务收费标准显属“有关共有和共同管理权利的其他重大事项”，对该类事项决定，应经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。物业公司现有证据显然不符合《物权法》规定的上述要求，其仅凭与开发公司重签物业管理委托合同，将物业费标准由原来的每平方米每月2.8

6、元提高到6元，依据不足。判决物业公司返还詹某多收取的物业费290元。实务要点：物业服务收费标准属于“有关共有和共同管理权利的其他重大事项”，对该类事项决定，应经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。案例索引：广东广州中院(2011)穗中法民五终字第3025号“詹某与某物业公司物业服务合同纠纷案”，见《詹某诉某物业公司物业服务合同纠纷案一一前期物业管理费的调整须经“双过半业主”同意》(张怡)，载《人民法院案例选》(201303/85:184)。03・拖欠物业费，实际物业服务企业可起诉物业使用人前期物业服务企业经建设单位同意另行委托物

7、业管理的物业服务企业，有权起诉拖欠物业管理费用的物业使用人。标签：物业纠纷I物业费I诉讼主体资格丨物业使用人案情简介：2007年，物业公司接受开发公司及前期物业委托进行物业管理。因小区业主的配偶亦物业使用人庄某拖欠物业费及其他相关费用致诉。法院认为：①虽然庄某非案涉房产业主，但物业公司举证证明庄某作为业主配偶，系诉争房产使用人，且缴纳过相关费用。根据物业管理委托合同约定及国务院《物业管理条例》规定，物业使用人亦负有物业管理费及政府规定应缴其他费用义务，逾期未缴纳，应承担相应违约责任。庄某现未缴纳物业管理费及其他费用，系适格被告。②依物业管理委托合同约定，

8、物业公司系接受开发公司和前期物业服务企业委托，对本案所涉物业提供物业管理服务。不