（审判研究）房屋租赁纠纷典型案例10则

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1、房屋租赁纠纷典型案例10贝IJ规则要述01.承租人多次转租的，出租人可就每次转租提出异议承租人转租，如出租人6个月不提异议，视为同意此次转租行为，但如承租人再次转租，承租人可再行使解除权。02・擅自转租可解约，仍应遵守法定六个月异议期规定租赁合同虽约定未经书面同意转租，出租人可解约，但亦应遵守6个月内提出异议这一解除权行使法定期限规定。03・出租人违约导致租赁协议解除，应退还相应入场费因出租人原因导致摊位租赁协议提前终止的，承租人支付的入场费应视为承租人实际损失，出租人应予相应返还。04・出租方

2、迟延履行后发生不可抗力的，仍负违约责任出租方迟延履行交房义务的违约行为发生在地震之前的，其以不可抗力为由要求免除其合同责任的，应不予支持。05・租住房内利用网络办公，不因此认定房屋用途改变承租人在租住房屋内利用网络及电话办公，无其他证据证明存在其他经营环节的，不应认定房屋性质改变为商用。06・承租场所有卖淫嫖娼行为，出租人可解除租赁合同承租人在承租场所从事卖淫嫖娼等违背公序良俗和社会道德风尚活动,出租人据此提前终止租赁合同的，应支持。07・产权式商铺开发商未尽审慎义务，应承担补充责任产权式商铺开

3、发商对商铺统一经营管理公司未尽审慎选择和管理义务,导致业主损失的，开发商应承担补充责任。08・产权式商铺返还问题，应服从大多数业主整体意志虚拟产权式商铺租赁期满，产权人行使所有权应受限于大多数业主整体意志，产权人主张单独返还的，不予支持。09・不具有独立性的商业配套用房，不得单独诉请腾退需与其他房屋共同发挥使用功能、不具备独立使用条件的商业配套用房，业主单独请求腾退房屋的，应不予支持。10・出租划拨土地上房屋，未办审批，不影响合同效力未办审批登记备案手续而将划拨土地上房屋出租，不违反效力性强制性

4、规定，不能作为房屋租赁合同生效的条件。规则详解01・承租人多次转租的，出租人可就每次转租提岀异议承租人转租，如出租人6个月不提异议，视为同意此次转租行为，但如承租人再次转租，承租人可再行使解除权。标签：房屋租赁丨房屋转租丨合同解除丨异议权案情简介：2008年，开发公司出租名下房屋予万某。2010年，何某与开发公司签订买卖合同取得该房屋产权后，以万某违约转租为由诉请解除合同。万某以2008年租赁房屋后即进行转租，开发公司一直未提异议为由抗辩。法院认为：①万某与开发公司签订房屋租赁合同，对房屋租赁事

5、宜进行了相关约定。后何某购买涉案房屋并取得房屋所有权证书，何某作为新的房屋所有权人概括继承原房屋租赁合同中权利、义务。②最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第16条规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为市请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。我国对转租采取限制主义模式，承租人转租须经岀租人同意。承租人转租行为，破坏了出租人对承租人的信任,使得租赁物被多层次占用，使得出租物被毁损可能性增大。承租人转

6、租的，出租人可解除合同，此系对承租人转租这一严重违约行为的惩罚措施。为维护市场秩序稳定，前述司法解释对解除权行使期限进行了限定,如出租人6个月不提异议，视为同意此次转租行为，但如承租人再次转租，则系又一次违约行为，承租人便可再次行使合同解除权。不能因虑及市场秩序稳定，便将出租人一次解除权行使期限超过或承租人本次违约行为默认，作为容忍承租人多次违约行为理由。故本案中，对万某2010年新的转租行为，出租人在知道或应当知道后6个月内可提出异议，要求解除合同。实务要点：承租人转租，如出租人6个月不提异议

7、，视为同意此次转租行为，但如承租人再次转租，则系又一次违约行为，承租人可再次行使合同解除权。案例索引：北京高院（2012）高民申字第2667号“何某与万某物权纠纷案”，见《何花诉万晓利物权保护纠纷案（因转租要求解除合同的期限适用）》（王宁），载《中国审判案例要览》（2013民:177）。02.擅自转租可解约，仍应遵守法定六个月异议期规定租赁合同虽约定未经书面同意转租，出租人可解约，但亦应遵守6个月内提出异议这一解除权行使法定期限规定。标签：房屋租赁丨房屋转租丨合同解除丨异议期案情简介：2008年

8、，开发公司出租名下房屋予万某，约定转租应经出租人书面同意，否则出租人可解约。2010年，因万某擅自转租致诉。关于合同约定解约条件成就，是否还需适用最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第16条关于6个月内提岀异议这一解除权行使期限规定成为争议焦点之一。法院认为：①最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第16条规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提岀异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效