（审判研究）房屋买卖无权处分典型案例7则

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1、房屋买卖无权处分典型案例7则规则要述未经配偶同意擅自出售夫妻共有房产，合同仍有效未征得配偶同意情况下擅自出售夫妻共有房屋，售房人配偶以其不知情为由要求确认买卖合同无效的，不予支持。02・无权处分夫妻共有房，合同有效，物权不必然变动夫妻一方擅自处分共同所有房屋,侵犯了配偶共有权利，构成无权处分,合同虽然有效，但不必然导致物权变动。03・出卖人一房二卖，买受人不安抗辩而自愿解约情形岀卖人一房二卖，买受人行使不安抗辩权并要求退回定金，双方并无继续履行合同意思表示的，应视为均不违约。04・引诱违约致一房二卖，原合同有效，仍

2、需继续履行买受人与第三人相互串通，引诱出卖人一房二卖的，只能减免违约方违约责任，并不能免除违约方履行合同义务。05•一房二卖的，差价款应作买房人期待利益予以支持因一房二卖造成买房人订立合同目的落空，买房人期待的合同利益无法实现，其主张房屋差价损失的，应予支持。06.农村房买卖，可依善意取得制度认定受让人所有权在农村房屋物权未实行统一登记情况下，如受让人在交易时尽到谨慎注意义务，可依善意取得制度认定其所有权。07・工作人员代表公司签购房合同，构成表见代理情形购房合同签订行为及签约地点足以使购房人有理由相信签约工作人员

3、具有代理权的，代表签约行为构成表见代理。规则详解01・未经配偶同意擅自出售夫妻共有房产，合同仍有效未征得配偶同意情况下擅自出售夫妻共有房屋，售房人配偶以其不知情为由要求确认买卖合同无效的，不予支持。标签：房屋买卖丨无权处分丨夫妻房产案情简介：2009年，王某与孙某签订房屋买卖合同。王某支付购房款后入住。2012年，孙某取得涉案房屋产权证后，以丈夫姜某不同意售房为市拒绝履行。二审诉讼中，姜某同意售房。法院认为：①依法成立的合同受法律保护。孙某与王某就涉案房屋所签买卖合同系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规强

4、制性规定，合法有效。孙某在签订买卖合同时虽尚未取得房屋所有权证，但依相关规定，在缔约时对标的物没有所有权或处分权的以及在签订买卖合同时未取得房屋所有权证情形，并不影响双方所签买卖合同效力。②《物权法》第97条规定：处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。依查明事实，涉案房屋系孙某与姜某夫妻共同财产，所有权登记在孙某名下。孙某未经姜某同意，擅自处分共有房屋，侵犯了姜某共有权利，构成无权处分。姜某在诉讼中表示

5、同意孙某将涉案房屋出售给王某，亦同意继续履行买卖合同，故孙某处分涉案房屋已取得共同共有人同意，判决孙某、姜某配合王某办理案涉房屋权属转移登记手续。实务要点：未征得配偶同意情况下擅自将夫妻共有房屋岀售，售房人配偶以其不知情为由要求确认买卖合同无效的，不予支持。案例索引：北京二中院（2013）二中民终字第10214号“王某与孙某等房屋买卖合同纠纷案”，见《王红诉孙宝珍、姜增光房屋买卖合同纠纷案（房屋买卖中有效合同无法过户问题）》（李俊晔），载《中国审判案例要览》（2014民:246）。02・无权处分夫妻共有房，合同有效

6、，物权不必然变动夫妻一方擅自处分共同所有房屋，侵犯了配偶共有权利，构成无权处分，合同虽然有效，但不必然导致物权变动。标签：房屋买卖丨无权处分丨夫妻房产案情简介：2009年，张某购买雷某房，约定雷某办理房产证1个月后配合办理过户手续。张某支付全款后装修并一直居住。2012年，张某诉请确认合同有效并办理过户手续。张某以该房现登记在其与配偶雷某名下、雷某不同意卖房为由抗辩。法院认为：①处分共有的不动产，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。依审理查明事实，涉案房屋系雷某与李

7、某夫妻共同财产，所有权登记在雷某名下,雷某未经李某同意擅自处分共有房屋，侵犯了李某共有权利，构成无权处分。当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，法院不Y支持。故张某与雷某所签房屋买卖合同有效。②依《物权法》规定，合同有效不一定能引起物权发生变动。本案中，张某要求雷某依合同约定协助办理涉案房屋过户手续，因雷某欠缺处分权，其需征得共有人李某同意，方有权处分共有财产。而李某现明确表示不同意将涉案房屋所有权转让给张某，故张某诉请缺乏法律依据，判决确认合同有效，驳回张某诉请。实务要点：夫妻

8、一方擅自处分共有房屋，侵犯了配偶共有权利，构成无权处分，依《物权法》规定，合同有效，但不必然导致物权变动。案例索引：北京二中院（2013）二中民终字第00379号“张某与雷某等房屋买卖合同纠纷案”，见《张林诉雷秉欧等房屋买卖合同纠纷案（无权处分共有物合同及处分行为的效力判定）》（陈文文），载《中国审判案例要览》（2014民:269）。03・出卖人一房二卖，买