青岛房地产市场研究报告总第19期_部分

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1、◆营销点评”今日紫都“位于城阳区北部，项目定位城阳高端项目，是集中住宅、商业、文化娱乐、酒店、特色餐饮于一体的综合地产开发项目。首先，项目地理位置优越。靠近区政府，西侧为中城路美食街，南面为青岛农业大学，北邻综合整治中的城市景观河道墨水河，东侧为成熟居住社区，距地铁M1号线东郭庄仅2公里，项目人文氛围，居住环境优越。其次，小区设计和配套完善。小区的设计充分体现人与建筑、人与自然、建筑与自然的和谐共融，项目内部拟规划建设8万余平的餐饮文化特色街，项目从规划到设计皆从消费者舒适度和便利性考虑。在优越的地理位置和人性化设计的基础

2、上，“金日.紫都”顺应时代潮流，再次完善小区配套，二期全新升级，全面引入英派斯健康管家服务，全方位、全过程实施个性化健康管理，包括家庭健身区、趣味运动区、体质恢复区等等。项目在宣传过程中紧扣内外部条件的优势，尤其是外部大学文化氛围优势和运动配套优势，宣传主题有“金日紫都，大学区‘不可复制’地段，细节至上缔造学府华宅巅峰之作“，近期随着品质的再度提升，着重宣传“英派斯”健康管家服务，主题语为”金日集团携手英派斯，打造青岛首家健康社区“等，如下图。211◆营销策略之地铁营销房地产行业是与交通联系最密切的行业，城市轨道交通的繁荣

3、不但会提升沿线地块的价值，拉升沿线楼盘价格，同时也扩大了购房者的购房选择地域。历史上每一次城市地铁的修建都会带动沿线地产楼盘的繁荣。2008年12月《青岛市城市快速轨道交通建设规划》通过国家发改委专家评审，地铁话题开始融入人们生活的各方面，作为与交通有高度关联性的房地产行业随即也进入了地铁营销时代。截止2010年5月底，地铁一期22个站点已经定名，并且已经确定了开挖方式，许多地铁点竖起了围挡，设起了”青岛地铁“的标识，显然，地铁已经离我们越来越近。随着地铁规划的逐渐明确，地铁沿线的楼盘纷纷脱颖而出，迅速抢占了人们的视野，地

4、铁的建设不仅能使人们看到未来的便捷交通，更重要的是或将带动城市配套、人流、物流和资金流的集聚，无论是生活便利性还是物业的保值增值性都是不言而喻的。地铁营销的代表作有”金街“、”太古百货“等，而近期占据人们视野的又一地铁项目非”中海.清江华府“莫属。◆案例：中海.清江华府项目简介四方清江路160号，清江路与地址台柳路交汇处开发商中海地产青岛公司总建筑面积16.2万平米开盘时间待定建筑类别小高层、高层212◆营销点评2009年8月31号，中海地产以楼面地价3220元/平米竞得四方清江路地块，即如今的“中海.清江华府”项目。“中

5、海.清江华府”位于四方区清江路160号，离地铁一期M3线的“清江路”站仅200米远，另外，从M3线的路径来看，四方区仅东部边缘有地铁站经过，区域及边缘站点仅5个，即”海尔路站“、“河西站”、”长沙站“和”双山站“，因此无论从与地铁的距离来讲，还是从区域未来交通优势来讲，”中海.清江华府“的地铁优势都很显而易见。在项目推广中，”中海.清江华府“反复强调交通优势，不厌其烦的在宣传画面上大面积展示地铁图片。5月份在主流报纸上共计投放报广9次9个版面，均对地铁有所强调，近期广告投放更是全版用画面与文字双重途径体现地铁的核心思想，如

6、下图主题语”200米，将地铁纳入私家版图“，地铁项目的特色一目了然。地铁M3”清江路站“本案2133、营销策略之情感营销情感营销就是把消费者个人情感需求作为企业的营销核心，通过借助情感包装、情感促销、情感广告等策略来实现企业的经营目标。情感营销能使得消费者降低对商品数量以及实际质量好坏的关注度，而更注重得到一种感情上的满足。很多地产项目在宣传中都会植入情感的元素，如”曼哈顿“的酒店式公寓，针对年轻白领的时尚居所，是情感需求与追求个性的结合，再如”中冶爱彼岸“的”一封情书换一套房子“，”天泰城“的”爱是给她最好的“等，是情感

7、需求在浪漫情怀上的体现。除此之外，情感营销不仅体现在迎合消费者的情感需求上，也会通过企业对消费者的责任感和人性化关怀中体现出来，如”中冶.圣乔维斯“的”责任央企，温暖筑作“，以及”百仕.凯旋城“的“每一天的精工细作只为一生的幸福寄托”等。◆案例－百仕.凯旋城项目简介崂山深圳路与辽阳东路地址交汇处开发商百仕置业建筑面积8万平米开盘时间2009-05建筑类别高层容积率2.50214◆营销点评“百仕.凯旋城”位于崂山深圳路与辽阳东路交汇处，早在2009年5月就开盘了，当时是期房，经过一年多的施工建设，现在项目楼座主体已经施工完毕

8、，部分生活必备设施如排水系统、消防系统等也已经完成，现在属于准现房发售。“百仕.凯旋城”的报广投放集中于2009年4、5、6月，2010年2月1日-5月30日无广告投放，5月31日再次投放广告，以项目的工程进度为宣传主题，但是项目并非直接以宣布工程进度的方式体现，而是合理巧妙地将其转换成情感诉求，言语上