青岛房地产市场年终报告_部分(II)

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1、22010010--20112011年年——————青岛房地产市场年终报告青岛同策研展部同策咨询同策咨询◎◎Tospur·Consulting青岛同策研展部前言：•政策回顾及判断同策咨询同策咨询◎◎Tospur·Consulting青岛同策研展部22国家政策——以短期控制需求的方式维护房地产市场稳定发展2010年政策频出，从《新国十条》到《新国五条》，国家政策步步深入央行决定自2010年12月26日起上国务院关于坚决遏调金融机构人民制部分城市房价过《中国人民币存贷款基准利快上涨的通知，房银行关于上率。一年期存贷国资委要求三部委发文78家非地产价价高过高地区可可暂停暂停调金融机构款基准利

2、率分别明确个人房发放第三套房贷人民币存贷上调0.25个百分主业央企15贷二套房认（新国十条）款基准利率点。天出退出方案定标准01.1004.1105.0209.29的通知》11.303.1804.1706.0410.19国办发出通知银监会：银行央行年内银监会：严四部委全12.27要求促进房地不得对投机投第三次上格执行差别面叫停第产市场平稳健资购房贷款调存款准化房贷政策三套住房康发展备金率不能动摇公积金贷（新国五）款同策咨询同策咨询◎◎Tospur·Consulting青岛同策研展部青岛政策——紧随国家政策脚步，调控力度不断加强，没有放松迹象4月1日调整部分房地产毛利率：一般商品房由15

3、%调至20%，非普通住宅(含别墅)和非住宅的土地增值税预征率由1%调至2%青岛版的房地产新政14条：以家庭为单位，暂停发放购买第三套及以上住房贷款。对不能提供1年以上当地纳税证明或4月23日社会保险缴纳证明的非本地居民，暂停发放购买住房贷款。保障房三年规划出台：2011年至2013年，新增计划建设保障性住房(廉租住房、公共租赁住房、经济适用住房)30000套；新增限价8月中旬商品住房30000套，房贷首付调至30%及以上并暂停3套及以上房贷：对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；对贷款购买第二套住房的家9月底庭，严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍

4、的规定。整治房地产市场乱象：开发企业须在售房现场显著位置设立公示栏(台)及信息查询处，并要求售房现场公示的信息须与“青岛网上11月中旬房地产”网站的公示信息保持一致。同策咨询同策咨询◎◎Tospur·Consulting青岛同策研展部政策效果——客户特征是决定影响的重点,青岛受政策影响相对较弱一线城市：对外二线城市：对外三线城市：以本青岛：青岛城市成辐射力和吸引力大，辐射力和吸引力相地自住客户为绝对交量价同比09年稳对较弱，外地客户主力；4.17新政后步上升，上半年受外地客户和投资客和投资客户较少；成交短暂下跌后迅政策影响以及供应户众多4.17新政后，4.17新政后成交虽速回升；9.2

5、9新政量的不足导致销售成交量显著下降，然整体缩量，但幅后成交也继续维持量不足，而下半年观望期后重新回升；度较小，下跌相对在较高水平；成交则大幅度上升；青9.29新政后成交再平缓；9.29新政后，均价受新政影响不岛由于整体城市环度急剧下降；成交成交量不降反升；明显，主要为自身境以及资源条件影均价相对平稳变化成交均价相对平稳；波动，新政后总体响，受政策影响条较小；政策对一线二线城市受政策影甚至继续上行；三件相对较弱。城市影响显著响较小线城市受政策影响小同策咨询同策咨询◎◎Tospur·Consulting青岛同策研展部政策影响——以抑制房价为主要目的，投资投机型需求受影响最大•打击不合理的

6、对房产的改善需求和投资需求，让住房回归普通居住功住房限购能，短期急剧减少商品房需求，从而压制房价暂停发放第三套及以上住房•进一步打压投资需求，短期急剧减少商品房需求，从而压制房价贷款•增加住房供给，影响购房者和开发商心里预期向下，从而促使房价下保障房跌•减少预售到竣工的时间，降低购房人的风险，令开放商不能及时回笼预售资金，增大开发商资金压力，迫起降价•一线城市价格上涨过快且政策执行力度较强，对新政比较敏感；二三对不同经济水线城市由于价格相对平缓，，受新政影响较小，但仍有反应，只是幅平城市的影响度和速度较为缓和。同策咨询同策咨询◎◎Tospur·Consulting青岛同策研展部对各类产

7、品的影响——对中端常规型产品影响远大于高性价比刚需产品及高端豪宅产品住宅类型客户特征新政影响城市中心豪宅顶级客户以财富为基础，占有为目的的小众购房消费，影响相对较小城市成熟地段品质住宅一步到位的改善置业，相对受欢迎，市场抗风险能力较强高端改善客户（高端住宅）但客群基础数量较为有限中高端改善客户、刚性客常规改善型为主，性价比产品受欢迎城市次中心区域普通住宅户缺乏产品卖点的项目之间竞争加剧，受政策冲击明显对具有足够购买力的客户来说，产品、资源具有绝