青岛房地产市场研究报告总第19期_部分(V)

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1、1青岛深度地产研究报告总第19期2010年6月8日银海世邦.市场研究中心编辑银海世邦YINHAISHIBANG总编Editor-in-chief徐宏磊Hongleixu地址：青岛市市南区泰州五路1号东座1-2层主编Chiefeditor电话：+86-532-859757758597599585975996马光明Guangmingma转678编辑部Editorial业务咨询：单燕专业咨询：马光明刘岩Liuyan传真：+86+532-85975775-828庄野Zhuangye邮编：266071孙悦超Yuechaosun公司网站：http://www.yinhaihouse.

2、com段敏敏MininduanE-mail:shendudcyj@126.com声明：本报告由青岛银海世邦市场研究中心撰写及编制，所载信息和意见不获取最新报告方式：构成任何投资或买卖建议，报告中所有î致电银海世邦市场研究中心图文及数据资料仅供合法取得本报告的î加入青岛房地产市场研究QQ群免费机构及个人参考之用。本公司保留对本下载，群号：105124319报告形式及内容的最终解释权，未经许可任何机构或个人不得抄袭或剪辑本报告全部或部分资料。2专注：青岛1.定期报告服务周报、月报、季报、年报：服务涵盖经济发展、城市规划、政策法规、土地成交、媒体广告，以及住宅、办公、商业各类物

3、业市场的供需、价格，定期做出总结性报告。2.数据库服务宏观经济库、区市整体成交数据库、项目个案库、土地库、报广库：涵盖青岛七区五市土地招拍挂信息、在售项目信息及相关图片，实现对青岛房地产数据按周、月、季、年的动态更新，保证时效性，并根据所需条件自动检索、分析，进行有效的板块和区位锁定。3.顾问咨询服务进入性研究、可行性研究、项目发展战略、市场定位、物业发展建议、竞争项目实时监测：根据开发商、投资商及其它房地产相关机构要求，依托庞大的数据资源库、细致的市场调研和专业的研究团队，为项目开发的各个关键节点提供各类咨询服务。3市场综述契税新政影响岛城楼市最后的井喷进入2010年，

4、全国楼市依然持续着它强劲的势头。在经历了一个春暖花开的时节之后，自4月中旬开始，中央为了稳定涨幅过快的房价政策频出，各地政府为了配合中央的举措，相应的政策细则也不断问世，一时间风声鹤唳，购房者退避观望，开发商偃旗息鼓，楼市危机再次悄然逼近。5月份，各种调控政策出台后的第一个月份，全国各地楼市表现不一，以北京、上海为代表的一线城市住宅成交量纷纷大幅下滑，其中上海市商品住宅成交量创5年来最低，新房累计成交面积仅为30万平方米，环比4月大幅萎缩70%，但与此同时，住宅成交均价并没出现期望中的整体松动。在一线楼市成交量大幅下滑的同时，各知名开发企业也随即改变了营销策略，继“恒大”

5、地产5月初率先在全国范围内打出降价销售牌，绿地、保利、万科等龙头企业也相继低调降价，热情高涨的全国楼市，随着各种调控政策警钟再次敲响，又重新笼罩起阴霾。在一线城市住宅成交量大跌的同时，作为二线城市的青岛楼市却逆市上扬。5月份，全市住宅成交8165套，约77.92万平方米，套数环比上升3.3%，面积环比下降2.5%，套均面积95平方米，较上个月减少了6个平方米，中小户型销量增加。回顾5月份岛城楼市的表现，发现5月份之所以出现逆市上扬的情况，主要是因为5月21日岛城新契税政策的出台，致使22、23号两天全市住宅成交量分别升至570套和2010套。与此同时，全市商品住宅成交均价

6、受市郊区市成交比重放大影响继续下滑，跌破6000元/平方米，降至5807元/平方米，环比下滑15.2%，但归结到各在售项目大部分楼盘价格仍保持在原有价位，因受调控政策影响而打折降价楼盘仍较少见，预计此种情况仍将持续一段时间。4写字楼市场方面，5月份，五大商务区整体的成交量有所回落，共成交177套，约1.99万平米，面积环比下降13.1%，同比增长27.9%；成交均价在沿海一线项目出色表现下，拉升至13466元/平方米，环比上涨40%，较上年同期上涨42.3%。商业物业方面，5月份全市共成交商业类物业207套，约4.37万平方米，面积环比下降48%，与去年同期相比下滑4%。

7、成交均价则一改前两个月的下滑势头，升至11089元/平方米，环比上涨11%。被称为史上“最严厉”的调控政策已经施行一个多月了，综观全国各地楼市的表现，政策的威力不言而喻。但因调控政策的“火力点”主要瞄准住宅市场，而商业地产（商业物业和写字楼物业）并没有区分二套、三套房政策，也没有异地贷款的限制，在首付款为五成的基础上，商业地产仍可以享受基准利率，加之比住宅的投资回报更高，商业地产的投资潜力凸现出来，在通货膨胀预期愈演愈烈、人民币升值压力越来越大、各项针对住宅市场的调控政策频繁出台的情况下，投资商业地产不失为有效的投资渠道。5月