中华会计网校徐经长会计实务第五章讲义

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1、2009年中级会计资格考试辅导　中级会计实务　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　第五章　投资性房地产　　本章属于2007年教材新增内容，2007年、2008年考试均考查了客观题。　　本章主要内容：　　第一节投资性房地产的确认和初始计量　　第二节投资性房地产的后续计量　　第三节投资性房地产的转换和处置　　投资性房地产与前面讲解到的固定资产、无形资产的核算存在差异，投资性房地产涉及到转换与计量模式的概念。投资性房地产有可能是企业的固定资产或无形资产转换而来，这与前几章讲到的固定资产和无形资产是不同的

2、；其次，根据投资性房地产准则的规定，其后续计量有两种，一种是成本模式，一种是公允价值模式。因此本章主要的两个考点就体现在投资性房地产转换的处理，以及计量模式的的核算，在下面的学习中应该重点关注。第一节　投资性房地产的确认和初始计量　　一、投资性房地产的定义和内容　　（一）定义　　投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。　　（二）内容　　投资性房地产主要包括以下三个：　　1.已出租的土地使用权　　已出租的土地使用权，是指企业通过出让或转让方式取得，并以经营租赁方式出租的土地使用权。企业计

3、划用于出租但尚未出租的土地使用权，不属于此类。　　2.已出租的建筑物　　已出租的建筑物，是指企业拥有产权并以经营租赁方式出租的房屋等建筑物。企业计划用于出租但尚未出租的建筑物，不属于此类。　　3.持有并准备增值后转让的土地使用权　　前两点内容强调的是“已出租”，而第三点内容强调的是“管理者的意图”。　　注意：　　1.企业租入的房地产再转租给其他方，是否属于企业的投资性房地产需要分两种情况：　　第一：若第一阶段企业是经营租入房地产，因为经营租入的固定资产所有权不属于承租方，因此再转租给其他方时，不会形成企业的投资

4、性房地产；　　第二：若第一阶段企业是融资租入房地产，因为融资租入固定资产是做为承租人自有资产核算，承租人拥有融资租入房地产的控制权，再转租给其他方时，应做固定资产转为投资性房地产的处理。　　2.在两个出租期之间暂时闲置的投资性房地产，因其持有资产的意图没有发生改变，其性质仍为投资性房地产，不需要转换为固定资产等；　　3.企业将自有房地产（如宿舍）出租给本企业职工居住，虽然企业收取一部分租金，本质上仍然属于企业自用的房地产，应该做为企业的固定资产核算，不属于投资性房地产。　　二、投资性房地产的确认和初始计量　　（

5、一）投资性房地产的确认　　将某个项目确认为投资性房地产，在符合投资性房地产概念的情况下，应该同时　　　　　　第11页2009年中级会计资格考试辅导　中级会计实务　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　满足以下两个确认条件（同其他资产的确认条件，不用单独记忆）：　　1.与该投资性房地产相关的经济利益很可能流入企业；　　2.该投资性房地产的成本能够可靠地计量。　　（二）投资性房地产的初始计量　　1.外购的投资性房地产　　外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。只有在

6、购入房地产的同时开始对外出租（自租赁期开始日起，下同）或用于资本增值，才能称之为外购的投资性房地产，外购的投资性房地产对“时点”的要求非常严格，对于企业购买的房地产准备对外出租时不属于外购的投资性房地产，在学习时一定要把握。　　2.自行建造的投资性房地产　　企业自行建造（或开发，下同）的房地产，只有在自行建造或开发活动完成（即达到预定可使用状态）的同时开始对外出租或用于资本增值，才能将自行建造的房地产确认为投资性房地产。自行建造投资性房地产的成本，由建造该项房地产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成。（比如材

7、料、职工薪酬、折旧等支出）。　　在投资性房地产的初始计量中还会涉及到投资性房地产的转换问题，将在本章后面的内容单独介绍。　　【例题1·单选题】下列各项中，属于投资性房地产的是（　）。　　A.房地产企业开发的准备出售的房屋　　B.房地产企业开发的已出租的房屋　　C.企业持有的准备建造房屋的土地使用权　　D.企业以经营租赁方式租入的建筑物　　　[答疑编号911050101]　　【答案】B　　【解析】选项A属于企业的存货；选项C属于无形资产；选项D，企业以经营租赁方式租入的建筑物，产权不属于企业，不属于企业的资产，更

8、不能确认为投资性房地产。　　【例题2·判断题】企业出租的建筑物或土地使用权，只有能够单独计量和出售的才能确认为投资性房地产。（　）　　　[答疑编号911050102]　　【答案】√　　【解析】投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。如果不能单独计量和出售，则不能确认为投资性房地产。第二节　投资性房地产的后续计量　　按投资性房地