合富辉煌_长沙辉煌国际城营销策略及执行报告

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1、合富辉煌_长沙辉煌国际城营销策略及执行报告辉煌国际城2010年营销策略及执行报告谨呈：湖南省嘉城房地产开发有限公司1营销总策略营销策略分解核心问题提出营销执行项目解析客户目标报告结构思路115个月内完成一期161>.7万方的90%以上销售目标！销售目标价格目标开发目标建立品牌形象，为后期持续开发奠定基础！实现一期整体均价突破4500元/㎡！项目营销目标12010-2011年,我们任重而道远!15个月完成16.7万方90%以上的任务，意味着什么？对项目而言：跑赢大势，短期内实现快速蓄客、快速销售目标，销售速度远高于市场平均水平。从蓄积客户到开盘约两个多月时间；按计划完成销售目标需月均销售9

2、0多套；对开发商而言：保障项目可持续开发所必须的现金流，同时需建立及传承自身品牌。打造成芙蓉生态新城城市运营商，为辉煌集团在长沙的长期发展奠定坚实基础。合富对目标的理解：1营销总策略营销策略分解核心问题提出营销执行项目解析客户目标报告结构思路1位置：位于芙蓉区浏阳河风光带东侧，处于芙蓉生态新城的核心区域规模：占地436亩；总建筑面积：97万㎡绿地率：＞43%；建筑密度：＜18.5%；建筑高度：＜100米容积率：3.141、项目基本情况——项目解析1项目基本情况：一期产品梳理100%1319100%1319　合计2601%171%17247复式　7%96170-17416%2129%116

3、151-153四房　7%90151-1537%93137-14022%292131-13359%78223%307118-122三房　　　16%2099223%3088%9982二房　百分比套数百分比套数面积区间（㎡）户型产品主要以二房、三房为主，占总货量的82.6%二房面积：82、92㎡，占23.3%三房面积：119-153㎡,占59.3%其中118-140㎡三房占全部三房总量的88%,属于市场主流产品产品整体均好性较好，符合市场主流客户需求12、客户特征分析产品目标客户40~50岁中年家庭130-155㎡三房50岁以上中老年家庭155㎡~175㎡四房30~45岁中青家庭110㎡-13

4、0㎡三房25~30岁年轻适婚/新婚家庭80㎡两房-90㎡三房从本案一期户型配比可知，前三项产品占了82%以上，因此，其相应的客户是项目首期的主要目标客户。1置业能力解析置业能力根据长沙市户型需求与价格特征得出35万以下约36-55万约55-80万约90万以上置业能力90㎡以下90-120㎡120-144㎡160㎡以上面积3000元/㎡以下3500-4500元/㎡4500-5000元/㎡6000元/㎡以上价格中低端中端中高端高端客户阶层长沙市中高端客户的主力需求房型为120-144㎡。4000-5000元为市场主力需求价。35-80万是市场的中端、中高端产品总价区间。1项目产品市场定位——

5、中高端总价37-42万元中端产品总价53-76万元中高端产品总价100万元以上高端产品项目主力户型包括中端、中高端产品，结合规模来说，总体可定位为中高端产品15600001482000765600688500688500594000531000423200370000预计总价600060004400450045004500450046004600预计均价3149611611629230720996套数2602471741531531321189282面积复式四房三房二房户型1中端中高端高端中低端低端本案住宅客户的初步界定为：中端和中高端客户。高端客户：（接受总价在80-100万以上）：私

6、企老板，企业高管，高级公务员，专业人士等；追求城市便利生活，关注社区的居住品质中高端客户（接受总价在50-80万）：企业中高层管理人员，泛公务员；长株潭客户、专业市场个体户认同城市中心居住的便利，关注社区的认同度中端客户（接受总价在35-45）中高级白领，工薪阶层、本地居民，拆迁户认定区域价值与便利性，注重性价比。客户整体定位中高端1核心客户群重点客户群游离客户群偶得客户群在本片区附近做生意和工作的市区居民，本地土生土长的拆迁户及原住民。区域内的政府机关、医疗等行政事业单位的上班族。在市中心上班的白领一族。投资客、为物业升值而投资置业的生意人，区域内其它楼盘内想换房的业主。周边县市个体户

7、、外省商务人士目标客户锁定1客户白描1富裕，有不错的经济基础喜欢城市生活追求物质享受，关注身份恋旧，对原居住有着深厚的感情因为拆迁，拥有不菲的身家对生活没有太大的追求财富积累阶段居住首选离工作圈，生活圈较近的区域观念较为开放，容易引导以租房为主，或拥有一套小户型居室中高层次，事业基本有成分布于有权利的单位或部门基本有车内敛，不喜张扬对城区的依赖相对较弱低调，节俭很少有夜生活，高端消费的娱乐活动拥有着身价不菲的身家基本有车行为及生活特