合富辉煌长沙及外省高端住宅项目研究报告

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1、北辰新河三角洲项目D1地块策划工作——高端住宅市场研究（长沙及外省高端项目研究）一、长沙高端住宅市场研究1、长沙高端住宅竞争市场研究（1）长沙高端住宅市场及区域分析n长沙高端住宅市场界定n长沙高端住宅分布区域分析n长沙高端居住区发展研判（2）长沙高端住宅市场分析n长沙高端住宅市场各分项详细分析（面积、户型、附加值、配套、智能化等）n长沙高端住宅市场典型项目优劣势分析2、高端消费群研究；（1）长沙高端消费群特征分析n长沙高端消费群区域来源特征n长沙高端消费群置业目的分析n长沙高端消费群年龄特征分析n长沙高端消费群职业特征分析（2）长沙高端消费群购买喜好分析

2、3、高层豪宅与别墅豪宅的竞争优势比较n高层豪宅和别墅豪宅的价值评判体系对比分析n高层豪宅的竞争力提升方向4、滨江高层豪宅潜在开发量估测n潜在滨江豪宅项目列表分析n潜在滨江豪宅入市时机推断5、高端市场总结二、省外高端高层滨江豪宅案例分享及借鉴（附件）n代表项目：星河湾海怡半岛、博雅首府1 一、长沙高端市场研究1、长沙高端住宅竞争市场研究；（1）长沙高端住宅市场及区域分析n长沙高端住宅市场界定据我司对长沙市场的分析和了解，我司认为目前长沙高端住宅标准可以依据以下几点作为判断依据：ü项目在市场有一定的影响力；ü价格在6000元/平米以上；ü产品与品质得到市场认

3、可；ü是片区内具有代表性的项目。备注：考虑本案物业类型为高层以及超高层特点，分析对象将不含别墅项目n长沙高端住宅分布区域分析依据我司对长沙市场高端住宅所作的界定，我司认为长沙高端住宅市场主要代表项目有以下六个：长沙奥林匹克花园、藏珑湖上国际社区、融科檀香山、恒大华府、华盛新外滩、书院观邸。占地面总建筑面积销售均价楼盘名称所属板块容积率物业类型积(亩)（万㎡）（元/㎡）华盛新外滩中心35205.8高层7000（余货）大平层恒大华府市府217503.3小高层8000-9000别墅/洋房/豪宅大平层藏珑（二期）金鹰月湖462461.0高层均价6700楼王麒麟长

4、沙奥林匹克1.2-1.5万；省府南城517552.0高层花园（乾台）其余7000-8000元30（洋房9万融科檀香山体育新城2102.5洋房、高层9600㎡）7500（余货小书院观邸南湖板块38135.0多层、高层户型）表一：长沙高端住宅代表项目基本指标表2 恒大华府藏珑国际社区华盛新外滩书院观邸融科檀香山图一：长沙奥林匹克花园长沙高端住宅代表项目分布表从目前长沙高端住宅项目分布来看，高端项目分散，多为片区内具有代表性的项目，在长沙市场有一定代表性。整体竞争形势来看，已形成三大竞争格局：第一类：以城市珍稀资源型，如湖泊、湿地等资源为依托的高端住宅项目，代

5、表项目主要以藏珑湖上花园社区为代表；第二类：以江景资源为依托，占据优势地段的高端住宅项目，代表项目主要有华盛新外滩和书院观邸；第三类：以独具特色的产品，形成纯粹的客户圈层，达到打造长沙高端住宅项目的目的。代表项目有融科檀香山、恒大华府（大平层）。总的来看，长沙市场目前尚未形成高端住宅项目聚集之势，高端片区或者说是“富人区”的板块概念尚未形成。主要原因，我司认为主要有：第一：长沙房地产发展历史不长，房地产发展还处于初级阶段。长沙房地产历史从1998年开始进入快速发展阶段，目前来看，产品发展仍停留在“首改”阶段，产品设计、产品创新、配套服务等发展相比发达城市

6、还有一定的距离；3第二：城市化进程影响。长沙2000年以来加快城市化进程步伐，长沙城市化进程正处于中期加速阶段（30%<城市化率<70%）。城市的四面开花，对高端项目聚集和人气的形成有一定的阻碍。第三：城市规划缺乏前瞻性。2008年底，长沙市城区面积增大到955平方公里，其中建成区面积由118.8平方公里增加到243平方公里，年均增加15.5平方公里，等于再造一个新长沙城。但城市规划区内建设用地已所剩无几，公共服务和市政配套设施发展滞后，而且往往新开发用地伴随着拆迁安置用地，难以形成高档住宅片区形象和条件。n长沙高端居住区发展研判从长沙房地产市场发展形式

7、分析，我司认为在长沙市场具备形成高档片区条件的主要有以下几个片区：Ⅰ、新河三角洲片：新河三角洲片区占据极佳的自然资源、地段、文化资源、交通等优势，规模较大，物业类型丰富，配套成熟，能形成高档的复合型居住社区。尤其是不可多得的绝佳滨水资源，属湘江水域最宽阔的双水流域，且集山、水、洲为一体的宽阔视野。尤其是长沙市规划严格控制滨水一线住宅用途以后，地块资源的唯一性优势凸显。整体高端定位的优势下，圈层的高端性和纯粹性，将形成身份、品位和地位的标杆。Ⅱ、南湖片区：“南湖新城”的这片土地是承载老长沙记忆的最美好之处，杜甫江阁、文津渡、四羊方尊广场、湖南第一师范（南湖

8、书院）……，这里是至今仍旧可以追寻到长沙城3000年历史印记的城区中心地块，有着