合富辉煌-武漢高端住宅物業市場分析

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1、武漢高端住宅物業市場分析報告謹呈：漢龍實業綜合開發（武漢）有限公司合富辉煌房地产（湖北）2006年4月23日1目錄前言……………………………………………………………………3第一部分武漢房地產及高端住宅物業市場發展概述一、武漢房地產市場近年發展歷程…………………………………5二、武漢高端住宅物業市場近年發展歷程…………………………8第二部分武漢高端住宅物業市場發展分析一、武漢高端住宅物業市場發展戰略圖析…………………………12二、武漢高端住宅物業現階段特徵…………………………………14三、武漢高端住宅物業

2、消費群結構與特點…………………………17四、武漢高端住宅物業發展方向……………………………………21第三部分武漢高端住宅物業2006年競爭態勢一、武漢高端住宅物業2006年競爭戰局圖析………………………27二、武漢高端住宅物業競爭組團結構與分析………………………31三、武漢高端住宅物業個盤評析……………………………………33四、個盤評析總结……………………………………………………119第四部分武漢時代廣場營銷方向浅析一、武漢時代廣場的競爭優劣勢……………………………………122二、武漢時代廣場營銷戰略點

3、………………………………………123三、武漢時代廣場總體營銷策略建議………………………………124結語……………………………………………………………………1262前言2006年是武漢毫宅年，武漢樓市在接受政府宏觀調控備受煎熬的同時，也在積極思考與探索，究竟什麼樣的產品才能沖出重圍，贏得尊重；在愈演愈烈的同質產品大戰中，越來越多的開發商意識到，只有提高產品品質，尊重產品個性，加強產品舒適度才是贏得市場的唯一法寶。於是，我們驚喜地發現，在今年這個略顯混亂的市場環境中，越來越多的、不同於以往的武漢市的經典、精

4、品樓盤跳入了我們的視線。2006年，将是景观豪宅、中心豪宅、产品豪宅的竞争年。针对武汉时代广场高层都心住宅产品面市的特点，本报告将以（小）高层高端住宅物业为主要研究对象，辅以同档可比项目参照进行市场分析研究。3第一部分武漢房地產及高端住宅物業市場發展概述4一、武漢房地產市場近年發展歷程历年房地产投资情况表（1999～2005）历年房地产施工面积表（1999～2005）从04年开始正式进入高速开发期5房地产销售情况表（2001～2005）历年住宅销售总成交额对比表（2001～2005）一、武漢房地產市場近

5、年發展歷程05年房价大幅上升，比04年上升50％，为历年之最6一、武漢房地產市場近年發展歷程小结：1、无论从开发到销售均保持持续稳步旺销的迹象；2、01～03年还是停留在“稳”字为主；3、04～05年则是用“大跨步”来形容；4、05年“国八条”没有对武汉市场造成影响；5、武汉价格也同时被持续看涨。7二、武漢高端住宅物業市場近年發展歷程近年武汉高端物业的价格走势高端住宅物业平稳加速增长8二、武漢高端住宅物業市場近年發展歷程近年武汉高端物业的代表作品时间代表作品2002年怡景花园世纪华庭2003年东湖林语东

6、方万豪2004年2005年东湖天下锦江国际两湖总都F天下06年战火四起，详情附后景观豪宅都心豪宅都心景观豪宅9小结：1、05年以前武汉仅有商务/景观高价房；2、04年后，武汉的高端住宅物业开始放量；3、整体发展有从中心商务及景观向西向北延展的方向；4、武汉高端住宅价格上升比例远高于普通住宅。二、武漢高端住宅物業市場近年發展歷程10第二部分武漢高端住宅物業市場發展分析11一、武漢高端住宅物業市場發展戰略圖析自然人文资源自然人文资源自然人文资源自然人文资源城市价值资源城市价值资源城市价值资源发展原点城市价值

7、资源从地段基础价值向资源纵深发展从单一价值向整合资源价值提升12一、武漢高端住宅物業市場發展戰略圖析小结：由于城市发展扩张，高端物业从中心向三镇扩散；由于土地资源的价值提升及土地资源宏观控制，高端物业从单体物业形态向综合型物业形态发展；高端物业价格水平逐渐与普通物业拉开价差幅度。13二、武漢高端住宅物業現階段特徵高端物业定义模糊武汉现行的高端物业有单体有综合型小区。而面积更是从80平方米到400平方米不等。譬如水岸星城和城开玉桥新都有80平方米的两房，他也自称是高端物业。而在江边的单体楼（如江山如画）也

8、自称是高端物业。所以在武汉人的心目中没有真正给出定义上的高端物业标准。14二、武漢高端住宅物業現階段特徵开发商奉行三高策略在现在武汉开发商所开发的产品和他们在媒体上发布的信息可以看出，现在武汉开发商所自认为高端物业都是只有一个概念－－“三高”（单价高，面积高，总价高）就是高端物业。所以很多利用了现有环境和成熟位置的物业自称为高端物业。15二、武漢高端住宅物業現階段特徵整体停留在高端物业原始状态纵观过往高端物业和目前高端物业相对集中的上海、杭