合富辉煌-长沙高端住宅市场研究

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1、合富辉煌-长沙高端住宅市场研究2008年11月长沙高端住宅市场研究长沙高端物业市场国土资源部从2003年起，开始禁止别墅用地的批报，近年来不断颁布的宏观调控政策，也利用金融手段对大户型、高总价的高档住宅产品的市场消费进行限制。但是，随着居民消费能力提高和居住观念的改变，高端物业市场依然持续走高，特别是近年来长沙高端物业供应量超大，而市场需求毕竟是有限的，产品也存在同质化竞争。什么是高端产品高端别墅高端洋房高端电梯房从官方的界定来看，低容积率（11>.0以下）、单套建筑面积144平米以上，成交价格高的产品被称为高端住宅产品；从市场的角度看,

2、高端住宅是高品质高内涵的高级住宅形式，主要满足高端消费需求的产品，高品质、好资源、好服务、对应各类物业中的高价格。高端消费者高品质好资源好服务高价格一、高端别墅市场别墅竞争格局目前可统计到的别墅楼盘（售完已久的除外）达38个之多，主要分布在芙蓉北、暮云、星沙、麓南、市府五大板块；主要位于二环以外三环以内，以近郊开发为主；分别从西、北、南、等方向对主城区形成包夹之势纯别墅项目不多，占总量的20%，其中纯独栋别墅项目有3个。大部分为综合性项目，其中高达38%的项目以别墅产品为药引，以提升楼盘形象。目前在售的项目约为23个其中顶级别墅项目以青竹

3、园、阆峰云墅、美洲故事、藏珑为代表纯独别项目纯别墅项目别墅为主+其它绿城青竹园其它为主+别墅湘江壹号水云间藏珑威尼斯城橘郡米哈斯美洲故事保利阆峰云墅比华利山格兰小镇龙湾国际社区中信新城早安星城鹏基诺亚山林托斯卡纳蔚蓝海岸米兰春天麓山别墅岳麓山公馆白鹤天池汀湘十里阳光100长沙玫瑰园天景名园南山苏迪亚诺和记黄埔山水英伦北纬28度西山汇景水印山城御邦恒基凯旋门郡原美村右图统计楼盘为在售、将售、筹备楼盘的示意麓山恋迪溪谷缇亚纳湾东方明珠长沙别墅在售与潜在货量巨大，不乏顶级产品西街庭院江山帝景好望谷振业浪琴湾07年供应别墅套数约为2600套左右；

4、联排为07年别墅供应主力，其次为独立别墅，双拼与叠加作为辅助型产品。07年各类别墅总供应量以上数据统计以推货销售为准08年1-11月与07年相比，各类高端别墅批售量大幅下降。　167　47><92　　合计　007070西街庭院合院　848湘江壹号　808234西山汇景叠加07年拿到预售证，但一直未对外推出002222岳麓山公馆联排07年拿到预售证，但一直未对外推出04岳麓山公馆　054藏珑　5436湘江壹号　1065213440美洲故事双拼07年拿到预售证，但一直未对外推出08岳麓山公馆　120藏珑　152<9湘江壹号08年全部卖07年的

5、货0<97保利阆峰云墅　45美洲故事　532218445绿城青竹园独立别墅备注08年1-11月新货量小计08年1-11月新货量07年新货量小计07年新货量项目名称别墅类别以上数据统计以预售证拿到的日期为准原始数据来源：长沙房地产政务网、长沙好房子网站07年，长沙市高端别墅产品量较大，由于其受众小，造成销售周期都较长；由于07年所推新货尚有不少的存量，加上08年大市场环境不景气，批售量大幅下降。高端别墅总体销售下滑严重保利阆峰云墅胡先生（置业顾问）：今年我们项目的别墅销售量最多只占到去年的一半，甚至更少。就我所了解的美洲故事、湘江壹号等项目

6、差不多都是这个样子。慢06年10月推出32栋，目前销售约15栋，月均售不足1套400-1000长沙玫瑰园数据统计至08年5月份为止慢自07年12月开盘至今推出35套，销售20套，月均售约4套505-740湘江壹号快自07年<9月正式销售至今推出约120套，售出100套（08年1-4月仅售出7套，主要在07年消化）300-500保利阆峰云墅慢07年<9月底开始销售至今推出12套，共售出3套340-440美洲故事慢07年5月至08年5月共推出70套，剩余5-6套，月均售约5套430-630绿城青竹园销售速度独立别墅销售状况独栋主力面积项目名称

7、长沙高端别墅产品总体销售速度慢，08年销售量最多只占到07年销售量的一半，甚至更少高端别墅价格情况1200012000西街庭院合院5600-60005600-6000湘江壹号1000010000西山汇景叠加<9500<9000湘江壹号12500<9500美洲故事双拼1100011000湘江壹号10000<9600-10000保利阆峰云墅1700012000-15000美洲故事17000-2000013000-15000绿城青竹园独立别墅目前在售均价（元/平米）07年底在售均价(元/平米)楼盘名称别墅类型高端别墅面价相比去年有所微升目前长沙

8、的高端别墅价格大多在10000-12000元/平米之间，顶级别墅价格达到17000-20000元/平米；从面价上来看，高端别墅的价格相比去年没有出现下浮，反而有部分项目的价格有所提升；不过，据