合富辉煌长沙奥莱小镇营销战略报告.ppt

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1、2010年长沙奥莱小镇营销战略报告（正本）呈：湖南裕田奥特莱斯置业有限公司2010年9月9日营销执行策略市场解读项目理解竞争市场分析项目核心问题提出项目战略定位项目客户定位营销总策略形象定位价格定位推货策略推广策略蓄客策略活动策略展示策略报告思路写在前面……奥莱小镇项目面临怎样的目标和挑战3个月实现首期总货量的90%，即首期271套*0.9=245套，月均约82套销售目标目标树立项目强势品牌和良好市场口碑，形成大盘生命力，持续旺销长期目标项目理解片区现状居住氛围一般，但区域价值正在不断提高并被逐步认可。项目具体位置：长沙市与望城县之间，金星大道与雷锋大道交汇

2、处北面，距市中心15KM，到黄花机场40KM，到株洲、湘潭分别为80KM和50KM。区域现状片区前景优势：交通通勤性较好，临城市主干道金星大道，往来市区交通便捷；板块日趋成熟，随着南山项目、盈锋翠邸、新城新界项目、浩龙音乐界等项目开发，区域认可度不断提高；劣势公共交通较差，目前只有2路公交车及一路城际班车通过；周边配套较差，金星大道北至望城板块教育、生活、居家配套较差。前景一、大河西先导区2008年1月，长沙市决定在河西的大片区域建设“两型社会”综合配套改革试验区的先导区。前景二、湘江新城到2012年，湘江新区将形成50万城市人口的承载能力，新增产值500亿

3、元，实现财政总收入在2010年的基础上翻一番，100个投资亿元以上项目落户，建成约20平方公里的新型城市区。大区域：大河西先导区+湘江新城区位价值：项目交通条件：两条城市主干道交汇处，通勤性较好但公共交通条件一般金星道大雷锋道大雷锋大道金星大道大交通：河西两条交通大动脉交汇处交通价值：项目内部价值：超级大盘拥有一定的水系自然资源，具有较强的塑造价值+奥特莱斯购物公园马桥河奥特莱斯购物公园超级大盘占地面积：1500亩1500亩规模，目前在长沙市场上绝对属于超级大盘马桥河项目西侧临马桥河，为项目景观塑造提供了一定的外部资源条件；奥特莱斯购物公园用地面积500亩，

4、引进近500家国际和国内一线品牌折扣旗舰店；马桥河奥特莱斯购物公园本体价值：大盘：1500亩+大配套：500亩奥特莱斯户型价值—户型市场认可，面积顺应别墅发展趋势户型地上建筑（平米）地下面积（平米）套数套数比可售面积(估算）双拼/类独栋约240-26080-10010423.69%20000㎡联排约170-20040-8033576.31%60000㎡L型约190-21080-100联排户型控制210㎡以下，顺应目前市场上面积缩小的趋势；创新L户型别墅，在目前市场上收到追捧，高面积附送地下空间增加项目附加值。产品价值：高附加值，吻合市场主流需求。双拼别墅户型

5、从户型上也可以了解到，双拼户型类似于独立别墅，通过更大的花园面积，地下室的赠送，多露台的赠送以及客厅的挑空，在附加值和档次上都大大的超过了联排别墅的户型，应此考虑到项目的档次和产品的丰富性，建议保留双拼别墅。联排别墅户型1F2F3F-1F1F2F3F户型分析——高附加值产品和B区联排人车分流体系，能提升项目形象和价值。双拼高附加值赠送示意图——类独栋产品，附加值更高通过地下室将两户联系，虽然是双拼别墅但类似于独立别墅地下室赠送面积105㎡，下沉式庭院三面花园赠送客厅上层挑空前后阳台赠送12㎡露台赠送20㎡双拼高附加值赠送示意图合计赠送面积：192㎡（不包括花

6、园面积）分析了双拼户型了解到，户型附加值赠送加大，亮点较多，但是没有设置停车车库（从目前户型图上了解不到是否设置了集中的地下车库或是地面花园停车），建议增加车库设置可以考虑通过车库将两户连接。首期区域BC示范区园林区首期涵盖B、C和示范区，区域位置相对整个用地来看，属用地条件较优越的区域，组团相对独立，有水系环抱，离主干道较远，受影响较小；示范区集中打造，且在后续用地上做园林绿化体系，增强了展示面。大类小类产权面积套数地上建筑面积B区SP-SAa235.4961412.94SP-Sab234.9861409.88SP-NB245.962491.92SP-NB

7、'246.842493.68LP-A189.57914970.5LP-B179.338114525.73LP-C180.882361.76LP-D178.093534.27L-A211.164844.64L-B210.944843.76小计18935889.1C区SP-SAa235.49296829.21SP-Sab234.98296814.42SP-NB245.96122951.52SP-NB'246.84122962.08小计8219557.2合计27155446项目小结核心问题之一：我们面临怎样的市场竞争环境？大河西先导区+湘江新城河西两条交通大动脉交

8、汇处3000亩别墅社区高附加值，吻合市场主流需求大区