合富辉煌昆山世茂国际广场商业项目 营销策略报告

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1、世茂国际广场商业项目营销策略报告项目认知区位特征——具有很强的跨区域辐射力处于昆山东部，靠近沪宁高速陆家出口，上海抵昆山的第一站；依托前进路，十余分钟车程联系昆山主城区；位于前进路的上海浦东国际机场昆山航站楼；未来规划的轻轨，有效联系昆山、苏州、花桥乃至上海。苏州阳澄湖高铁站花桥站轻轨1号线对接花桥11号线前进路航站楼发展规划——昆山城市重心东移，区域行政、经济地位提升伴随“居住向西，产业向东”理念的确定及“城市东部副中心”概念的提出；前进东路打造成昆山政治、金融一条街；轨道交通1号线规划：沿前进东路规划；东西主城依托森林

2、公园、体育中心，重点发展居住产业。依托开发区，发展商业、商务、办公；未来行政中心的东移。一个集居住、休闲、购物、娱乐为一体的大型商业体，具备引领昆山消费、改变和提升昆山商业发展态势的能力；20余万方的商业体量和全覆盖的业态，具有极强人群聚集能力，形成新的商业中心；世茂品牌和70%的持有经营，是未来世茂广场商业良性发展的保证。产品价值——世茂品牌，大型现代化综合性商业，具备鼎足一方的能力；对项目定位的理解——必须致力于成为昆山中心级商业，并形成对华东地区的辐射效应。从区位特征和未来的发展规划来看，前进东路沿线将会成为昆山行政

3、、金融和商业中心，项目所在的区域将跃升为新的城市中心。从产品价值来看，20余万方的商业体量和世茂品牌，使本项目即具有聚集大量消费人群的能力，又有辐射周边的潜力，从而形成昆山新的消费中心。近期，目前定位昆山市级的商业中心之一，并逐渐成为昆山全市主流的、全面型的消费中心，辐射太仓、花桥等地区；中长期，通过交通导入和新颖的业态规划，成为华东地区、沪宁沿线的一个具有很强目标性的休闲、娱乐中心，重点吸引上海区域的消费客群。操盘思路（针对可售的30%部分商业）项目营销难点在于目前区域发展不成熟、市场认知度低；营销重点在于如何向市场放大

4、区位价值和项目价值，建立起本项目在昆山的标杆性地位。操盘思路通过第三方声音（政府、学者、媒体）炒作城东发展规划、城市地位；通过媒体、展示、活动等方式向市场解读产品、宣扬世茂品牌的经营实力在销售方面，引入外区域投资者，对本地投资者形成促动，提高产品的溢价能力；在招商方面，注重引进商户的持续经营能力，同时引进本地和外地商家，对主力店业态形成有效互补。；学术线：品牌线：客户线：产品线：项目卖点梳理1、区域发展：昆山新城市中心2、世茂品牌、世茂自持70%，成功的保证3、大型综合性商业，引领昆山的标杆，辐射华东长三角地区4、不受政策

5、影响，具备全客层的购买资格5、商业的投资收益、租金收益大于住宅6、区域正处于大规模住宅开发阶段，本项目解决区域缺乏大型商业的短板问题。业态定位（针对可售的30%部分商业）已开业的世茂广场业态：影院、量贩KTV、餐饮、电玩、台球、商务会所、游艺嘉年华、国美电器等以大型娱乐、餐饮为主的大型shoppingmall。目前初步规划的二期主力店业态：大润发、食品百货、3DMAX影院、儿童娱乐等。可售部分商业的业态定位为年轻化、时尚化、精品化，与上述的大型主力业态形成互补，主要业态考虑为特色餐饮、时尚酒吧、健身康体，精品零售。考虑到西

6、边为小户型的soho，业主多为年轻人，此部分业态定位为健康运动、休闲餐饮主题，以健身会所为主力，包括品牌运动服饰、运动器械、咖啡、西式快餐、日式料理、美容美发、数码店、网吧、便利店等业态。一、二楼为健身会所咖啡、西式快餐日式料理便利店美容美发数码店、运动服饰、运动器械三楼为网吧可作为超市业态的衍生部分，业态定位为家居主题，包括高端厨具、精品家居饰品、花艺、床上用品、进口日用小百货、流行饰品等，以及类似于一茶一坐的中式餐饮。一茶一坐等精品中餐高端厨具流行饰品中式快餐进口日用小百货花艺床上用品临河商业单体体量较大，且交通动线不

7、佳，可考虑目的性消费很强的业态，并充分发挥临河的景观优势，业态定位为餐饮酒楼、时尚酒吧、女子SPA、瑜伽、休闲养生等休闲业态。时尚酒吧、女子SPA、瑜伽餐饮、酒楼休闲养生临前进路的两幢独立商业，体量大、临街昭示性强，且停车方便，建议考虑的业态可选择为：东边可考虑顶级私房菜馆、婚纱摄影；西边临近大润发，人流更为密集，建议为有一定品牌的零售品牌，以实现高租金收益。人流动线建议进入沿河商业及西侧商业。打通世茂东一号与世茂商业的交通，惠及中央广场的商业。进入大润发的主通道。主入口进入大润发的次入口。销售策略营销思路——通过强化世茂

8、品牌和区域发展潜力，整合世茂客户资源和合富辉煌客户资源，主打华东地区专业型投资者。目标销售市场——在目前上海住宅受限、投资资金无法进入的情况下，目标销售市场针对200~300万左右的投资需求，通过商铺的投资收益、资产的保值、世茂品牌、区域未来发展潜力等卖点重点吸引上海投资者，并兼顾本地私营业主投资需求和