房地产行业中期策略报告：低估带来增量资金，融资收紧影 响不大

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1、目录一、融资收紧对大房企影响不大............................................................................-3-1、融资集中度提升明显..........................................................................................-3-2、融资环境收紧对大房企影响不大.........................................

2、.............................-3-2.1.主流房企融资结构以银行贷款为主，受监管影响小...................................-4-2.2、主流房企在境外发债及ABS融资上也更占优..........................................-5-2.3、融资成本上升对主流房企净利率影响不大................................................-7-二、行业三大长期趋势难以改变，底线思

3、维要高度重视.....................................-8-1、银行配置按揭趋势不改变，地产大周期向上...............................................-8-2、房价整体不会有大波动..................................................................................-9-（1）三四线未来趋势是紧平衡............................

4、............................................-10-（2）一二线基本面中长期上行........................................................................-11-3、行业集中度将持续提升................................................................................-12-三、当前地产股估值较低...........

5、...........................................................................-13-1、纵向来看，当前地产股位于估值低点........................................................-13-2、横向来看，a股地产股估值便宜..................................................................-14-四、A股入摩，增量资金流入

6、中长期提升估值...................................................-16-报告正文一、融资收紧对大房企影响不大1、融资集中度提升明显主流开发商在融资方面的集中度提升趋势较为明显，资金向优质的开发商聚集。在融资环境趋紧的大环境下，主流开发商更容易获得银行贷款，更容易发行低成本的债券。我们统计了前60大上市开发商过去几年通过银行借款及发行债券产生的现金流入情况，得出TOP10的主流开发商融资集中度自2014年开始处于快速提升阶段的结论。TOP10开发商银行借款及

7、发行债券产生的现金流入占TOP60的比重从2014年的26.7%快速提升到2017年的41.3%；TOP20的占比也从45.2%提升至59.2%。图1、融资集中度提升明显数据来源：wind，兴业证券经济与金融研究院整理2、融资环境收紧对大房企影响不大当前融资环境收紧，对大房企影响不大。首先，主流房企融资结构以银行贷款为主，受监管影响较小，且银行贷款更加偏向大房企。其次，大房企在海外融资和ABS等融资方式占也比较占优，融资渠道更广。最后，经我们测算，融资成本上升对净利率的影响不大。融资成本上升50bp，对20

8、17年报表净利率的影响最多只有10bp。2.1.主流房企融资结构以银行贷款为主，受监管影响小严监管环境下，非标融资、影子银行等受打击严重。自2016年下半年开始，各项监管政策逐步出台，限制资金通过非标等方式流入房地产领域。委托贷款方面：过往私募基金、信托计划、资管计划等通过商业银行投向地产领域途径已经被完全限制；信托贷款方面：银行理财资金借道信托机构投向房地产领域的资金规模大幅减少，信托机构负债端缺乏资金来源，未