房地产行业非标融资研究专题：非标压缩总量影 响可控，融资集中度提升更值关注

《房地产行业非标融资研究专题：非标压缩总量影 响可控，融资集中度提升更值关注》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在行业资料-天天文库。

1、目录前言&投资概要5一、非标政策演进：13年起打压非标，18年资管新规过渡期延长、非标规模或有序压缩6（一）2013-2014年如8号文等：定义非标，着重规范商业银行资金投向6（二）2016-2017年如4号文等：银监会和中基协多次出文，规范银行、基子和信托房地产融资业务7（三）2018年资管新规：资管新规正式出台，影响在于过渡期延长和禁止资金期限错配9二、非标规模估算：三种方法估算房地产非标余额3.76万亿，分3年消化、年均影响8%10（一）方法之一——从房地产开发资金构成估算：2017年末房地产非标余额约3.7万亿10（二）方法之二——从销售

2、集中度推算行业有息负债估算：2017年末房地产非标余额约3.8万亿13（三）方法之三——从非标资金来源结构估算：2017年末房地产非标余额约3.8万亿16三、非标收缩影响：创新渠道融资将非标影响减弱至3-4%，每年影响约6,000亿元22（一）境内外发债回暖：默许借新还旧，年初至今境内外发债规模几乎翻倍22（二）ABS业务井喷：发行主体门槛降低，额度提升，预计全年新增千亿23（三）非标转标途径：银登中心盘活存量，北金所针对新增资产，ABS配置吸引力提升26（四）政策鼓励险资入市：另类投资占比持续提升，不动产股债权投资空间巨大27四、行业结构变化：

3、融资、拿地、销售集中度三重提升，维持龙头未来三年销售翻番的判断29五、投资建议：非标压缩总量影响可控，融资集中度提升更值关注，维持推荐行业、强推龙头33六、风险提示：房地产市场销量超预期下行以及行业资金超预期收紧33图表目录图表1、2013-2014年期间商业银行关于非标限制相关政策6图表2、新增非标/新增社融持续下行7图表3、近期监管机构规范非标的相关政策8图表4、资管新规对非标的影响：征求意见稿vs.正式意见稿10图表5、房地产开发资金来源构成11图表6、房地产开发资金来源及同比11图表7、2017年末行业非标累计余额约3.7万亿11图表8、

4、新增信托金额累计值：投向房地产同比走高12图表9、估算历年主动管理类房地产信托新增金额12图表10、房地产信托平均期限12图表11、行业历年新增非标金额及同比12图表12、估算方法一：2011-2017年房地产非标余额估算13图表13、Top50房企销售规模覆盖有息负债倍数连续三年增长13图表14、50家房企2017年销售金额及克尔瑞排名14图表15、从2017年销售集中度推算行业负债及非标资金余额15图表16、主要金融机构：房产开发贷款余额及同比15图表17、房地产行业境内外发债金额及占比15图表18、主动管理类房地产信托余额估算16图表19、

5、估算方法二：2017年末房地产非标余额估算16图表20、房地产非标：按金融机构资金投向统计16图表21、2017年末银行理财资金投向构成17图表22、理财资金中非标产品占比17图表23、理财资金中房地产非标金额估算17图表24、2017年末券商资管通道业务投向各实体行业资金规模18图表25、2017年基金子公司专户投向情况18图表26、2017年末基金子公司专户投向各实体行业资金规模19图表27、估算2017年末房地产信托通道业务规模（事务管理类）约1.36万亿20图表28、估算方法三：2017年房地产非标余额估算20图表29、估算方法三：201

6、7年末行业非标余额分投向构成21图表30、三种方法估算2017年末房地产非标余额21图表31、三种方法估算2017年末房地产非标余额22图表32、2018年至今房地产行业境内外发债规模同比已经翻倍（剔除城投债）22图表33、2014-5M2018行业境内发债类型构成（剔除城投债）23图表34、收益权在房企的ABS：购房尾款、物业等23图表35、收益权已转让的ABS：深交所供应链批准额度23图表36、深交所2017年至今长租ABS批准额度一览24图表37、深交所2016年至今供应链ABS批准额度一览24图表38、房企ABS生态链25图表39、ABS

7、主要发行条件25图表40、银登中心信托受益权转让模式（基础资产以“信托贷款”为例）26图表41、保险资金投资构成28图表42、其他投资余额快速上升28图表43、保险资金投资不动产债权情况28图表44、保险公司不动产债权投资新增额28图表45、各类渠道预计新增融资额6,000-7,000亿28图表46、2010-17主流房企&板块有息负债余额同比29图表47、2010-17主流房企&板块有息负债新增额同比29图表48、2009-17主流房企有息负债余额占比AH板块29图表49、2010-17主流房企有息负债新增额占比AH板块29图表50、拿地集中度

8、持续提升30图表51、50家主流房企月度销售金额及同比31图表52、50家主流房企月度销售面积及同比31图表53、全国销售额、50家主流