债市启明系列：信托融资收紧对房地产融资影 响有多大

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1、监管收紧房地产信托融资监管加码，房地产信托融资将承压。据新华社7月6日报道，银保监会近日针对近期部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司展开约谈示警，要求这些信托公司严格执行房地产调控政策和现行房地产信托监管要求，将房地产信托业务增量和增速控制再合理水平等，意味着房地产信托融资监管再度加码，对房地产企业融资将带来一点冲击。而就在此报道两天前的7月4日，据财联社报道，已有多家信托公司收到银保监会窗口指导，要求控制信托业务规模。“房住不炒”，多项文件要求控制房地产融资。今年以来房地产政策坚持“房住不炒”的宗旨，对房地产行业的融资渠道并没有大幅放松，监

2、管层也多次要求控制房地产行业融资。5月17日银保监会发布《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》对房地产行业融资做了严格的限定，对银行、保险、信托和其他非银机构的房地产行业政策做了详细和明确的规范。6月13日银保监会主席郭树清在陆家嘴论坛上发言指出，“一些房地产企业融资过度挤占了信贷资源，导致资金使用效率进一步降低，助长了房地产投资投机行为”。信托资金有多少投向房地产？一季度信托融资有所回暖。从信托业协会统计数据看，信托资产余额自2018年起进入负增长区间，而在历经约一年的宽货币和宽信用政策后，信托融资逐步回暖，2019年第一季度信托资金余

3、额负增长步伐有所放缓。与此同时社融口径下的新增信托贷款规模自2018年起下滑，并与2018年3月起连续为负，经历了半年的加速负增长后，2018年四季度起社融口径的信托贷款有所回暖，2019年起重回正的净融资规模。根据用益信托的数据，2019年起集合信托发行有所增长，同时收益率也小幅下降。总体而言，信托融资加速负增长趋势有所遏制，信托贷款回正，信托融资总体有所回暖。图1：信托资产余额增速回升（亿元，%）信托资产余额信托资产余额:同比（右轴）300000250000200000150000100000500002010-032010-072010-1120

4、11-032011-072011-112012-032012-072012-112013-032013-072013-112014-032014-072014-112015-032015-072015-112016-032016-072016-112017-032017-072017-112018-032018-072018-112019-03080706050403020100-10-20资料来源：Wind，中国信托业协会，图2：社融口径的信托贷款从2018年四季度回暖（亿元）图3：2019年集合信托发行增长，收益率小幅下降（亿元，%）资料来源：W

5、ind，资料来源：用益信托网，房地产信托余额增速回暖，信托资金投向房地产比例扩大。中国信托业协会统计数据显示房地产信托余额存在较为明显的周期性，2018年起房地产信托增速从60%的高点快速下滑至20%左右，2019年一季度房地产信托增速稍有回升。从信托资金投向来看，工商企业是信托资金投向最大的领域，但2017年以来房地产行业投向占比快速扩大，挤占了金融机构和证券市场的份额；具体而言，房地产投向占比从2016年底的8.19%上升到2019年一季度的14.75%。图4：房地产信托增速回暖（亿元，%）图5：信托资金投向房地产的比例有所增长（%）资料来源：Wi

6、nd，资料来源：Wind，新增信托逐渐向房地产集中。用益信托网数据显示，2015年以来新增的集合信托投向房地产行业的比例快速扩大，尤其是2018年以来集合信托投向房地产占比快速上升到40%以上，虽然此后历经约1年的信托规模萎缩，但新增的房地产集合信托投向房地产的比例稳定在40%左右。另一个角度看，2017年以来投向房地产的集合信托规模和占比都经历了快速上涨的阶段，虽然过程中经历了2018年的快速下探，但2019年后又重新回升，而2011年开始新增房地产集合信托规模与投向房地产的集合信托占比趋势一致，说明新增信托逐步向房地产集中。相比而言，虽然新增单一信

7、托仍然大部分投向工商企业，但2017年下半年起新增单一信托投向房地产的比例也逐步上升，具体而言，2017年6月底新增单一信托投向房地产的比例为9%，到2019年一季度，该占比已经扩大到17%。图6：新增集合信托投向向房地产集中图7：投向房地产的新增集合信托有所增加（亿元）金融：占比房地产：占比工商企业：占比基础产业：占比其他：占比100%80%60%40%20%2003年1月2004年2月2005年3月2006年4月2007年5月2008年6月2009年7月2010年8月2011年9月2012年10月2013年11月2014年12月2016年1月201

8、7年2月2018年3月2019年4月0%资料来源：用益信托网，资料来源：用益信托网，图8：单一