债市启明系列：信托融资收紧对房地产融资影响有多大-20190708-中信证券.pdf

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1、证券信托融资收紧对房地产融资影响有多大债市启明系列｜2019.7.8▍▍中信证券研究部核心观点在“房住不炒”思路下，二季度以来多项文件要求控制房地产融资，而近期对房地产信托业务监管政策加码，房地产信托融资或将承压。今年一季度信托融资有所回暖，信托资金投向房地产比例扩大，新增信托逐渐向房地产集中。虽然信托融资占房地产开发融资资金来源比例不高，但对房地产信托监管政策的加码可能会造成其他机构的谨慎情绪和融资渠道的收紧。明明▍监管加码，房地产信托融资将承压。今年以来，房地产政策坚持“房住不炒”的宗首席FICC分析师S1010517100001旨，对房地产行业的融资渠道并没有大幅放松，监

2、管层也多次要求控制房地产行业融资。5月17日23号文、6月13日银保监会主席郭树清在陆家嘴论坛上发言点名房地产信贷、7月4日银保监会对部分信托公司窗口指导、7月6日银保监会近日针对近期部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司展开约谈示警要求控制房地产信托业务增量和增速。▍新增信托逐渐向房地产集中。一季度信托融资加速负增长趋势有所遏制，信托贷款联系人：周成华回正，信托融资总体有所回暖。房地产信托余额增速回暖，房地产投向占比从2016年底的8.19%上升到2019年一季度的14.75%。2011年开始新增房地产集合信托规模与投向房地产的集合信托占比趋势一致，说明新增信托逐步向

3、房地产集中。单一信托投向房地产的新增规模占比也持续扩大。▍信托贷款占比低，若排除定金及预收款，预计信托贷款占比仍低于10%。房地产开发资金来源中非银行金融机构贷款占比始终维持在4%以下，而其中信托贷款占比将更低。若排除经营活动中定金和预付款等其他资金来源，非银金融机构贷款占比仍低于10%。虽然信托融资占房地产开发融资资金来源比例不高，但对房地产信托监管政策的加码可能会造成其他机构的谨慎情绪和融资渠道的收紧。▍从房地产融资到房地产开发投资存在约6个月的时滞。从21世纪以来的房地产开发投融资数据来看，房地产开发投资增速与房地产开发资金来源增速走势趋于一致，而房地产开发投资增速拐点滞

4、后房地产开发资金来源增速拐点约6个月。因而今年二季度开始房地产融资条件收紧可能在三季度末、四季度初体现在房地产开发投资上。证券研究报告请务必阅读正文之后的免责条款21465810/36139/2019070815:55债市启明系列｜2019.7.810监管收紧房地产信托融资监管加码，房地产信托融资将承压。据新华社7月6日报道，银保监会近日针对近期部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司展开约谈示警，要求这些信托公司严格执行房地产调控政策和现行房地产信托监管要求，将房地产信托业务增量和增速控制再合理水平等，意味着房地产信托融资监管再度加码，对房地产企业融资将带来一点冲击。而

5、就在此报道两天前的7月4日，据财联社报道，已有多家信托公司收到银保监会窗口指导，要求控制信托业务规模。“房住不炒”，多项文件要求控制房地产融资。今年以来房地产政策坚持“房住不炒”的宗旨，对房地产行业的融资渠道并没有大幅放松，监管层也多次要求控制房地产行业融资。5月17日银保监会发布《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》对房地产行业融资做了严格的限定，对银行、保险、信托和其他非银机构的房地产行业政策做了详细和明确的规范。6月13日银保监会主席郭树清在陆家嘴论坛上发言指出，“一些房地产企业融资过度挤占了信贷资源，导致资金使用效率进一步降低，助长了房地产投资投机行为”。

6、信托资金有多少投向房地产？一季度信托融资有所回暖。从信托业协会统计数据看，信托资产余额自2018年起进入负增长区间，而在历经约一年的宽货币和宽信用政策后，信托融资逐步回暖，2019年第一季度信托资金余额负增长步伐有所放缓。与此同时社融口径下的新增信托贷款规模自2018年起下滑，并与2018年3月起连续为负，经历了半年的加速负增长后，2018年四季度起社融口径的信托贷款有所回暖，2019年起重回正的净融资规模。根据用益信托的数据，2019年起集合信托发行有所增长，同时收益率也小幅下降。总体而言，信托融资加速负增长趋势有所遏制，信托贷款回正，信托融资总体有所回暖。图1：信托资产余额

7、增速回升（亿元，%）信托资产余额信托资产余额:同比（右轴）3000008070250000602000005040150000302010000010500000-100-202010-032010-072010-112011-032011-072011-112012-032012-072012-112013-032013-072013-112014-032014-072014-112015-032015-072015-112016-032016-072016-112017-032017-0