中国房地产泡沫解析

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中国房地产泡沫简析建筑法规课题研究作者：徐晶学号：20080230110指导老师：黄文胜20currencydeposit,weprescribeapassonaregularbasis,qilucardaccountonaregularbasis),certificatebondsandsavingsbonds(electronic);3.notdrawnonabanksavingscertificate,certificatebondsapplyformortgageloans,acceptingonlythelender23 摘要当今中国，经济腾飞，GDP历年以来都成上升趋势。一系列的优良指标、数据都成为我们日常生活条件不断改善的证明。“安居乐业”也无疑是我们大多数民众的最终梦想。但，这看似不大的愿望，真正做到的人并不多。在这里，我想首先摈弃就业难的问题不提，只是想对于中国的房价，以至于房地产业发表我个人的见解。本文分为七个章节：第一个章节主要介绍一下房地产泡沫的定义；第二章节主要简述中国房地产业得发展历史；第三章主要想对于中国房地产业得现状发表一下个人的看法；第四章主要阐述中国的房地产业是否存在泡沫；第五章主要阐述中国发地产也出现泡沫的原因；第六章简述外国房地产泡沫破裂的实例以及所得出的警示；第七章主要阐述应对我国房地产泡沫的措施。关键词：房地产泡沫中国房地产现状应对措施前言2008年美国次贷危机迅速演变成一场波及全球金融市场的飓风，各国经济岌岌可危。迪拜，依靠金融与房地产捆绑发展的模式缔造出来的辉煌神话，受到全球金融危机的重创，于2009年11月轰然倒塌。中国学界迅速掀起“中国房地产泡沫即将破灭”的热潮，原因是我们与迪拜有着相同的致命隐患，既经济发展严重依赖房地产。中国的房地产因为中国特有的国情，已经俨然成为一个非常复杂和棘手的问题。所以想要解决中国的房地产泡沫问题我们就必须从中国房地产业的现状出发，经过剖析深层的原因才能为中国的房地产业指一条明路。中国的房地产泡沫无一对中国整体经济的发展影响重大，对于我们的日常生活亦是影响至深。各级大中城市所热衷的房地产项目的建设和开发，由中行下达各级银行执行的不断更新的房贷政策……不断更新的政策，不断变换的房价，和政府致力控制房间上涨的决心，这一切都在告诉我们，房价，房子，房地产已尽无疑成为现今中国最热门的话题。然而，对于房子的热衷必然催升房价的上涨。所以，在今天我们才可以看到中国的发地产业所显现的不正常现象。对于大多数中产阶级而言，也许一辈子的辛苦劳作到头来只不过是为了那么一套并不是多么奢华的住房。这是我们广大民众的悲哀，更是中国的悲哀！面对当今中国房价的虚高，面对房地产业的泡沫，我们该何去何从？20currencydeposit,weprescribeapassonaregularbasis,qilucardaccountonaregularbasis),certificatebondsandsavingsbonds(electronic);3.notdrawnonabanksavingscertificate,certificatebondsapplyformortgageloans,acceptingonlythelender23 第一章房地产泡沫定义经济泡沫的载体范围很宽，包括商品、债券、股票、房地产以及艺术品等。从这些载体的经济特性可以看出，作为经济泡沫的载体起码有两个特点：供求关系不易达到均衡和交易成本较低。这其中，在一个固定时期内，股票和房地产的供给量都很难增加，因此，在股票和房地产市场上最容易产生经济泡沫。另一方面，由于股票和房地产交易价值比较高，交易手段比较规范化，交易成本比较低，因此股票和房地产成为了经济泡沫的主要载体。而所谓的房地产泡沫，一般是指由于土地的稀缺、房地产商品的供需矛盾、企业和个人的过度投机、金融机构的贷款偏好等因素，导致价格无节制地持续上扬，使得房地产价格严重脱离市场基础而持续上涨的过程和状态。房地产泡沫是泡沫的一种，是以房地产为载体的泡沫经济。作为泡沫的载体，往往具有稀缺性的特点，在短期内不易达到供求平衡，很容易成为投机的对象。由于土地的稀缺性、不可移动性、不可替代性等一系列原因，房地产成为最常见的泡沫载体之一，房地产泡沫成为最常见的泡沫。第二章中国房地产市场发展简史一、理论突破与试点起步阶段(1978至1991年)1978年理论界提出了住房商品化、土地产权等观点。1980年9月北京市住房统建办公室率先挂牌，成立了北京市城市开发总公司，拉开了房地产综合开发的序幕。1982年国务院在四个城市进行售房试点。1984年广东、重庆开始征收土地使用费。1987至1991年是中国房地产市场的起步阶段。1987年11月26日，深圳市政府首次公开招标出让住房用地。1990年上海市房改方案出台，开始建立住房公积金制度。1991年开始，国务院先后批复了24个省市的房改总体方案。二、非理性炒作与调整推进阶段(1992至1995年)1992年房改全面启动，住房公积金制度全面推行。1993年“安居工程”开始启动。1992年后，房地产业急剧快速增长，月投资最高增幅曾高达146．9％。房地产市场在局部地区一度呈现混乱局面，在个别地区出现较为明显的房地产泡沫。1993年底宏观经济调控后，房地产业投资增长率普遍大幅回落。房地产市场在经历一段时间的低迷之后开始复苏。三、相对稳定协调发展阶段(1995至2002年)随着住房制度改革不断深化和居民收入水平的提高，住房成为新的消费热点。1998以后，随着住房实物分配制度的取消和按揭政策的实施，房地产投资进入平稳快速发展时期，房地产业成为经济的支柱产业之一。四、价格持续上扬，多项调控措施出台的新阶段(2003年以来)2003年以来，房屋价格持续上扬，大部分城市房屋销售价格上涨明显。随之而来出台了多项针对房地产行业的调控政策。20currencydeposit,weprescribeapassonaregularbasis,qilucardaccountonaregularbasis),certificatebondsandsavingsbonds(electronic);3.notdrawnonabanksavingscertificate,certificatebondsapplyformortgageloans,acceptingonlythelender23 第三章国内房地产市场现状一、房地产投资幅度与供求状况房地产开发投资占全社会固定资产投资中的比重从1998年的12．7％提高到2007年一季度的26．9％。如图i-i：图1-1：中国房地产投资累计同期比增长率(％)（资料来源：中经网中国经济统计数据库）2000年至2003年，全国商品房空置面积逐年增加，2003年时达到1．28亿平方米，2004年该趋势出现了逆转。全国商品房空置面积为1．23亿平方米，比2003年下降了3．8％。截至2006年10月底，全国商品房空置面积为12241万平方米，同比增长9．3％。其中，空置商品住宅6680万平方米，增长7．7％。二、房地产价格变化及土地供应2005年1季度，全国商品房平均销售价格同比增长12．5％，增幅同比提高5．8个百分点，其中住宅售价增长13．5％，增幅提高7个百分点。据国家统计局2006年4月22日发布的国房景气指数月度报告，一季度，全国商品房平均销售价格为每平方米2481元，同比上涨6．5％：办公楼和商业营业用房的销售价格分别上涨了24．8％和9．1％。2007年3月，新建商品住房销售价格同比上涨6．O％，涨幅比上月高O．1个百分点；环比上涨O．5％，涨幅比上月低O．1个百分点。与去年同月相比，经济适用房销售价格上涨幅度最低，为1．3％，比上月低1．3个百分点。普通商品住房和高档商品住房销售价格分别上涨6．2％和6，9％，涨幅比上月分别高0．1和0．2个百分点。20currencydeposit,weprescribeapassonaregularbasis,qilucardaccountonaregularbasis),certificatebondsandsavingsbonds(electronic);3.notdrawnonabanksavingscertificate,certificatebondsapplyformortgageloans,acceptingonlythelender23 图I-2：商品房和住宅销售季度同期比价格指数(上年同期=100)1998年1季度至2001年3季度，土地交易价格较为平稳，2001年4季度开始，土地交易价格开始攀升，其中居民住宅用地交易价格在2002年4季度至2003年4季度，各季增长幅度都在10％以上，2004年1季度增幅虽稍有回落，但2004年2季度以后季度同期比增长率又恢复到10％以上。2005年1季度地价增幅开始回落，全国主要城市地价同比增长5．9％，增幅同比下降0．2个百分点。2006年2季度，土地交易价格同比上涨6．4％，涨幅比上季度高O．7个百分点。其中，居住用地交易价格上涨7．1％，涨幅比上季度高1．3个百分点；商业旅游娱乐用地交易价格上涨4．2％，涨幅比上季度低2．8个百分点：工业仓储用地交易价格上涨5．3％，涨幅比上季度高0．8个百分点。20currencydeposit,weprescribeapassonaregularbasis,qilucardaccountonaregularbasis),certificatebondsandsavingsbonds(electronic);3.notdrawnonabanksavingscertificate,certificatebondsapplyformortgageloans,acceptingonlythelender23 三、房地产投资及投机加剧尽管2000年以来房屋租赁价格年涨幅不到2％，但租金收益在多数地区仍高于银行存款利率以及个人住房贷款利率，在其他投资渠道不畅的情况下，特别是面对房价的快速上涨，大量社会资金为实现保值增值，转向购房投资。据建设部2004年调查，北京市商品住宅投资性购房比例约17％，在投资购房中，28．5％在短期内转手，23．5％用于出租，48％空置待涨价。长三角主要城市商品住宅投资性购房比例在20％左右。部分城市和项目存在一定的投机炒作现象。表现为一些楼盘短期内价格上升较快，部分购房者转手牟利，且转手率较高；部分城市次薪房(购买后不到两年)短期炒作现象突出，如上海市2004年次新房转让占二手房交易量的46．6％。受房价快速上涨和人民币升值预期的影响，境外资金通过多种渠道进入上海、北京等热点地区房地产市场，一是直接设立外资房地产投资公司或参股境内房地产开发企业，2004年全国房地产开发利用外资228．2亿元，同比增长34．2％，占开发资金来源的1．3％。比如新加坡国企淡马锡控股的嘉德置地在华设立凯德置地进行直接投资；美林投资富丽城、高盛投资SOHO中国、摩根斯坦利投资华茂等；二是间接投资，购买房地产开发企业的债券或外资房地产中介公司以包销的方式批量买入楼盘，再进行商业性销售。三是外资银行对房地产开发企业和个人发放贷款。四是非居民外汇流入，结汇购买房产。据人民银行金融市场司调查，上海境外资金占全部购房资金的比例从2003年1季度的8．3％上升到2004年4季度的23．296。据人民银行上海分行统计，2004年卜11月，境外资金流入上海房地产市场的总量超过222亿元，较2003年增长13．5％，其中用于房地产开发的约150亿元，占全年房地产开发总额的12．8％；用于购房的外资约70亿元。境外资金购房集中于别墅、公寓等高价位商品房，2005年前两月，境外资金购买上海单价11000元／平方米以上新建商品住房的面积和金额同比增长47．6％和73％，购买单价11000元／平方米以上二手住房面积、金额同比增长2．8倍和3．1倍。第四章对于中国房地产市场是否出现泡沫的争论按照中国房地产协会秘书长顾云昌宣布的数字，房地产业的发展将拉动相关24个行业的发展，其拉动比例为l：1．3。而从支撑中国经济增长的数字分析来看，房地产业也确实在成为推动经济增长的主力军。原国家计委经济研究所发布了中国第一份跟踪式房地产行业景气报告，这份引起业界广泛关注的报告称，持续了近5年的房地产繁荣景象即将开始变化，中国房地产业真实的泡沫己经出现。而建设部也在对各地房地产市场调查后承认，中国房地产存在局部过热，并提出各地要防止过热，谨防房地产泡沫。事实上，自2001年底以来，一场中国房地产市场是否出现泡沫的争论在政府决策部门、经济学界和房地产业中持续展开。在2002年初的全国经济工作会议和全国金融工作会议上，时任总理的朱镕基和时任副总理的温家宝都多次提出要防止房地产过热。到2002年底，时任总理的朱镕基在会见驻港中资机构时也表态：现在已经有一些城市的房地产，我认为已经有一点过剩，就是说空置率比较高，所以我们要严防房地产泡沫经济。但是，这种高层的“吹风”丝毫没有消减市场对房地产热情。最早提出当前我国房地产存在泡沫的是清华大学教授魏杰，2001年12月25日，魏杰接受了中央电视台的专访，发表了题为《2002，房地产的冬天》的访谈讲话，亮出了“泡沫”20currencydeposit,weprescribeapassonaregularbasis,qilucardaccountonaregularbasis),certificatebondsandsavingsbonds(electronic);3.notdrawnonabanksavingscertificate,certificatebondsapplyformortgageloans,acceptingonlythelender23 观点，但房地产业界人士对此基本持否定观点。2002年9月28日，《中国经营报》刊登《房地产泡沫之争》文章，国家信息中心经济预测部副主任范剑平研究员认为，整体上看，我国房地产不存在很大泡沫，而中国社科院金融研究中心研究员、香港大学经济金融学院易宪容博士认为，国内房地产业泡沫的产生与否完全取决于1998年房改政策效应释放的持续性，如果这部分消费潜力释放完以后，房地产建设还是如此热火朝天，泡沫也就自然出现了。2003年1月，国家发改委经济研究所王小广《中国行业景气分析报告》中明确指出，2002年，真实的房地产泡沫已经出现。吴敬琏表示房地产市场中是不是存在泡沫要比股市存不存在泡沫更难回答，但那些声称房地产市场没有泡沫的人所持的论据还不够充分。中国房地产及住宅研究会副会长兼秘书长张元瑞提出对“泡沫”要有正确的理解，不能把“过热现象”当成了“泡沫”，把“空置房”当成了“泡沫”等等，并指出，当前我国房地产经济中有不同程度的“泡沫”成份，但还不是“泡沫经济”。第五章中国房地产形成泡沫的原因通过学者们对美国、日本和东亚等国家和地区房地产泡沫的比较分析，各个国家的房地产泡沫形成的共同原因，主要有政府宏观调控失误、银行贷款的过度支持、宽松的金融环境和过剩的国际资本流动等。中国因为其自身的特殊性，房地产泡沫的形成也存在复杂的原因。一、中国经济严重依赖房地产房地产投资占GDP比例，这个指标可以反映整体经济对房地产的依赖程度。在大国的房地产历史上，美国在1950年出现过6．98％的最高比例，然后一路小幅波动，直到1991年从3．42％开始，一路上扬至2005年的6．2％，随后发生了次贷危机。而日本在7O年代中期由最高的8％左右一直降低，到1985年广场协议的签订，房地产在日本开始过热，房地产投资占GDP比重在1989年到1991年的最高点期间约5．5％，这时候日本的房地产崩盘了，从此日本进入了长达十几年的低迷，被称为”失去的十年”。而中国从有据可查的记录来看，从1997年的4．02％开始一路上涨，到2007年时这个比例到了10．13％，这是任何国家任何时候都没出现过的高度。【4】考虑房地产对相关经济的带动作用，其对GDP的影响将高达3．15x10．13％=32％，所以说房地产绑架了GDP，一点都不夸张。二、地方各级政府的炒房炒地行为自我国1994年实行分税体制后，地方政府在经济改革与发展中的作用越来越突出，中央与地方、地方与地方之间的相互竞争开始浮出水面。由于上级政府在政治上仍然对下级政府享有绝对的权威，上级政府很容易发生机会主义行为，把资金尽量往本级政府调。各级财政越往上级资金越充裕，越到下级财政越艰难，基层政府普遍处于入不敷出的地位。与此同时，中央政府把GDP和税收等作为评价和奖惩地方官员的主要依据，地方政府便把GDP的增长作为最优的政治目标。以上种种原因所导致的最直接的后果就是，地方政府将目光放在了其拥有的巨大资源～土地上。而以土地为载体的房地产经济在各级政府的积极推动下逐渐形成。”房地产经济与传统的各种工农业经济，包括与需要长期研发的新兴知识密集型经济相比，具有在最短时间内快速形成GDP总量增长和巨额固定账面资产的能力，从而会快速提高一个区域内各种资产要素和资本的价格。这对当地经济GDP总量有快速的增长促进作用，对政府也有巨大的税收增长诱惑力”。[6]于是就形成了这种”政府垄断土地——土地升值——力口大房地产投资——房价上涨——土地升值⋯⋯”房地产发展模式，使得地方经济在房地产的支撑下进入一种政府调控的循环中，而房地产的暴利已使地方政府、银行和房地产开发商组成利益共同体，且对其他产业发展及居民消费产生了严重的”挤出效应”。这不仅让全国人民的财富向各级地方政府转移与分配，更让其财富短时问内大量流向少数人手中。20currencydeposit,weprescribeapassonaregularbasis,qilucardaccountonaregularbasis),certificatebondsandsavingsbonds(electronic);3.notdrawnonabanksavingscertificate,certificatebondsapplyformortgageloans,acceptingonlythelender23 三、机构和个人的房地产投机行为房地产泡沫的产生是众多因素共同作用的结果，而房地产投机则是我国房地产泡沫产生的直接诱因。我国房地产投资者在投资房地产时并没有考虑自己的支付能力和从物业的使用中获得的收益(主要是租金收入，而仅仅是预期房地产价格上涨获得收益。这种投机因素会产生大量的虚拟需求，从而推动房价大幅度上涨。而这种局面又容易引起开发商错误判断市场，盲目增加投资，导致泡沫迅速膨胀。这就使得中国房地产市场出现了这样一种奇怪现象：中国房地产开发商似乎永远不知疲惫，一幢幢高楼迅速地拔地而起，而真正需要房子的人却只得蜗居在租住的十几平米的小房子里。那么，本该用来居住的楼房都被握在了投机者的手里，成了等待升值赚钱的工具。需要房子的人每天为了房子拼死拼活的加班出差，而真正得到房子的人却一脸奸佞满身铜臭。四、地方政府及其官员和中央政府权益博弈的结果。这被认为是导致房价非理性上涨的主要原因。自1993年引入分税制以来，中央和地方的财政关系一直未理顺，中央回收了收入权，但支出任务没有明确。省及以下地方政府要提供重要的社会支持和几乎所有的公共服务，许多地方尤其是财政状况较差的地方政府难以支撑，不得不将利润丰厚的房地产业作为主导产业来发展，通过上项目，一方面通过出售土地和地产税收可以大大增加地方财税，缓解巨大的财政压力；另一方面也不排除个别不法官员借项目立项、土地审批等诸环节获取超额私利的可能。五、片面的政绩观以及传统的官员升迁制度。现阶段，中国社会发展过程中，地方官员面临政治、经济双重考验，在发展经济，维持社会稳定，提供公共产品和服务的同时，还面临来自上级政府、地方人大选举和地域间竞争的压力。在片面强调经济发展观点的误导下，盲目将政绩考核与GDP的成长挂钩，GDP的增长百分点成了决定官员升迁考试合格答卷的评判标准。而房地产业天生具有的“短平快”的特点正好迎合了某些地方官员们的需要，向上级要项目，要政策，向国有银行要贷款就成了他们成功升迁的“为官秘技”。六、土地市场的非市场化效应。从市场化进程看，国内生产资料市场发育尚不完善，存在相当程度的垄断因素，最典型的莫过于土地市场，表现在流转渠道不畅，供需结构失衡，无完善市场定价机制。其根源在于我国特殊的土地征用制度，国家拥有城市用地支配权，地方政府实际上掌握了供给权，形成了土地单一供给渠道，也便拥有了市场定价的主导权。在房改实行前，其弊端并未显露，一旦商品房市场形成，住房需求猛增，土地价格上涨，政府只需付出极少的安置费便获得土地的永久支配权，有时甚至成了“免费午餐”。因此，在这样畸形发育的地产市场中，政府成了最大的受益者，巨额垄断利润的刺激推动地方政府的非理性投资和一轮赛过一轮的房地产狂潮。七、银行系统的大量无节制放贷行为。相对于其他投资领域，房地产市场具有高预期回报率、回收周期短和低风险性等特征，一般情况下银行都乐于向房地产商投放贷款。在现行银行体制下，大多数银行实际上属于国有企业，一方面和政府捆绑在一起，并给予政府很大的授信额度，政府用来搞开发；另一方面银行出于自身利益的考虑，为了早日上市，需要降低呆坏账百分比，便盲目追求信贷规模和市场份额，积极向投资商、个人购房者放贷，有时甚至忽视对企业20currencydeposit,weprescribeapassonaregularbasis,qilucardaccountonaregularbasis),certificatebondsandsavingsbonds(electronic);3.notdrawnonabanksavingscertificate,certificatebondsapplyformortgageloans,acceptingonlythelender23 或个人的资信审查、跟踪调查，客观上加大了金融风险存在的可能性。八、开发商的高额垄断利润刺激。近几年，随着建筑市场日趋规范，承包方在保证工程质量和进度的前提下，往往只能确保正常利润，有时为了确保市场份额甚至降至零利润，而开发商在供不应求的建筑承包领域相对于承包方拥有卖方优势，在招标过程中往往以最低报价中标为手段，竞相压价，从而获得高额垄断利润；其次，从房产销售市场的定价规则来看，地产市场类视于寡头垄断市场，少数人合谋比照定价；同时，在地产市场存在单向定价现象，很少存在讨价换价，房地产商具有先出价优势，这种定价方式造成定价的结果有利于卖者。第六章外国房地产泡沫破裂的警示第一节历史上房地产泡沫破裂的事件一、美国房地产泡沫破裂上世纪20年代中期，美国经济出现了短暂的繁荣，建筑业日渐兴盛。在这种背景下，拥有特殊地理位置的佛罗里达州出现了前所未有的房地产泡沫。随着需求的增加，佛罗里达的土地价格开始逐渐升值。尤其在1923年一1926年间，佛罗里达的地价出现了惊人的升幅。例如棕榈海滩上的一块土地，1923年值80万美元，1924年达150万美元，1925年则高达400万美元。一股炒卖房地产的狂潮越来越汹涌澎湃。据统计，到1925年，迈阿密市居然出现了2000多家地产公司，当时该市仅有7．5万人口，其中竟有2．5万名地产经纪人，平均每三位居民就有一位专做地产买卖。当时，地价每上升10％，炒家的利润几乎就会翻一倍。在那几年，人们的口头禅就是“今天不买，明天就买不到了l”在这种狂潮的催动下，一向保守冷静的银行界也纷纷加入炒房者行列。然而好景不长，到1926年，佛罗里达房地产泡沫迅速破碎，许多破产的企业家、银行家或自杀、或发疯，有的则沦为乞丐。据说美国商界大名鼎鼎的“麦当劳教父”雷·克洛克，当年也因此一贫如洗，此后被迫做了17年的纸杯推销员。紧接着，这场泡沫又激化了美国的经济危机，结果引发了华尔街股市的崩溃，最终导致了20世纪30年代的世界经济大危机。二、日本地产泡沫的破灭20世纪80年代后期，为刺激经济的发展，日本中央银行采取了非常宽松的金融政策，鼓励资金流入房地产以及股票市场，致使房地产价格暴涨。1985年9月，美国、联邦德国、日本、法国、英国五国财长签订了“广场协议”，决定同意美元贬值。美元贬值后，大量国际资本进入日本的房地产业，更加刺激了房价的上涨。从1986年到1989年，日本的房价整整涨了两倍。受房价骤涨的诱惑，许多日本人开始失去耐心。他们发现炒股票和炒房地产来钱更快，于是纷纷拿出积蓄进行投机。到1989年，日本的房地产价格已飙升到十分荒唐的程度。当时，国土面积相当于美国加利福尼亚州的日本，其地价市值总额竟相当于整个美国地价总额的4倍。到1990年，仅东京都的地价就相当于美国全国的总地价。一般工薪阶层即使花费毕生储蓄也无力在大城市买下一套住宅，能买得起住宅的只有亿万富翁和极少数大公司的高管。所有泡沫总有破灭的时候。1991年后，随着国际资本获利后撤离，由外来资本推动的日本房地产泡沫迅速破灭，房地产价格随即暴跌。到1993年，日本房地产业全面崩溃，企业纷纷倒闭，遗留下来的坏账高达6000亿美元。三、东南亚房地产泡沫的破裂以泰国为例，从1992年至1997年7月泰国的地价以每年40％的速度增长，某些地段甚至在一年内上涨了14倍之多。银行信贷的过渡扩张，金融公司大量介入证券和房地产领20currencydeposit,weprescribeapassonaregularbasis,qilucardaccountonaregularbasis),certificatebondsandsavingsbonds(electronic);3.notdrawnonabanksavingscertificate,certificatebondsapplyformortgageloans,acceptingonlythelender23 域，银行不良贷款剧增。在金融危机爆发以前的1996年，泰国的房地产业已处于全面危险的境地，房屋空置率持续升高，其中办公楼空置率竞达50％。随着1997年东南亚金融危机的爆发，泰国等东南亚国家的房地产泡沫彻底破灭，并直接导致各国经济严重衰退。东南亚金融危机还直接导致了香港房地产泡沫的破灭。香港的房地产熟最早可以追溯到上世纪70年代。当时，李嘉诚、包玉刚等商界巨子纷纷投资房地产领域，香港十大房地产公司也先后公开上市，而来自日本、东南亚和澳大利亚等地的资金也蜂拥而入。在各种因素的推动下，香港的房价和地价急剧上升。到1981年，香港已成为仅次于日本的全世界房价最高的地区。1998年一2004年，香港楼价大幅下跌，如著名的中产阶级居住社区“太古城”，楼价就从最高时的1．3万港元每平方英尺下跌到四五千元。据专家计算，从1997年到2002年的5年时间里，香港房地产和股市总市值共损失约8万亿港元，比同期香港的生产总值还多。而对于普通香港市民而言，房地产泡沫的破灭更是不堪回首。在这场泡沫中，香港平均每位业主损失267万港元，有十多万人由百万“富翁”一夜之间变成了百万“负翁”。可以说，发生在上个世纪的3次房地产大泡沫，对当时和后来的世界经济发展造成了深远的影响。它们给世界经济造成了惨痛的损失，也留下了宝贵的经验教训，而这些教训在世界各国房地产热高烧不退的今天显得尤为珍贵。第二节房地产泡沫破裂的危害一，房地产泡沫的长期存在和发展抑制其他产业的发展房地产泡沫的存在意味着投资于房地产有更高的投资回报率。在泡沫经济期间，大量的资金向房地产行业集聚，投机活动猖獗。泡沫经济时期，日本大企业的高额利润许多来源于土地投机和股票投机带来的营业外收益，结果放松了对本企业的经营和管理，造成企业素质的普遍下降。日本企业在高速增长时期，通过以银行借款为中心的间接融资方式来扩大其设备投资。1987年以后，在股价和地价上涨的引诱下，都大幅度转移到了权益融资和投机土地的筹资方式上。大量的资金向房地产业流动，这样，在一定时期社会总资金一定的情况下，必然使生产性企业缺乏足够的资金，或者说难以用正常的成本获得生产所必须的资金，从而影响其它产业的正常发展。二、房地产泡沫的长期存在会导致经济结构和社会结构的失衡一方面，地价上涨导致投资预算增加，在高地价市区进行投资无利可图。如东京进行道路建设时，征用土地的费用高达总造价的43．3％，个别地段高达99。这进一步造成了公共投入的相对缩减，形成经济发展的瓶颈。另一方面，由于城市地价持续高涨，土地作为人们心目中最安全、收益率最高的资产被大量保有，使得本来就稀少的土地大量闲置或者低度使用，土地投机的倾向日益凸现。同时，由于房地产价格的上涨，房地产持有者与非房地产持有者、大都市圈与地方圈的资产差距越来越大，招致社会分配新的不公，严重挫伤劳动者的积极性，带来了深刻的社会问题。三、房地产泡沫破灭导致金融危机的发生房地产泡沫现象膨胀引发金融危机的传导机制可以描述为：房地产市场价格在经过一段异常膨胀之后，开始下跌、破灭；由于房地产业价格突降，造成有房地产业务的银行出现呆、坏账，银行体系运转失灵；最后汇率机制被破坏，整个国民经济陷于困境。通过对过去30至40年中21个工业化国家的住房市场及股市的热潮和衰落的研究，国际货币基金组织发现住房价格下跌更可能使银行受到打击。原因是在多数国家，银行主导着购房贷款业务。房地产泡沫破灭意味着房地产价格的急剧下降，房地产企业的大量投资无法收回，经营极其困难，而且大批破产。由于银行等金融机构是房地20currencydeposit,weprescribeapassonaregularbasis,qilucardaccountonaregularbasis),certificatebondsandsavingsbonds(electronic);3.notdrawnonabanksavingscertificate,certificatebondsapplyformortgageloans,acceptingonlythelender23 产企业的主要资金来源。因此，房地产泡沫破灭的一个直接后果就是给金融机构带来了大量的呆帐和坏帐。金融机构不仅无法收回利息，而且实际上地价远远低于担保价格，即使实行抵押权也无法全部收回贷款。日本大藏省1995年3月首次公布的全国金融机构不良债权额为40万亿日元，其中有8万亿日元来自住宅金融专业公司；利润下降等一系列问题严重削弱了投资者对银行业的信心，导致了大量资金的撤离。此外，大量不良债权还影响到了银行的国际信誉，使得银行等金融机构在海外的筹资成本大大提高。四、房地产泡沫破灭可能导致生产和消费危机房地产泡沫的破灭往往伴随着经济萧条，股价下跌，企业财务营运逐渐陷入困境。股价下跌使企业发行的大量可转换公司债权在长期内不能转为股权，从而给企业带来巨额的偿债负担：此外地价和股价下跌也使企业承受了巨大的资产评估损失和被迫出售土地和股票的销售损失。企业收益的减少又使得投资不足，既降低了研究开发投资水平，也减少了企业在设备上的投资。1992年，日本制造业的研究开发费用下降了3．5％。以这次危机为转折点，日本逐渐失去了在汽车和半导体等部门的优势。生产的不景气又导致了雇佣环境的恶化和居民实际收入的下降。企业倒闭意味着大量的失业员工，即使没有倒闭的企业，由于收益的下降也要不断裁减人员。此外，地价的下跌还使得居民个人所保有的土地资产贬值。由于经济不景气和个人收入水平的下降，居民对未来怀有不同程度的忧心，因此会减少当期的消费，扩大收入中的储蓄部分，以防不测。个人消费的萎缩又使众多生产消费品的产业部门陷入困境。五、房地产泡沫破裂还可能引发政治和社会危机随着房地产泡沫破裂和经济危机的发生，大量的工厂倒闭，失业人数剧增。在金融危机下，犯罪案件激增。以马来西亚为例，1997年房地产浪沫破灭以后，当年的犯罪率比1996年增加了38％，1998年第一季度犯罪率比1997年更增加了53％．由于人们对日益恶化的经济危机感到不满，社会危机逐渐加剧。工人、学生反政府的示威游行引起暴乱，社会动荡不安。在泰国，1997年房地产泡沫破灭以后，经济形势每况愈下，经济形势的不稳定促使泰国政府更迭不断，这又加剧了社会动荡形势。第三节房地产泡沫破裂的国际经验回顾各国房地产泡沫破裂的历程，可以总结出以下的主要教训：一、房地产泡沫存在与否不能用市场中的供求现状来判断曾经有学者指出，判断房地产市场是否存在泡沫的唯一标准是市场供需。如果市场供需两旺，则不存在泡沫。这种观点似是而非，它成立的基础在于市场交易成员理性行为假设。然而，从已经发生的泡洙经验来看，泡沫产生的根源就在于市场交易成员的非理性预期。如果市场供需不能判断房地产市场是否出现了泡沫，那么可以用什么指标(或者指标体系)和标准来判断房地产市场是否出现了泡沫呢?从国内己有的文献看来，对房地产泡沫衡量标准的研究不多，而且存在较大的争议。一些学者在这方面做出了努力，但还有待于研究的进一步深入。市场中的供需不能判断是否存在泡沫，还意味着房地产市场的健康发展需要宏观调控。从日本的地价泡沫形成及破灭的过程可以看出，房地产价格并不是越高越好，应当随宏观经济的发展进行必要的调整。在国内生产总值持续高速增长的情况下，保持适度的房地产价格上涨，对经济发展有一定的促迸作用；而一旦经济增长速度放慢，就必须对房地产价格进行适当调控，保障国民经济和房地产市场的协调、健康、可持续发展。二、房地产泡沫与金融机构密切相关20currencydeposit,weprescribeapassonaregularbasis,qilucardaccountonaregularbasis),certificatebondsandsavingsbonds(electronic);3.notdrawnonabanksavingscertificate,certificatebondsapplyformortgageloans,acceptingonlythelender23 首先，房地产泡沫的形成与银行等金融机构密切相关。在银行制度完善程度很有限的情况下，大部分贷款都是以抵押为依据，而不是以现金流为依据。在经济繁荣时期，房地产价格上扬，银行往往过于乐观，放松贷款条件。贷款条件放松也意味着开发商或者其他投资者更容易获得资金投入到房地产行业中，从而又反过来促进了房地产价格的上涨。同时由于房地产价格节节上涨，银行手中的抵押越来越值钱，业务越做越大，利润也水涨船高。这是一个加速上升的过程。其次，房地产泡沫破灭的最大受害者之一也是银行等金融机构。一旦房地产价格下降，大量的开发商立刻面临着资金回收的困境，企业纷纷破产，留给银行的是债务和已经不值钱的抵押物。更为严重的情况是导致金融危机。三、预防房地产泡沫从金融领域入手在一个资产市场风险意识低下的国度，金融当局在制定货币政策的时候，只注意通货膨胀、失业率和国际间的协调，不注重资产价格结构方面的问题是危险的一应该把资产价格作为金融政策的监控对象之一，尤其是在出现了大规模的资产价格上涨的时候。在制定政策时，除了重视影响经济总量的货币政策以外，还要重视结构信贷政策，因为严重的资产价格失衡会吸纳过量的货币投入，从而加剧资源配置扭曲。市场的有效约束是十分必要的。在泡沫发生、破灭过程中产生的各种问题显示了市场参与者的自我约束不充分。这里既有长期景气导致的麻痹大意，深信。土地价格上升”，只要购买土地就可以赚钱的神话的因素，也有像东南亚的金融体制所导致的道德风险因素。因而建立有效的风险约束机制，普及市场风险知识，实施有效的风险管理措施，建立必要的信息披露制度，是十分重要的。在中国，由于60％-70％以上的房地产投资金额来源于商业银行，因此一旦房地产泡沫破裂，银行就成为最大的买单者。虽然名义上是商业银行，但是前身为国有银行的几大银行系统事实上仍然是采取的国家信用。银行买单，事实上也就是国家(中央政府)来买单。此外，泡沫破裂还会导致经济萎缩，消费下降，投资乏力等一系列后续问题，日本九十年代房地产泡沫破裂导致的后遗症到现在都没有消除，这也会对政府产生很大的压力。因此，如果能够宏观调控，减小房地产泡沫带来的危害，最有效也是最容易操作的方法是从金融领域入手，加强对银行等金融机构的监管。目前央行的新房贷款政策就是通过金融领域来防止可能的房地产泡沫的一种尝试。当然，我们还要结合其他的措施来预防房地产泡沫。比如加强对房地产价格的检测和调控，加强政府对房地产市场的宏观调控能力，公开尽可能多的市场信息，减少市场中的信息不完全和不对称情况，设计合理的土地税制来控制土地投机，比如土地增值税、土地闲置税等等。第七章应对措施第一节房地产泡沫根源治理——土地调控在对房地产泡沫进行挤压的时候，土地调控是宏观调控的主要环节。而其中的重点是搞好土地供应总量的调控。主要是从土地源头入手，保障土地使用结构合理，加快建设有形土地市场，实现国有土地使用权交易的公正公开公平。建立土地信息系统，各城市政府应对所有待出让的土地、现有土地使用结构、规划、评估价格等信息公开，防止圈地炒地谋取暴利：对违规者给予严厉制裁。一、土地供应总量调控(一)用熟地进行出让，以有效的控制土地资源的实际供给。20currencydeposit,weprescribeapassonaregularbasis,qilucardaccountonaregularbasis),certificatebondsandsavingsbonds(electronic);3.notdrawnonabanksavingscertificate,certificatebondsapplyformortgageloans,acceptingonlythelender23 现有的毛地出让制度名义上看来土地的供给量充足，但由于征地、拆迁、市政建设等土地开发周期较长，无法保证土地进入市场之后及时转入商品房生产，并且无法用严格的时间来限制开发商必须完成商品房建设的周期，也无法实现对不能按期完成土地开发的闲置土地回收与处罚。因此要大力盘活存量用地包括城市各单位的存量用地，各种开发区占而未用的存量用地以及发展商手上未开发使用的存量用地。这样做尽管会加重政府的责任与负担，但能有效的实施对土地的管理，能有效的应对闲置资源的再分配。(二)将土地的一级开发(生地变熟地的过程)交给社会，用“招、拍、挂”的方式要求低价中标，明确完成时间，以便公开透明土地预期供给的信息。这将有利于防止土地一级开发中的政府寻租及腐败行为，减小政府土地储备的压力和举债压力，有效提高效率并解脱政府在拆迁、征地中角色不清的责任。政府可以从发标人的身份实施严格的政府管理，制定招标中严格的拆迁补偿条件，严格按招标条件经济执法，同时将全年度或跨年度的土地供给信息公开，以防止暗箱操作中土地价格的欺诈行为，并合理解决土地预期问题，也有利于政府合理的调控土地资源的供给总量。(三)地方政府可以将土地供给计划中的一定比例用于建设廉租房或经济适用住房，并可以对“招、拍、挂”的中低价位的普通商品住房采用限价。同时地方政府按土地有偿出让收入的一定比例分配财力，用于社会保障性住房中的廉租房建设，扩大廉租房的供给量，不是把低收入家庭推进市场，而是将低收入家庭的住房问题从市场中和房价影响中剥离，由政府承担解决社会保障的义务。(四)地方政府对征用的农地进行经营性出让时，当“招、拍、挂”的价格高于政府审定的土地出让低价标准时，按～定的比例返还给被征地的农户，同时应按一定比例用于补贴非经营性用地的征地补偿，以平衡不同征地政策造成的补偿标准差异。(五)对已划拨或出让的土地限期重新登记，核实项目进展情况，核定开工和完成的时限。根据毛地与熟地出让的差别，对于未能按期投入而闲置的土地，在出让契约中重新约定其回收时间与条件，以防止开发商过度储备土地或有意放慢投资进度而影响市场开竣工量。(六)建议革新土地开发模式，提高土地使用效率，优化土地资源分配结构。目前我国面临人多地少的局面，这一矛盾将长期存在并日益加剧，因此除合理的规划城市化所需的城市用地之外，应大大的提高现有土地的使用效率，包括对于人口密度大的城市提高土地使用强度。美国对于住区发展提出的“理性增长，理性选择”五大原则中如：革新社区土地开发模式，促进混合型用地；激活旧城区和近郊市场，促进内涵式发展等都被认为是公认的通用良策。同时调控土地资源在第一、二、三产业之间的投入比例，来促进产业结构的调整、优化，具体到房地产业就是通过调控土地资源在商业用房、写字楼，工业用房与商品住房之间投入的比例，特别是在高档商品住房与中低价位商品住房和经济适用住房之间的投入比例来调整、优化房地产业各类市场之间结构。二、土地制度的完善(一)改革完善土地招投标制度。这里特别要强调对中低价位商品住房和经济适用住房用地的中标者要增加一个条件，即要提供商品房的成本和销售价格的核算并做出承诺，以便从源头上控制价格的形成。(二)改革完善土地税收制度。这里要强调的是土地增值税，即对凡是由于国家投资改变了土地区位或区位条件而获得土地升值，原则上或其大部分应通过税收归为国家所有，用于为社会服务。(三)进行土地法律法规建设。目前我国土地法律法规建设取得了一定的发展，制定并发布了《中华人民共和国土地管理法》和《城市房地产管理法》。但同时也存在着土地法律法规不全、可操作性不强、执法不严等一系列问题。土地的特点，如不可移动性，所有权和经营权的垄断等要求对土地资源的保护、权利关系的界定和交易规则，必须有明确的系列法律规范。20currencydeposit,weprescribeapassonaregularbasis,qilucardaccountonaregularbasis),certificatebondsandsavingsbonds(electronic);3.notdrawnonabanksavingscertificate,certificatebondsapplyformortgageloans,acceptingonlythelender23 根据上述要求，需要制定整体的土地基本大法、土地规划法律、土地资源保护法律和耕地保护法律；在土地资产方面，制定土地财产法、物权法、国有土地、集体土地、土地登记等法律：在土地市场交易方面制定完整的土地储备法律、交易法律、旧城区改造法律、征地法律和土地租赁法律等。在制定上述法律的时候，要注意法律法规既有原则性规定又有具体的实施细则，具有可操作性。(四)改革和完善土地储备金制度。目前土地储备资金的主渠道并不能很好地保证稳定的资金流入，也难以保证这一制度有效运作和发挥作用。l、可以实行土地资产证券化。城市政府以土地未来出让的收益作为担保发行土地证券。并运用筹集到的资金进行土地整理、开发、储备，使生地变为熟地，通过土地供应计划的调节，定期出让土地，获得土地出让收益。2、土地开发信托。信托投资公司通过设立土地开发整理信托，可以把居民手中的闲散资金集合运用投向具有稳定收益，风险度较低的土地开发整理，使投资者的资本有稳定的收益，同时解决了土地储备资金不足的问题。3、项目融资。纳入储备体系的土地为一个项目，吸引资金进入土地储备，特别是资金总量巨大的民间资本和海外资金。4、土地权益置换。为了节省土地收购费用、安置现有土地使用者，用已进入储备体系的土地置换土地使用者所使用的土地。第二节央行货币政策调控一、央行利率政策有效性研究从国际经验来看，当房地产存在泡沫危机时，政府一般会采取提高利率的调控方式。英国房价从2001年开始进入新的上涨周期，至tJ2003年连续以每年超过20％的速度增长，房地产市场明显出现泡沫。为了遏制房地产市场和消费信贷过热的现象，英格兰银行从2003年开始持续上调利率。在此基础上，从2003年开始英国房价下降，在2004年出现小幅度反弹，但是2005年房价继续回落，房地产泡沫已经开始趋于冷冻。由此可见利率手段挤压房地产泡沫的作用明显。一般来讲，利率的上升可能会使得一部分投机者不得不以更高的资金成本到银行系统以外融资，如基金、信托产品、企业债等，进而减缓房地产投资速度。甚至有一部分投机者会因为无法负担过高的资金借贷成本用而退出房地产市场；另一方面利率的上升是强硬的紧缩政策，特别是对房地产行业按揭的特定利率政策将全面提高房地产投机风险，形成房地产价格变动的合理预期，有助于挤出房地产泡沫。但是尽管利率对房价的涨幅有着很大的影响，但并不意味着可以用利率手段来对房价进行完全有效的调控。从目前我国房地产市场运行情况来看，央行提高利率和取消放贷利率优惠政策几乎对房地市场没有产生任何影响。同时央行实行的针对房地产开发贷款和个人住房贷款等项措施也没有起到其应有的作用。目前我国房地产业仍然处于高涨的周期，房价快速上涨，例如上海、深圳、杭州、北京等城市2005年平均房价上涨都达到20％。(一)央行的利率政策效果不显著的原因主要在于：1、政策的“时间一致性”问题2004年的诺贝尔经济学奖获得者芬恩·基德兰德和爱德华·普雷斯科特(1977)提出“时间一致性”问题，具体主要是指“由于政策在时间上的不一致性(动态不一致性)所造成的政府政策目标无法完全实现的问题，换句话说，也就是由于政策缺乏可信性而导致政策实施的实际效果未能达到最初的政策目标，从而无法实现资源的最优配置”。20currencydeposit,weprescribeapassonaregularbasis,qilucardaccountonaregularbasis),certificatebondsandsavingsbonds(electronic);3.notdrawnonabanksavingscertificate,certificatebondsapplyformortgageloans,acceptingonlythelender23 央行实行的一系列对房地产市场进行调控的措施中，影响最大的就是2003年6月13日央行出台的调整房贷的通知，又称121号文件。文件规定房地产开发企业自有资金不得低于项目总投资的30％，严禁流动资金贷款和土地出让金贷款，严禁建筑旋工单位使用银行贷款垫资房地产项目，并加强对商品房消费贷款的限制等，提高了对开发商的信贷门槛。规定购买第二套以上(含第二套)住房的，适当提高首付款比例，并不再执行个人住房贷款利率，而按央行公布的同期档次贷款利率执行。央行的121号文件出台后，遭到了房地产商的猛烈反对。于是2003年8月国务院下发《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(is号文件)，文件强调对符合条件的房地产开发企业和房地产项目要继续加大信贷支持力度，并妥善处理过去违规发放或取得贷款的项目，控制和化解房地产信贷风险，维护金融稳定。建设部出台的这个文件与121号文件出现了明显的前后矛盾，这直接显示了国家对房地产市场调控政策的多变性，让普通民众无所适从，对国家政策的执行产生了怀疑。尽管央行在2004年10月上调金融机构存贷款基准利率，同时放开存款利率下限和贷款利率上限。2005年3月宣布不再对个人住房贷款实行优惠利率，但是121号文件执行的不力直接影响到本该有所调控力度的利率政策无效，无法促使市场产生合理的预期，目前房价仍是居高不下。2、房地产开发商暴利2005年8月，福州市物价局在全国率先公布了该市商品房的社会平均成本清单。从这份清单中可以测算出开发商的利润率平均约为50％，最低的约为20％，最高的超过90％。所以对于投机者和开发商来说，利率提高1个甚至几个百分点对他们的成本影响都很小，尤其是与其投机收益率相比更是几乎可以忽略不计。事实上如果房地产商和投机者的行为都是短期化的，利率政策是很难有效抑制房地产市场泡沫的。3、具有刚性的自住型住房需求一方面随着我国城市化进程的加快以及住房体制改革的大跃进，城市人121的自住型住房需求必然易升难降。另一方面利率的提高以及按揭首付款的提高给具有刚性的自住型住房需求者带来更高的支出，增加了中低收入购房者的负担。在央行的这些调控政策下，中低收入者面临着极其尴尬和困难的局面。迫切需要住房的中低收入者可能会暂时地降低对住房的需求，但是实际上的住房有效需求并没有得到满足，住房有效需求累积到一定程度，一旦得到释放，必会推动房价的继续上涨。4、资金的逆向选择问题2004年lO月央行取消贷款利率上限，银行为了获取更大的利益，在央行取消利率上限管制之后，对贷款有抬高利率的自然冲动，而这种冲动往往又会使银行自觉不自觉地放松对求贷者的信誉和还贷能力的考察和要求。如此以来如果银行不是真正根据风险加成的原则对贷款利率实施合理定价，一方面有可能挤出正常利率水平的合格贷款需求者，另～方面会刺激冒险者的贷款需求，导致信贷市场的逆向选择，使信贷市场贷款项目整体质量下降，使银行面临逆向选择的风险。以上种种原因造就了央行利率政策调控房地产泡沫效果不显著。事实上在房地产过热时，央行提高利率，如果短期房价没有受到应有的影响发生相应的变化，那么此时市场房价与一般均衡物价之间的差距就会被拉大。这时候如果央行调升利率态度强硬，幅度过大或过快，一方面可能会直接捅破房地产泡沫而一旦房地产泡沫最终破裂，房地产价格的跌幅会更深。随着房地产价格的缩水，银行系统可能会出现大量的资本坏账，这对于目前处于银行业改革关键时期的中国来说是难以承受的，金融危机发生的可能性增大；另一方面，利率的大幅度上调，除了对投资过热的房地产、股市等产生作用，还会抑制其他基础性的产业的投资发展，对我国宏观经济产生很大的影响。因此与英美国家不同，在我国现阶段，将利率作为房地产市场的调控工具面临着很大的风险。(二)银行信贷政策调控措施20currencydeposit,weprescribeapassonaregularbasis,qilucardaccountonaregularbasis),certificatebondsandsavingsbonds(electronic);3.notdrawnonabanksavingscertificate,certificatebondsapplyformortgageloans,acceptingonlythelender23 尽管央行利率政策的调控力度差强人意，但是利率市场化仍然是我国央行货币政策发展的方向。因此在央行对房地产调控的政策措旌中，要继续发挥利率政策的调控作用，同时制订其他银行信贷政策与之配合，最终达到满足中低收入者的自住型住房需求，抑制投机者的短期投机需求的目的。具体措施如下：l、实施差别化的利率政策，引导合理的住房需求结构的形成，以满足不同阶层的住房需求要使利率杠杆在稳定房价过程中发挥应有的作用，应把重点从单一的利率水平调控转到水平调控和结构调控相结合的轨道上来。央行必须在适当调高房贷利率总水平的同时，增加与住房档次相对应的利率种类，合理确定不同种类利率的上下限，形成多类别，多层次的房贷利率格局。具体地说，就是要对安居房、经济适用房和高档住房的按揭贷款设置不同的利率种类，科学地确定不同种类的利率之间的差异，并对每一类利率规定不同的浮动幅度，由贷款银行根据楼盘具体情况以及借款人的信用状况和偿还能力确定具体的执行利率，以此满足不同收入者的住房需求，最终形成合理的住房需求结构。2、合理界定不同性质的住房按揭贷款的使用范围住房按揭贷款一般可以分为两类，一类是商业性贷款，另一类是公积金贷款。’其中公积金贷款既可用于满足购买安居房和经济适用房的资金要求，也可用于满足购买高档住房的资金需求。而且，随着房价的不断攀升，公积金贷款的最高额度也不断上升，在有些房价水平较高的城市，公积金贷款的最高额度已高达30万元以上，使很多居民突破了现行收入条件下购置高档住房的资金限制，从而使住房公积金贷款成为拉动房价上涨的一股重要资金力量。公积金贷款的投向和投量应服从国家的政策要求，因此银监会、人民银行以及各地住房公积金管理中心必须明确界定：住房公积贷款只能用于购置安居房和经济适用房，购买高档住房的资金缺口只能以商业性贷款解决。3、实施差别化的首付款比例制度2005年3月以来，很多银行已将住房按揭贷款的首付款比例从原来的20％提高到30％，这无疑是遏制住房需求过快增长势头，平抑房价的有效选择。但是，对住房需求采取“一刀切”的遏制手段显然不是最佳选择。房价上涨势头过猛固然与需求的过快增长有密不可分的关系，但需求结构不合理这一因素同样不能忽视。面对这样的现实，在提高住房首付款的总体比例的前提下，对购买高档住房核定较高的首付款比例，而对购买安居房和经济适用房核定较低的首付款比例，应是更好的选择。4、控制信贷投量以及其投向，推动合理的住房供给结构的形成在住房需求过于旺盛的情况下，仅仅借助于利率调整和提升首付款比例的手段来控制信贷投量，其力度显然是不足的。因此，首先有必要将贷款的比例控制与总量控制结合起来，一方面合理确定首付款比例，另一方面明确规定贷款的最高额度。最高额度的确定应充分考虑借款人的收入情况和所购住房的档次等因素，并结合住房市场的实际运行情况，适时进行调整。其次，住房建设项目贷款要以扩大安居房和经济适用房的供给，适当限制高档住房的供给，使住房的供给结构与居民的需求能力相适应为目标来投放。5、强化信贷审查力度，遏制投机性住房需求房价泡沫主要来源于住房投机行为，而银行贷款又是投机者的重要资金来源，这就决定了强化贷款审查力度，遏制投机性住房需求，是消除房价泡沫、稳定房价的必要举措。为此应加快全国统一的个人信用信息基础数据库建设步伐，使银行能如实掌握贷款申请人以及其家庭人员的收入状况、已有住房和已购住房的事实材料、已借贷款及其偿还和转按揭状况，以便为正确判断借款人的购房动机，并从贷款额度、贷款比例和贷款利率等方面严格控制投机性住房贷款需求提供客观依据。20currencydeposit,weprescribeapassonaregularbasis,qilucardaccountonaregularbasis),certificatebondsandsavingsbonds(electronic);3.notdrawnonabanksavingscertificate,certificatebondsapplyformortgageloans,acceptingonlythelender23 二、人民币汇率舞值与外资流入我国房地产市场2005年7月21日，我国人民币汇率形成机制从原来单一钉住美元，改变为参考一篮子货币并依据市场决定，同时人民币实行了2％的小幅升值，这意味着我国的汇率机制开始向着更加灵活的方向发展。另外，由于此次人民币汇率变动幅度微小，外界对人民币升值的压力依然显著。，人民币升值的预期继续存在。(一)人民币汇率升值对房价产价格的流动效应分析从理论上讲，人民币升值对于房价产价格的影响主要通过流动效应来，这种效应主要反映在两个方面：一是升值预期中的资金流动，即当市场预期人民币将要升值时，大量的短期投机性资金将涌入中国，这些游资中相当一部分将流向房地产市场，从而推高房地产价格；其二是人民币升值之后的流动性，人民币升值一般意味着国内经济整体向好，投资机会多，而且收益水平相对可观，或者投资者预期货币将持续升值，则将有大量的外资通过各种渠道进入国内市场，股市和房地产等市场由于流通性较好将成为这些资金集中的场所，最终导致股市上涨，房地产价格上扬。根据仲量联行最新全球房地产资本报告，2005年全球直接房地产投资额增至4750亿美元，Lr,2004年增长21％，其中亚太市场以675亿美元占据了约14％的份额。报告指出，2005年中国市场外资买入房地产总金额达23亿美元，预测国际资本进入中国的趋势仍将继续。而国家外汇管理局2005年11月首次披露，外资在中国房地产市场中的资金供给占比约为15％。从目前情况来看，外资进入房地产行业主要渠道分为三种：l、非居民机构和个人投资房地产迄今外资通过这种方式进入中国房地产行业并无任何障碍。从政策法规层面看，2002年以来，中国取消了内外销房的差别化政策，根据国家外汇管理局的规定，中国对于境外机构和个人购买境内房产并无限制，非居民出售其境内房产后，所得人民币可通过购汇的方式将所得汇出，其税收待遇也等同于境内投资者。2、外资通过外国直接投资方式进入房地产．根据01,商投资企业法》的相关规定，中国政府除了对成片开发的土地、高档楼堂馆所的建设用地进行限制之外，鼓励外资从事普通住宅开发。而仅有的限制性法规是国家外汇管理局2005年11号文件，其中规定“未经核准，境内居民不得以拥有的境内资产或股权为交易对价取得境外企业的股权或其它财产权利”。该法规主要限制了境内企业通过换股等方式向境外非法转移资产。总体而言，通过外商直接投资进入房地产并无实质性法规的限制。3、外资通过外债方式进入房地产迄今为止，国内法律法规对中资企业收购境外的壳公司一一进而转身投资境内房地产项目的运作方式并没有实质限制，这种情况导致中资企业自我收购、举借外债融资的情况明显上升。需要关注的是，在融资监管方面，相比于中资企业，现行政策对外资企业举借外债的管理较为宽松：外资企业可以在获批的投资额与注册额之间的差额之内自由举借外债，而且只需要备案就可以以境内资产对外担保，用以筹借境外资金。(二)对外资流入我国房地产市场的监管刻不容缓从国际经验来看，本币升值对房地产市场会产生巨大的冲击甚至是毁灭性的影响。采用固定汇率制的国家一旦出现了第一次的货币对外升值，通常会引发来自境内和境外大量的投资性需求，并使本国房价上升。例如日本、新加坡、韩国等，在当地货币升值以后，都出现了房地产价格的大幅上升。升值过程中，房价在不断上涨，泡沫形成，但是支持房价的出口外向型经济却受到越来越大的负面影响；最后，币值升至最高时，房价倒了最高点，但出口受到重大影响，外资撤退，宏观经济开始走向衰退，房价大幅下降，泡沫开始破灭。20currencydeposit,weprescribeapassonaregularbasis,qilucardaccountonaregularbasis),certificatebondsandsavingsbonds(electronic);3.notdrawnonabanksavingscertificate,certificatebondsapplyformortgageloans,acceptingonlythelender23 因此外资大规模的涌入我国房地产市场，也必会给我国房地产市场带来巨大的冲击，对于外资迸入我国房地产的监管刻不容缓。1、加强交易环节管理，抑制投机性需求房地产二级市场上主要包括现房和二手房的交易环节，它直接影响房地产市场的需求。建议参照国际经验，适当限制境外投资者购买房地产，重点是抑制境外投资者的投机性需求，一是明确境外投资者购房必须符合自用原则，违者禁止转让后所得的人民币收入购汇和汇出：二是加强境外投资基金的管理，限制投资基金在房地产市场上大量购房：三是对房地产转让设定最低年限。不满最低年限的房地产转让，其所得不得兑换汇出。2、调整产业政策，规范外商直接投资房地产的市场准入与结构房地产开发直接影响房地产市场的供给水平和结构。规范房地产业的外资市场准入，减少外商投资企业优惠待遇，防止投机性外资流入房地产开发领域；加强对土地、资源、环境的保护和管理，防止以牺牲资源和环境为代价、通过人为压低土地出让价格等不正常方式吸引外资；进一步优化，增加中低档房地产的有效供给；禁止境内企业向未办理境外投资登记的由境内居民控制的境外公司支付利润和其他资本项目款项。3、加强非居民购房管理，控N=5't-资房地产公司外债规模明确外资比例低于25％的外商投资企业不得借用外债；外商投资企业应按照“投注差”与企业外资比例、外资实际到位比例的乘积来借用外债。转股设立的外商投资企业在外资转股款项完全到位前，禁止对外担保融资。对房地产开发和销售公司实行专门账户管理，明确结汇后的人民币款项直接支付开发商。4、充分利用税收政策以及货币信贷政策工具对外商房地产开发企业率先实行“两税合一”。即对外资投资房地产增长较快的地区开征级差利得税，对购房持有时间未超过规定时限即出售的征收营业税；调整商业银行个人住房贷款政策，在外资流入大的地区逐步提高非本地个人(包括外国人)住房按揭贷款的首付比例；禁止境内银行向境外投资者发放包括按揭购房贷款及外汇抵押人民币购房贷款，禁止境内机构为境外投资者提供按揭担保。最后，要切实改变目前外资流入房地产市场相关政策不完善、管理不到位、底数不清等问题。加强统计监测和分析，建立外资购买房地产的登记体系，全程跟踪资金的流动。完善风险指标体系，建立从汇兑到交易等各个环节的市场预警体系。第三节税收政策调控一物业税(房地产税)前瞻物业税又称财产税或地产税，主要针对土地、房屋等不动产。要求其承租人或所有者每年都要缴付一定税款，而应缴纳的税值会随着其市值的升高而提高。其基本框架是将现行房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等收费合并，转化为房产保有阶段统一收取的物业税。2003年10月，中共中共中央十六届三中全会明确提出：“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费”。“物业税”一词首次出现在公众面前。2005年1月举行的中国经济形势报告会上，财政部副部长楼继伟明确表示，由于目前房地产生产流通环节税赋较高，而保有环节完全免税，已经产生了一些不合理的现象，因此物业税开征近在眼前。目前物业税已处于模拟测试阶段，成熟后会在部分地区先进行试点。2005年国家为控制或稳定房价，先后出台了一系列政策。在国家出台这些政策的同时，有关物业税的话题再次成为民众、专家等各方人士议论的焦点。一、征收物业税对房地产市场的影响20currencydeposit,weprescribeapassonaregularbasis,qilucardaccountonaregularbasis),certificatebondsandsavingsbonds(electronic);3.notdrawnonabanksavingscertificate,certificatebondsapplyformortgageloans,acceptingonlythelender23 物业税的征收，从理论上来讲，一是可以通过降低房地产生产流通环节的税赋，进而降低房地产业的开发成本，成本的降低可以反馈到房地产价格上，导致房价降低；二是通过将土地出让金的一次性收取转为分期缴付，可以降低政府土地开发热情；三是可以调节贫富差距，同时有利于房地产资源的优化配置，缓解社会矛盾，最终建立对我国房地产业税收调控机制，避免房地产业的波动。但是实际上，物业税的征收可能带来的影响不一定尽如人意，最主要的在于，开征物业税未必会导致房价的上升或下跌。房地产价格主要是由供求关系决定的，与开发商的真实开发成本并无太大的关系。目前的高房价主要影响因素并非税费，应该是市场垄断行为、土地资源的短缺和对市场需求的旺盛。具体来看，一是我国可用土地资源结构性供给不足，城市化进程太快，开征物业税不会直接导致土地供应量的增加。未来决定房价的核心因素依然是土地供应问题。买房人将继续面对因房源紧张或因对未来土地供应不足的担忧而不得不高价买房的可能，受益者将是开发商或是二手房的出售方；二是目前我国房地产开发商垄断程度很高，如果推出物业税，开发商的税负虽然减轻，但同时他们也就有机会将税负转嫁给普通的购房者，购房者得到的可能依然是较高的价格。垄断程度越高，将物业税转移到房价中的程度越高。开发商的房价压力完全就变成了政府财政的压力，很有可能就转化为政府和消费者之间的矛盾。二、有关我国物业税征收的特殊国情首先，目前我国的物权法规和土地所有制与发达国家有很大不同，有很多不合理和不完善的地方。我国的土地供应制度与一些发达国家的不同，主要表现为土地所有权归国家所有。宪法赋予国家无偿拥有土地所有权的权力，而企业和个人只能拥有土地使用权。在土地所有制不动的情况下，物业税实际上缺少了最基础的一环。由于土地所有权实质上的缺位，实际上政府拥有可以主宰和处置土地的权力。政府同时兼有管理土地的职能和土地供应商的职能。政府既是规则的制定者，又是土地和物业税政策的直接受益者。这种官商一体化的机制，十分有利于权力寻租，也会直接影响物业税的实施效果。其次，除了土地所有权问题之外，目前国内还存在诸如不动产的产权关系不清晰、评估制度和评估机构不够健全、评估人员的素质有待提高、对房地产的收费有待规范等问题。第三，从目前情况来看，尽管财政部已经点明物业税试点的地区，但是实际上2005年一年内只是在北京、深圳、南京、重庆等6个城市进行了“空转”模拟试点，即通过数据“空转”，模拟征收来摸索征管体制。各主要城市对“空转”转为“实转”大都持观望态度。如此看来，物业税征收后效果如何还有待市场的检验。当前对现有房地产税收进行整合和规范，合并成统一的不动产税，使得税收在房地产业中发挥其应有的调控作用，这是十分必要的。但是，想要通过征收物业税达到避免房地产市场价格波动、限制高收入者买房、低收入者买的起房、实现土地的合理利用等目标，是很难的。当前开征这一税种，涉及到范围很广的各个领域，不论是在理论上还是在实践上，都将遇到相当多的问题，这将阻碍物业税的改革进程。因此物业税的开征要真正落到实处，还有长路漫漫要走，需要很长时间的等待和相关配套的改革。本文仅就理论上，提出征收统一房地产税的对策建议。三、关于征收统一规范的房地产税的设想(一)税费合并，简化税种。城镇房产税改革的重点是对目前的财产税按照“轻税、归并、简化”的原则进行。即将现行房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等收费合并，转化为房产保有阶段统一收取的物业税。(二)建立完善的征管体系，提高征管效率。由于财产课税具有税源分散广泛、区域性强等特点，且房产的交易频率和出租频率都不是很高，加之评估涉及到复杂的技术和巨大的工作量，评估应该委托注册的评估中介机构进行。房产税属于地方税，地方政府易于做到对本地区的税源实施严格监控，提高税收征管效率，同时财产税收入主要用于本地区提供公众服务，有利于形成“多征税，多提供公共服务”的良性循环机制。20currencydeposit,weprescribeapassonaregularbasis,qilucardaccountonaregularbasis),certificatebondsandsavingsbonds(electronic);3.notdrawnonabanksavingscertificate,certificatebondsapplyformortgageloans,acceptingonlythelender23 (三)税制的设定借鉴美国和德国的经验，物业税的纳税人应该是个人和企业法人，课税对象应对非农业区的居民住宅和建筑物为宜。各地政府可以根据具体情况具体调节。在中西部地区，因为农村经济基础相对薄弱，经济文化相对落后，所以对农业区建筑物不宜征收。而对于经济发达地区，沿海经济开发区，各地政府可以酌情对农业区征收，但一定要有相应的税收优惠。1、物业税的计税依据：对于个人应该是财产净值以地区为标准。但是对于法人则是以全部房产价值(现值)为课税依据，必须设立房产税的起征点。根据不同的住房标准划定不同的档次，制定不同的征税标准，重点锁定高收入人群，防止“贫富倒挂”现象的出现，这完全符合谁收益谁拿钱的课税原则。2、税率：建议采用超额累迸税率，个人的最低税率设定在年1％以内，随着资产的增多可以考虑逐步提高一个百分点。法人的适用税率略高一些，德国是高出20％，比如个人适用的税率是年O．5％，那么法人为0．6％。。3、课征方法：建议每五年查实一次，财产变动大的，可在变动当年予以改正。按年征收，根据具体情况也可分期缴纳。另外，房地产税的税率及与其他税种之间的关系、中央与地方之间税收分配等方面也要制定详实的规则。(四)建立有效的监督和惩罚机制物业税作为地方政府的主力税种，其税源充足。为了保证物业税的收取及时，减少偷税、漏税、抗税的发生，国家必须用明确的法律规范。由税务机关定期向纳税人发出财产估价、税率、税额和纳税时间的通知。纳税人如果不按照规定的时间交税，就要加收罚息和滞纳金。如再不交税，就要拍卖其房产。同时，还要加强宣传，提高居民对新的房产税的认识和缴纳的自觉性。第四节打压房地产暴利房地产业关系国计民生，“居者有其屋”又是全面建设小康社会的主要目标之一，政府有责任适当干预，让房地产商保持合理利润而不是暴利。一、规范政府行为从公共选择理论来讲，地方政府也是追求利益最大化的理性经济主体。在处理地方政府、上级政府和微观主体三者之间的关系时，地方政府要兼顾本地区社会福利最大化、政府自身利益最大化以及中央政府的满意程度等。其中微观主体主要是指政府辖区内的企业和居民。其效用函数前者为利润最大化，后者为效用最大化。在目前我国的政治体制下，对地方政府来讲，企业的效用要大于居民的效用。一方面企业可以给地方政府带来税收和就业机会，而这些是地方政府政绩显示的一部分：另一方面，企业可以组成商会或行会等“压力集团”游说或贿赂地方官员。对于地方政府来说，满足辖区企业的要求与实现地方政府利益最大化是一致的。但是企业在追求利润最大化的驱使下，其行为往往具有投机性和短期性。其结果是导致政府届别中采取机会主义行为和短期行为。另外，在缺乏有效的监管和必要的法制规范的情况下，地方政府有强烈的越位冲动。在财力和事权基本对称的情况下，一定领域的政府越位就意味着另一领域的政府缺位。换句话说，地方政府在缺乏监督的领域总是会追求自身垄断租金最大化。事实上，正是一些地方政府的机会主义行为和短期行为，盲目追求政绩，以及其在房地产领域中职能的越位和缺位，造成了我国部分地区房地产泡沫膨胀。其中最明显的表现是工商管理部门对房地产开发商进入市场缺乏管理；一些地方政府与房地产商暗地勾结，哄抬地价，制造虚假的政绩。为此，李军杰(2004)①提出，一是构筑地方人大与同级政府之间事实上的委托—代理关系，切实增强地方人大对同级政府的监督和约束；二是按照“无代表不纳税”20currencydeposit,weprescribeapassonaregularbasis,qilucardaccountonaregularbasis),certificatebondsandsavingsbonds(electronic);3.notdrawnonabanksavingscertificate,certificatebondsapplyformortgageloans,acceptingonlythelender23 的民主原则，构筑涉及各种利益集团(特别是农民和城市弱势群体的利益代表集团)的多层次的委托人主体。而从产权经济学的角度看，在现行的制度安排中，产权最模糊的地方也是资源最容易被攫取和滥用的领域。通过减少地方政府的自由裁量空间，建立产权清晰的、硬预算约束的制度环境以预防地方政府的届别机会主义行为和修正地方政府追求自身垄断租金晟大化倾向。其次，建立规范的(相对于均等的公共服务)和相机抉择的(相对于经济波动)的政府间转移支付制度以解决地方政策执行市场中地方政府越位与缺位并存的问题。可行的做法是，尽可能地把中央与地方的财权与事权关系纳入法制化的轨道，通过增加政府间纵向转移支付力度来调控和约束地方政府经济的行为，而不是直接控制地方政府首脑的任免来控制和约束地方政府的经济行为，从而在制度化的环境中使地方政府形成正确的政绩观。总而言之，在房地产宏观调控中，如果地方政府不能有效地约束自己盼谋利冲动，不能依法规范自己的行为，势必难以抑制住目前房地产市场的过热局面，国家的一系列宏观调控政策措施的效果也会在这些地方大打折扣，最终，这些地方将会为房地户泡沫的进一步膨胀和最终彻底破裂付出巨大的代价。因此要确保地方政府理性引导房地产，必须尽快实现由主导建设型政府转向公共服务型政府，保障全体公民住房权利的实现。二、完善商品房预售制度打压房地产暴利，还要对房地产业土地管理、资金来源管理，以及对房地产的供给结构和需求结构运用合理的货币、财政税收政策进行行之有效的监管，这些措施在本章的前面内容里已经进行了深入的探讨。这里主要再就商品房预售制度的完善问题进行分析。目前我国房地产业最主要的资金来源依次为房地产预售款、自有资金和银行贷款。例如，在2005年1．9月房地产开发企业的其它资金来源中，有39％以上来自于房地产预售款；开发商的自有资金只有16．5％。这种融资方式一方面彰显了房地产业“以小搏大”的资本利用，即以少量的资本支配大量的金融资源，通过这种高财务杠杆获得暴利；另一方面使得房地产开发商将房屋开发风险成功地完全转嫁给消费者与银行①。商品房预售制度在欧美国家显现出来的风险共担优点不复存在，反而加重了房地产业对银行信贷资金的依赖，加重了银行业的负担。鉴于上述情况，2005年8月15日，央行发表{2004年中国房地产金融报告》，报告中明确指出，“很多市场风险和交易问题都源于商品房新房的预售制度，目前经营良好的房地产商已经积累了一定的实力，可以考虑取消现行的房屋预售制度，改期房销售为现房销售。”但是同年8月24日，建设部在其官方网站明确表态，国家近期不会取消商品房预售制度。央行与建设部截然不同的态度表明商品房预售制度的取消是一个需要认真的问题。2、完善商品房预售制度从以上商品房预售取消与否的利弊来看，商品房预售制度的取消，确实可以打击房地产业的暴利，优化房地产市场结构。但是事实上任何销售模式和制度都不是房地产交易过程出现各种风险和问题的源头，真正的源头是各种配套法律的不完善、监管的不到位和市场秩序的混乱，因此，就目前来看，对于商品房预售制度不应该是取消，而是应该完善，最终建立起银行、开发商与购房者三者之间的风险共担机制。首先，拓宽房地产企业的融资渠道。绝大多数欧美国家中都没有对住房现售或预售做出明确的规定，这是因为欧美国家的资本市场是开放的，各行各业包括房地产都可以充分的利用开放的资本市场和各种金融工具进行融资，以多渠道解决资金问题。而在中国，2005年境内外上市公开融资的房地产公司不足130家，仅为全部房地产公司的O‘20currencydeposit,weprescribeapassonaregularbasis,qilucardaccountonaregularbasis),certificatebondsandsavingsbonds(electronic);3.notdrawnonabanksavingscertificate,certificatebondsapplyformortgageloans,acceptingonlythelender23 3％；利用信托方式融资的全部资金累计不足150亿元，约为当年房地产开发完成投资额的O．1％。除了向银行借贷，预售房制度是开发商的一条主要融资渠道。因此房地产企业要改善自身的决策方式和盈利模式，逐步发展银行贷款以外的其他融资工具，诸如发行房地产企业债券，发展房地产信托基金，特别是加快住房抵押贷款的证券化，以完备企业资金链，以增强自身抵御政策、财务风险的能力。其次，从政府监管部门来说，一是对房地产市场实行严格的市场准入制度。二是对房地产开发企业执行严格的信用审查。三是对房地产市场进行严格的监管，事前、事中、事后都有严格监管。尤其要建立相关处罚开发商的制度，要有明确的处罚标准和处罚措施，对不守信用、屡次违规的房地产开发商进行处理，甚至要限制这些违约的企业再次进入这个行业。同时要制定相关的、清晰的、可操作的合同标准，建立相应的投诉、仲裁、补偿的机制以保购房者的利益。最后，从商业银行来说，可以通过企业诚信档案的建立、降低贷款额度、加大对开发商还贷能力评定等手段的实施有力防止商品房预售制度中企业的信用风险、财务风险等金融风险的发生。第五节供给结构调节手段与合作建房一、房地产总量和结构调整结合仅有房地产供给和需求总量的平衡是不够的，总量平衡要与结构平衡相配合。这里的结构平衡包括：一是住宅用房与商业用房、写字楼以及工业用房之间的结构平衡；二是住宅市场由内部中低价位商品住宅、经济适用住房、廉租房和高档的公寓、别墅之间的结构平衡；三是商品住房增量市场与存量市场之间的结构平衡；四是住房市场内部各类住宅的地区布局结构平衡。在供给总量的调整中，重点增加适合中低收入者购买的普通商品住房以及经济适用住房，严格控制高档的公寓和别墅的建设，也要严格控制商业用房和写字楼特别是其中的高档宾馆、写字楼等建设。在需求总量的调整中，重点控制投资性购房需求，放慢拆迁改造形成的引导性需求，弓l导消费者合理消费，购租并举，要搞活住房二级市场，即存量市场，增加其比重，以充分发挥其调节供求，优化资源配置的作用。在地区布局结构上，要使中低位商品住房用地的区位尽可能靠近中心城区或交通主干道两沩。二、合作建房“乌托邦”畅想早在2001年4月，北京就发起过一个名叫“造房合作公社”的组织，可以说是国内个人集资建房的雏形，但是在当时并没有引起很大的反响。到了2004年，联想公司工程师于凌罡在北京发起的个人合作建房，由此引发了“个人集资合作建房”的大讨论。个人集资建房是指一群人联合起来注册公司，共同出资买地、建房，并用以自已居住使用的一种建房模式。合作建房者们的设想购房的居民自己对住宅的设计，采购，旆工，财务，质量，进行全过程的参与和监督控制，彻底打掉中间环节的非法回扣，估计可以使成本降低30％左右，从而大大减轻住房消费者的负担。(一)合作建房的他国经验和我国合作建房的现状国内的合作建房诞生不过数年。而在西方，首先发起于法国、英国、丹麦等欧洲国家，二战以后迅速发展到世界几十个国家的“住房合作社”运动已经存在了一百多年的历史，主要是指中产阶级自我组织起来进行非营利性住宅建设。北欧兴起的这种“住房合作社”运动将住房合作社的民主和组织思想与公共生活空间以及公共设施相结合起来。根据不同的情况制定不同的居住标准和质量标准，根据经济增长的情况，低收入家庭所占的比率，城市化进程等设计专门的明确的项目起动目标，运营过程中的每一个环节都有相应的制度保障，组织机构设置也十分完善，这些都降低了合作建房过程中无可避免的复杂性和风险性。90年底初期，我国也曾经出现过“住宅合作社”20currencydeposit,weprescribeapassonaregularbasis,qilucardaccountonaregularbasis),certificatebondsandsavingsbonds(electronic);3.notdrawnonabanksavingscertificate,certificatebondsapplyformortgageloans,acceptingonlythelender23 的组织形式。国务院住房制度改革领导小组、建设部、国家税务局在1992年发布的《城镇住宅合作社管理暂行办法》中对住宅合作社做了明确的定义，同时规定了住宅合作社的三种类型：1、由当地人民政府的有关机构，组织本行政区域内城镇居民参加的社会型住宅合作社；2、由本系统或本单位组织所属职工参加的系统或单位的职工住宅合作社；3、当地人民政府房地产行政主管部门批准的其它类型的住宅合作社。我国住房提制改革中曾经存在过的单位公房和单位集资建房两种模式就是属于第一类，而现今的个人集资合作建房则应该属于第二类。这样看来，尽管国家规定的合作建房的主体主要是面向政府和单位，但并没有排斥个人合作建房，目前兴起合作建房还是有政策法规可以依靠的。但是合作建房的前景不容乐观。以北京为例，合作社发展的初期，为促进合作社的发展，成立条件相对宽松，北京市一度成立了社会型和单位内部型的住宅合作社lOO多家，经过8年的反反复复，优胜劣汰，丑J1997年剩下60家，1998年国务院提出住宅分配货币化改革目标后，为个人入社建房拓展了空间，住宅合作社逐步向规范化方向发展。截止2001年lO月，市级住宅合作社共12家，其中有建房项目的7家，有4家正在组织开展建房，有1家因长期没有建房项目已按要求注销。到了2005年，住宅合作社重新酝酿建立。(二)目前我国合作建房模式面临的困难合作建房模式在目前的中国是不是“乌托邦”还很难说，但是其推行的道路上确实存在着数不尽的困难和障碍。主要有政策风险、资金风险和管理风险，其中任何一两个问题处理不当将会导致合作建房计划的动摇乃至项目流产。从资金风险来看，首先因为经营性房地产全部都采取了招标、拍卖、挂牌方式公开出让，必然造成同一块地价高者得。而土地的收购价，一般要占到整个开发总成本的30％-50％。单凭合作建房者是没有足够的资金实力与开发商竞争的。其次，由于之前并没有合作建房的案例，银行将更为谨慎对待合作建房的贷款申请，银行的态度直接关系到合作建房能否顺利实施。另外合作建房面临的一个重要障碍是个人公信力问题，仅靠个人信用维持的合作建房联盟是不能持久的。从管理上来看，在进行拿地、成立项目公司申请报建、物色建筑施工单位和组建或聘请物业管理部门等过程中，如何保证住宅项目的有效运作和保障集资的安全性，是有意参与个人集资合作建房者最为担优的问题。从政策的制定来看，在于凌罡发起合作建房后，北京合作建房发起后，社会反响很大。上海、成都、厦门、南京等地纷纷有人效法。尽管如此中央政府对此事的反映还是很低调的。缺乏统一的法律和行政法规依据，这是合作建房目前所遭遇的一个关键性河题。鉴于此情况，各地地方政府的政策法规对于合作建房显得至关重要起来。(三)个人集资合作建房设计应当看到，个人集资建房确实存在着政府审批、商业融资、土地供应紧张等问题。但这些问题都是在传统的房地产行业监管模式下出现的，只要政府有关部门改变监管思路，从遏制房价上涨，真正满足消费者的需求出发，重新设计或者修改有关制度，这些问题并不难解决。首先，针对个人集资建房所面临的组织管理问题和资质等级问题，可以学习借鉴北欧国家模式，在全国范围内大规模地推行住宅合作社，通过合作社组织形式，将个人集资活动变为合作社的组织活动。实行住宅合作社制度，可以有效地利用社会力量解决城市居民尤其是中低收入阶层的居民住宅保障问题，可以从根本上缓解城市住房价格居高不下而带来的诸多社会问题，同时也可以解决我国当前城市经济适用房建设中存在的种种不合理因素。其次，由于住房合作社从规模上来看，不会形成庞大的商品房开发公司，其资质等级不会很高。政府有关部门在核定批准住房合作社时，应当提出一揽子的解决方案，应该在批准设立住房合作社同时，针对特殊的合作项目颁发一次性的资质等级许可证，并且可以通过提供免费的政府咨询服务，帮助住宅合作社实现预期的目的。20currencydeposit,weprescribeapassonaregularbasis,qilucardaccountonaregularbasis),certificatebondsandsavingsbonds(electronic);3.notdrawnonabanksavingscertificate,certificatebondsapplyformortgageloans,acceptingonlythelender23 政府的支持行为包括以下方面：首先，通过提供各种信息，将分散的城市居民组合在一起，设立具有一定规模的住宅合作社；其次，在充分征求城市现有企事业单位意见的基础上，鼓励他们通过工会组织建立住宅合作社；第三，提供标准化的住房建设蓝图，供住宅合作社选择使用；第四，在住房建设中，依照法律或者行政法规对住宅合作社进行必要的税费减免；第五，帮助住宅合作社集中对外进行招投标活动，选择比较规范的施工建设队伍：第六，在工程监理和物业管理等方面提供政府帮助，可以在必要的时候通过政府担保公司，为解决职工住房问题而设立的住宅合作社提供融资担保。合作建房为解决高房价问题提供了一种可行的现实选择同时引起政府决篆层对于城市居民住房问题的再次正视，将有助于推动“居者有其屋”问题走上最终解决的轨道。随着市场经济体制的相对完善和目益深入，这种房地产界的“新业态”必将会受到实践和经济发展规律的检验。结语面对中国房地产业的泡沫——这一既成事实。我想怎样抑制房价的上升势头，怎样防止这一泡沫越来越大，怎样在其破裂之时中国经济的平稳过渡……这一系列问题如何正确应对是我们应该考虑的重点。对于外国众多国家因为房地产业所发生的全国甚至于全球性的金融危机的事例，我们不难看到。如果这一危机处理不当，将会造成不可想象的巨大灾难。也正是明确的知道这一危害，中国人民，政府，对于房地产泡沫高度的重视。相继出台一系列的政策法规，力图改善房价上升的势头。虽然，就目前来看，效果并不是那么的明显。但，我相信，在看得见的未来。“居者有其屋”绝对不再是一个空想。房地产业也将会焕发新生，注入新的活力！参考文献（1）邱群霞《泡沫经济理论与我国房地产泡沫研究》（2）郑家华《中国房地产泡沫研究》（3）李然然《中国房地产泡沫现状分析及应对措施研究》（4）鲜超《中国房地产发展现状分析》20currencydeposit,weprescribeapassonaregularbasis,qilucardaccountonaregularbasis),certificatebondsandsavingsbonds(electronic);3.notdrawnonabanksavingscertificate,certificatebondsapplyformortgageloans,acceptingonlythelender23 20currencydeposit,weprescribeapassonaregularbasis,qilucardaccountonaregularbasis),certificatebondsandsavingsbonds(electronic);3.notdrawnonabanksavingscertificate,certificatebondsapplyformortgageloans,acceptingonlythelender23