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1、专业通识课程（三）论文题目：浅析日本房地产泡沫与中国房地产泡沫班级：2011级金融学2班学号：1123131049姓名：朱舟雨浅析日本房地产泡沫与中国房地产泡沫摘要：上世纪，日本在短短一二十年时间里依靠奇迹般的经济增长成为世界上少数的经济实力强国。进入21世纪，中国房地产市场开始迅猛发展，这几年更充当了拉动经济的角色。但与此同时民间过分的投机需求,银行无视经营风险,放宽信贷条件,增加信贷额度,泡沫现象已初见端倪。虽然各界对中国房地产是否存在泡沫一直没有定论,但我国房地产投资增速和房地产开发投资占全国社会固定资产投资比重都超过了国际公认的警戒线。因此与之
2、相似的20世纪90年代日本曾出现的泡沫经济就受到了各方的重视和再次的研究。本文首先通过浅析日本90年代房地产泡沫形成的过程及原因,并通过对比分析,阐述其中国房地产的相同之处与不同之处，在此基础上，着重分析了中国房地产市场存在的类似经济因素，结合中国特有的制度性和文化性因素，对二者作出了分析和对比。 关键词：泡沫经济；日本；中国；房地产市场 正文：泡沫经济，是指虚拟资本过度增长与相关交易持续膨胀日益脱离实物资本的增长和实业部门的成长，金融证券、地产价格飞涨，投机交易极为活跃的经济现象。“郁金香泡沫”是人类历史上第一次有记载的金融泡沫。1980年代後期到9
3、0年代初期出现的日本泡沫经济则是人类历史上的一个经典案例。而本文在此针对房地产市场中的泡沫现象进行分析对比。1.日本房地产泡沫的形成日本的房地产泡沫起源于20世纪末期。第二次世界大战结束后，日本在美国的经济援助下开始了三十多年的经济发展的黄金期。然而，在这个飞速发展的经济体中，出现前所未有的特异现象，这就是股票、土地等价格的异常暴涨与暴跌。据日本国土厅公布的调查统计数据，1985年，东京都的商业用地价格指数为120．1（以1980年为基期100），但到了1988年就暴涨到了334．2，在短短的三年间暴涨了近2倍。东京都中央区的地价上涨了3倍。1990年
4、，仅东京都的地价就相当于美国全国的土地价格，国土面积相当于美国加利福尼亚州的日本，土地的总价值几乎是美国的4倍。从1986—1989年，日本的商品房价格整整涨了2倍。这种疯狂的房地产价格严重背离了其实际价值。从20世纪90年代初期开始，日本房地产泡沫开始崩溃，房价大幅下跌，对实体经济也带来严重的影响，日本的经济进入长期的萧条期。 2.日本房地产泡沫的形成原因2.1过度宽松的货币政策及金融自由化1973年第一次石油危机使日本经济陷入萧条之中。为了克服萧条,政府不得不建设大量公共事业以刺激经济回升。而经济不景气导致税收不足,财政出现大幅度赤字。为了弥补赤字
5、,从1975年起,日本每年都要增发大量国债,而债券流通市场采用自由利率,高于受管制的银行利率。银行利用自由市场利率的商品冲击了政府对银行利率的管制。在这种金融自由化过程中,为了在竞争日益激烈的金融市场上占据一定份额,大银行丝毫无节制地向土地投机融资，发放大量的抵押贷款,鼓动土地持有者和其他个人进行土地投机,并以他们持有的或购买的土地为担保提供相当于地价70%的贷款让他们再去购地。如此循环,反复贷款,银行的土地抵押贷款额急剧膨胀。 2.2房地产的需求增加与投机过热经济渐渐复苏，日本的国民收入和个人收入在过去三十年间持续增长，也就对土地和住房不断提出新的更
6、高的需求具备了条件。日本土地资源少而人口相对较多，随着经济的发展和城市化的进行，人们认为地价和房价一定会不断上涨。并且，由于金融自由化带来的银行过度放贷刺激了房地产投机者和企业进入房地产市场。1984年房地产抵押贷款在日本全国银行的贷款总额中所占的比例为17%,以后比例逐年增加,至1987年已达到20%。1992年3月末更是达到150万亿日元,占全国银行贷款余额的35,5%。除了商业银行外,其他非银行金融机构尤其是日本财政部支持的房地产贷款机构,也在土地开发中大量贷款给企业,进一步加剧了土地价格的上涨。房地产的升值和信贷规模的不断扩大形成恶性循环,进一
7、步推动了房地产泡沫的形成和膨胀。在泡沫的最高峰时,东京和周围3个地区理论上的地价甚至超过了当时所有美国领土的价值加上所有在纽约股市上市公司的净资产总值。2.3日元的被迫升值及持续的低利率政策二战之后，日本用二十年的时间成为当时世界第二大经济实体，仅次于美国。高速发展的经济慢慢暴露弊端，经济结构偏向于出口导向型，对外贸易处于顺差地位，积累了庞大的外汇储备，这也导致日本与欧美诸国的贸易摩擦不断。1985年，迫于美、英等其他G5国家的压力，日本签订了《广场协议》，日元加速了升值的步伐。国际上许多热钱流入日本没有进入实体经济却最终流入房地产市场，为其房地产泡沫
8、的形成准备了资本基础。 而《广场协议》签订后，日元大幅升值，对日本的出口导向型经济产生了很大影
