浅谈日本房地产泡沫与中国房地产现状

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1、浅谈日本房地产泡沫与中国房地产现状摘要：进入21世纪，中国房地产市场开始迅猛发展，成为人们广泛关注的焦点。而20世纪末期发生在日本的房地产泡沬的惨痛经历，也使人们对中国的房地产热产生了深深忧虑。社会各界关于中国房地产市场是否存在泡沫的讨论也没有停歇。首先考察了日本房地产泡沫的产生原因和经济环境，在此基础上，着重分析了中国房地产市场存在的类似经济因素，并对二者作出了分析和对比。关键词：泡沬经济；房地产市场；中国；日本、日本房地产泡沫的形成及原因分析日本的房地产泡沫起源于20世纪末期。第二次世界大战结束后，日本在美国的经济援助下开始了三十多年的经济发展的黄金期。

2、然而，在这个飞速发展的经济体中，存在着房地产泡沬经济的隐患。据日本国土厅公布的调查统计数据，1985年，东京都的商业用地价格指数为120.1（以1980年为基期100），但到了1988年就暴涨到了334.2,在短短的三年间暴涨了近2倍。东京都中央区的地价上涨了3倍。1990年，仅东京都的地价就相当于美国全国的土地价格，国土面积相当于美国加利福尼亚州的日本，土地的总价值几乎是美国的4倍。从1986—1989年，日本的商品房价格整整涨了2倍。这种疯狂的房地产价格严重背离了其实际价值。从20世纪90年代初期开始，日本房地产泡沫开始崩溃，泡沫经济的虚假繁荣宛如空中楼

3、阁一般轰然倒塌，股价和房价大幅下跌，对实体经济也带来严重的影响，日本的经济进入长期的萧条期。房地产泡沬破灭后，对日本的经济、政治、社会造成了巨大破坏，日本的经济一直处在萧条期，直到现在也没有完全恢复。究其成因，可以从以下几个方面分析：1.日元的升值与日本房地产泡沫有直接联系。二战之后，日本用二十年的时间在战争的废墟上建造了一个世界经济奇迹，成为世界第二大经济实体，仅次于美国。但是急速发展的日本，经济结构偏向于内需不足、出口导向型，与美国、英国等欧美国家的贸易处于顺差地位，积累了数额庞大的外汇储备，这也导致日本与欧美诸国的贸易摩擦不断。1985年，迫于美、英等

4、其他G5国家的压力，日本签订了《广场协议》，日元加速了升值的步伐。国际上许多资金流入日本并最终流入房地产市场，为其房地产泡沫的形成准备了资本基础。持续的低利率政策加速了泡沫的形成。《广场协议》签订后，日元大幅升值，对日本的出口导向型经济产生了很大影响，出口产品大幅下降。为了维持日本产品在国际市场上的竞争力，日本政府开始实行并长期实行了低利率政策，连续多次下调基准利率。1986年1月30日基准利率为5%，到1987年2月23日已经降至％，为当时世界上的最低水平。日本国内资本市场上的货币供给大幅增加，导致出现流动性过剩，大量资金游离于实体经济之外，流入“获益”明

5、显的股市和房地产市场，间接导致了资产价格上涨。日本民众对地价和房价不断上涨的经济预期。日本是由一系列岛屿组成的国家，土地资源少而人口相对较多，随着经济的发展和城市化的进行，人们认为地价和房价一定会不断上涨。并且，日本的国民收入和个人收入在过去三十年间持续增长，人民的生活水平不断提高，对土地和住房不断提出新的更高的需求。企业也预期市场对商品房的需求是呈现刚性的。利好的经济预期和个人对商品房的需求在一定程度上助长了房地产泡沫的膨胀。政府监管和调控行为的缺失。在房地产泡沫产生和发展时期，日本政府的行为也在一定程度上助长了泡沬的发展。首先，在泡沫形成之前至泡沫形成的

6、几十年时间里，日本政府认为不应该干预地价和房地产价格，对大量资本投入房地产市场也不加调控。其次，日本进行的金融改革加速了金融的自由化，政府对金融的宏观调控能力不断下降，致使金融市场的融资能力大大增强，各个企业通过金融市场的融资取得大量资本。这些资本又成为推动资产价格特别是地产和商品房等不动产价格上涨的巨大动力。综上所述，日元的被迫升值和日本国内长时间持续地低利率政策，分别从外部和内部为日本的房地产泡沫的产生提供了资本，此时日本的房地产泡沫的发生只是具有了可能性。日本国内对地价和房价上涨的普遍而坚定的预期，以及市场对商品房的刚性需求的预期，助长了其房地产泡沫的

7、形成。日本政府对金融市场的监管不力，对房地产市场的不加干预，导致大量资本流入房地产市场，为房地产泡沫的形成提供了最佳政治和资本环境。最终，各种原因的相互作用下，房地产泡沫形成，对日本的经济带来了严重的破坏。二、中国房地产市场过热的成因分析鉴于日本房地产泡沬破灭对日本经济造成的巨大危害，国内许多经济学家和政治家对中国的房地产市场的发展忧心忡忡，大多数人认为房地产市场的过热是房地产泡沫产生的征兆。理论界对中国是否发生房地产泡沬的问题的讨论也从未停止，但是目前来看还是没有准确的定论。国家发改委经济运行和发展研究室主任王小广认为，中国房地产市场有泡沫化发展的倾向，并

8、有演化成泡沫经济的可能。中国社会科学院金融研宄所博士