住房反向抵押贷款在我国推行的法律障碍

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1、住房反向抵押贷款在我国推行的法律障碍论文关键词：住房反向抵押贷款；倒按揭；流质；土地使用权；保险公司浅；银行论文摘要：初住房反向抵押贷款是一种以住房为抵押的借贷，并以此为核心拉动养老、保险、房柝地产等多项活动。该制度在昴国外取得了良好的社会效果昙。本文从分析住房反向抵押黟贷款的法律性质出发，提出绚该制度在我国推行会遇到的他法律障碍，为下一步设计该缓制度时有的放矢。一、住房反向抵押贷款的攥内涵11/11住房反向抵押贷款指已拥有房屋产权的老愠年人将房屋产权抵押给保险悬公司、银行等金融机构，这军些机构对借款人的年龄、房茵屋现值、未来的增值折损

2、情崩况及借款人房产的价值进行综合评估后按其房屋的评估搭值减去预期折损和预支利息空，并按人的平均寿命计算，缙将其房屋的价值化整为零分昆摊到预期寿命年限中去，按背月(年)支付现金给借款人辽，借款人在获得现金的同时岈，继续获得房屋的居住权并鲂负责维护，一直延续到借款人去世。住房反向抵押贷款ⅶ是住房价值转换的产品之一ń，是一种以住房为抵押的借贷，并以此为核心拉动养老腋、保险、房地产等多项活动。住房反向抵押贷款最琴早源于荷兰，当时是为了解邱决住房问题而提出的一种措稠施。住房反向抵押贷款发展х最成熟、最具代表性的当属├美国。上世纪八十年代，美尿国

3、因为出现了大量的“房子稻富翁，现金穷人”，于是住榫房反向抵押贷款应运而生，锱并逐渐成为许多老年住房所憧有者的绝佳金融产品。美国卖的住房反向抵押贷款一般允铁许年纪在62岁以上的老年褫人申请将房产净值转换成现祯金，具体金额视申请人的年龄、利率水平、所选择贷款┎方案的种类、房产的价谗值等情况而定，而且这笔现骗金是免税的。LocaLHOst11/11二、住房反芎向抵押贷款的法律性质拓反向抵押贷款是根据其丿在美国的英文名称reve愦rse，mortgage隐翻译过来的，也有人将其译析为“倒按揭”。“按揭”一粉词来源于英国法律制度中m必ortgage

4、的粤语音译嫁，人们习惯上将期房分期付款等同于按揭，其实在我国法律制度中并未有明确的按锥揭的概念，而且“按揭”作胭为英美法中一个泊来的概念母与抵押有着不同的含义，最大的一个区别就是“按揭”涉转移房屋的所有权，而“抵饪押”并不转移房屋的所有权，甚至使用权也不发生转移捎。上个世纪九十年代后，随龟着我国内地房地产业的发展机，按揭制度从香港引入，先穆由深圳建设银行在当地试行，之后逐渐在内地流行起来馔，因为在房地产领域频频出指现并正式运用于文本，其含义逐渐演化成了“抵押贷款呢”，目前在国内已经被正式家称为“个人购置商品房抵押僦贷款”。对于老百

5、姓而言，桂他们只关心买房时能从银行贷到款，并不关心这词的来宦源及真正涵义。然而从事法唷学研究工作者，任何一个法陉律术语其定义都力求科学准镄11/11确。特别是法律性质，如不谌明确，将会导致制度的混乱韦。关于按揭的法律性质螺，争议较多，有的认为是所炬有权保留，有的认为是权利〉质押，有的认为是就是抵押，而梁慧星先生则采取了让铍与担保说。笔者在早期初次仙接触房地产法时认为“按揭篼”的法律性质在中国分为两邮阶段，以房屋所有权登记为界限，之前为权利质押，之闺后才为不动产抵押。那么和磕按揭方向相反的倒按揭又是砧怎样一种法律性质呢？从国友外倒按揭贷款

6、的实践我们可请以看出，在倒按揭贷款中借亭款人是不转移担保房屋的所有权与贷款人的，这与按揭癃有本质的区别。有观点认为锍应当以让与担保为理论基础赃构建我国的“倒按揭”贷款澄模式。另外，在倒按揭贷款履中担保物权的标的物为限定梏的借款人居住的住房，而住谬房为现房，为不动产，因此纛倒按揭的法律性质也不可能声为质押。那么倒按揭是否为鹛非典型担保物权中的所有权摘保留呢？所有权保留是指在敏移转财产所有权的商品交易牢中，根据法律的规定或者当事人的约定，财产所有人移君转标的物的占有于对方当事霰人，但仍保留其对该财产的幌所有权，待对方当事人支付嗔一部分或全部价

7、款或完成特茄定条件时，该财产的所有权砷才发生转移的一种法律制度刷。由此可见，在所有权保留呶这种非典型担保方式中，标饕的物的占有和所有是分离的链。但在倒按揭贷款中，借款А人不仅仍享有抵押房屋的所窝有权，还享有法律保护的居翔11/11住权，也即对房屋的占有和所有是不分离的。从这个本顷质特点出发，倒按揭的法律柢性质也不为所有权保留，尽诬管借款人的确也保留了房屋的所有权，但并没有转移对笃房屋的占有，甚至这种占有愕、居住权还受到法律的保护灭。就倒按揭的法律性质，笔者认为，倒按揭贷款是为了担保债务的履行，在债务人Ⅸ的特定物住房上所设定的，弼具有担

8、保性质的一种权利，其完全符合抵押的一般特点钌，故应属抵押之列。因而笔嘣者采用了住房反向抵押贷款一词，以厘清该制度的法律痘性质。然而，单单从民Ч法这个角度来界定住