保障性住房社区后期运营管理模式探索

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1、保障性住房社区后期运营管理模式探索　　摘要：通过综述国内外保障性住房社区后期运营管理的情况，分析我国保障性住房社区管理运营现状和保障性住房社区特点，提出在政府指导下的社区自组织管理模式是保障性住房社区后期运行管理的新视域。关键词：保障性住房管理模式探索Abstract:Reviewingthelateroperationmanagementofsubsidizedhousingmanagementathomeandabroad,andanalyzingthecurrentsituationandcommunities’ch

2、aracteristicsofsubsidizedhousing，thenfoundthatcommunityself-organizationandmanagementmodelwithgovernmentguidanceisanewfieldofsubsidizedhousingcommunities’lateroperationmanagement.Keywords:SubsidizedHousing，Managementmodel，Exploration中图分类号：TU113.5+41文献标识码：A文章编号：1.前

3、言6目前，我国正在大力构建多层次的城镇住房保障体系，“十二五”末，全国保障性住房覆盖面将达到20%左右，但大量的保障性住房社区的后期运营管理却没有形成有效的模式，并且较早投入使用的保障性住房小区的后期运营管理问题已初现端倪，所以保障性住房社区后期运营管理模式很值得探索，这对改善居民生活品质、促进社会稳定、社会公平和完善社会保障体系具有重要意义。本文研究对象是竣工交付、分配入住后的保障性住房社区的运营管理模式，着眼于对保障性住房社区特点及居民诉求等软件的分析，涉及物业服务企业、政府相关部门、居委会、非政府等组织的合理定位等。

4、2.国内外保障性住房社区后期运行模式研究综述住房保障问题是各国政府关心的问题。马泽发指出：在实践中，美国形成了以地方住房局（PHA）为主体、私营管理选择和居民团体参与为辅的管理体系[1]。对于住房补贴，美国在1998年国会通过的《高质量住房和工作责任法》在为居住在政府房的市民提供了一些优惠保证的同时也规定，所有居住在政府房内的18到62岁的居民，如果没有工作或者不是全时在大学深造，每个月必须至少参加8个小时的社区服务。6国内各地住房保障安居工程的推进速度不一，保障性住房社区后期运营模式处在探索阶段。吴鸿根提出：如何按照“政

5、府主导、法律支撑、资金保证、税收减免、市场运作、社会参与、住户满意”的原则，探索保障性住房物业管理的组织形式、管理方式和运行模式，对“十二五”期间物业管理行业的发展有着极其重要的作用[2]。马万里指出：廉租房社区物业管理新模式在具体的实施过程中可以考虑汗水入股、阶梯定价与爱心互助等模式要素[3]。此外，保障房建设走在前列的成都市房管局探索出“公共服务进小区、基层社区进小区和社会组织进小区”的“三进”模式，引导多元力量加入保障房小区的管理体系。3.我国保障性住房社区后期运营现状及构成要素特点分析3.1我国保障性住房社区后期运

6、营现状目前，我国保障性住房社区后期运营管理大多沿用传统商业社区物业管理模式：开发建设完成后引入物业公司，按行政区域划分纳入街道—居委会的管辖，同时居委会也在引导组建业主委员会。但通过对宁波市部分保障性住房社区的调研，发现在这种模式下存在诸多问题，例如：（1）物业方面：业主（对物业满意度低，物业费难以收缴、物业公司亏本经营以致物业公司弃管小区、物业公司频繁更换；（2）居民（业主）方面：居民认知程度较低，社区公共活动和公共事务参与度较低，业主委员会组建难度大；（3）居委会方面：工作面广量大，但人少，以至只能侧重行政职能的发挥；

7、（4）其他方面：政府、开发建设企业对社区基本公共设施投入不足，非政府组织参与度较低等问题也加大社区管理的难度。究其原因主要是目前6保障性住房社区没有形成系统的、相互监督制衡的管理模式，经济上没有形成一定的保障和监督链，管理服务方面相关机构定位不明确、权责关系模糊，组建过程没有处理好市场调节与政府主导的关系等。3.2我国保障性住房社区构成要素特点分析3.2.1保障性住房社区产权复杂我国保障性住房规划、建设情况决定了目前我国同一个保障性住房社区内经济适用房、公共租赁住房、拆迁安置房等多种类型的产品共存，在商品房竞配保障性住房的

8、开发模式下，商品房和保障性住房也会共存于同一个小区。产权方面，经济适用房、拆迁安置房归业主所有，公共租赁住房产权归国家所有，并且还存在同一套房屋，部分产权归业主所有，部分产权归国家所有的情况。保障产品的多样性和产权的复杂性增大了保障性住房社区后期运营管理的复杂性。3.2.2保障性住房社区被保障对象群体构