金色华府前期物业管理技术标方案.doc

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1、某小区前期物业管理技术标方案第一章物业管理机构设置及资源配置第一节管理架构及公司督导的模式第二节各岗位职责、专业人员配备及素质第二章管理方案第一节房屋接管验收和返修的跟进第二节二次装修的管理、维护及保洁第三节共用设备设施及房屋的保养维护第四节环境、绿化的管理第五节车辆管理、安保、消防管理第六节节能的可行性方案及措施第三章服务标准及费用测算第一节管理目标、服务内容、分项管理目标及承诺第二节小区收支费用预算方案第三节前期介入的工作计划第四节社区活动中心、物业经营用房的经营管理设想第四章质量管理控制方法第一节管理程序文件工作流程第二节管理应急方案第三节内部监督检查办法第四节服务人

2、员培训方案第一章物业管理机构设置及资源配置第一节管理架构及公司的督导的模式1、公司管理架构：我司实行董事会领导下的总经理负责制，建立了现代化的管理模式。总公司在设人力资源部、质管部、市场部、财务部、办公室及信息中心等各职能部门的基础上，根据各地市的实际市场环境设立的分公司下辖职能部门及项目管理处，对各分公司实行统一领导。各分公司根据公司中长期计划、项目可行性分析、实施跟踪、目标管理、培训激励、绩效考核（包括服务质量考核）、反馈控制等系统化的标准模式对各管理处推行主任责任制，即各管理处在总公司各职能部门和分公司的指导、监控和考核下依照明确的计划、目标、要求和职责开展具体的服务

3、工作。管理处主任对下属的管理部、工程部、监控部实行垂直管理，确保各项工作指令及时下达，管理处各部门主管直接对主任负责，而对业主的服务质量能迅速反馈上级各相关部门，实现了公司资源的有效共享和最优化，从而达成经济效益、环境效益和社会效益的最佳结合。（详阅附表一·公司架构图）2、公司督导的模式：公司经过多年运营，始终坚持“以人为本、业主至上、服务第一”的经营宗旨，逐渐摸索出了一套较为科学的督导模式，并具体落实到日常的管理服务当中，为公司的规模扩张和品牌建立打下较为坚实基础。总公司在质量管理部设立服务中心，集业主投诉、需求咨询、适时反馈、运行协助、实时监控、应急实施、跟踪服务、评价

4、考核于一体，以相对独立、客观、科学、公正、公平的角色，为各管理处实行督导工作。服务中心相应健全了质量检查标准、质量考核办法、投诉管理规定、重大安全和质量事故报告办法等各项制度；在各管理处设一级质量管理员，赋予投诉调查、跟踪检查、统计分析、监督处罚、考核评定等明确的职权，根据服务中心的各项制度开展具体工作；质量管理采用内部与外部相结合的招募方式，实行公开竞聘上岗，挖掘公司内部资源和吸纳各方面复合型人才，组成高效的督导队伍，为公司督导模式的完善建立了良好的运作机制。第二节各岗位职责、专业人员配备及素质“金色华府”物业服务中心将严格按照ISO9001(2000)国际质量管理体系的

5、要求,各岗位人员均按相关程序文件规范操作,对不合格管理服务行为进行有效控制,及时做好相关记录,并进行回访,我司将在本社区导入ISO14001环境管理体系,通过二大管理体系结合公司“首问负责制”、“网络一站式服务”等八项先进管理服务模式,保证物业管理工作质量的稳定性。将该社区建设成为“绿色生态社区”,成为永安市乃至全三明地区同行参观的基地。经过我司多年的实践摸索，整合了一套行之有效的现代化企业管理制度。包括《金色蓝庭手册》、《企业规章制度汇编》及各《岗位职责》。（详见附表二·岗位设置、职责及任职资格）第二章管理方案第一节房屋接管验收和返修的跟进1、房屋接管验收我司接到发展商发

6、出的竣工物业接管验收通知后，将派出公司相关部门负责人、项目经理及专业工程技术人员等组成的接管验收小组与办理物业接管验收。验收小组负责对图纸、资料、设备、设施进行验收，办理接管手续。验收小组根据提供的竣工资料，按设计及施工要求编制验收计划，确定验收标准，暂无验收标准的，按相关规范或使用功能、设备参数确定验收标准。验收小组依据验收计划、标准，按专业分工进行预验收。在预验收过程中，所有设备均需进行调试运行测试，并将运行结果记录于《设备调试运行记录》中。验收中检查出来未达到验收标准或与设计要求不符的项目，验收小组将提出书面整改报告反馈，由发展商督促施工单位进行整改。预验收中未达到要

7、求的设备经整改后，验收小组再进行检查验证，整改合格后进行正式验收、接管。对于小的装修质量及暂时不影响居住使用的工程项目等问题，如果也进行返工，很可能影响接管验收的时间，此时可采取让承建单位先预付给我司部分保修金等方式，接管后由我司视情进行修整。对确无法返工的项目，我司将根据设计及规范要求，依法进行索赔，以确保以后重新改造或更新的费用。验收完成后，填写《楼宇设施验收交接表》、《设备、工具及其他物品移交清单》、《图纸、资料交接一览表》并经移交方确认，最后双方代表签署《楼宇交接书》，接管验收工作完成。为妥善解决交楼时可能