首创置业股份有限公司2011年公司债券跟踪评级报告

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1、首创置业股份有限公司2011年公司债券跟踪评级报告发行主体首创置业股份有限公司担保主体北京首都创业集团有限公司发行规模人民币10亿元存续期限2009/09/24-2014/09/23上次评级时间2010/05/13上次评级结果债项级别AA+主体级别AA评级展望：稳定跟踪评级结果债项级别AA+主体级别AA评级展望：稳定概况数据首创置业200820092010所有者权益(亿元)61.2066.3776.30总资产(亿元)190.26223.82305.14总债务(亿元)63.8462.5195.48营业收入(亿元)51.6853.9364.94主营业务毛利率(%)37.2737.

2、2339.98EBITDA(亿元)13.3815.1818.76所有者权益收益率(%)12.0213.3813.90资产负债率(%)67.8470.3575.00总债务/EBITDA(X)4.774.125.09EBITDA利息倍数(X)2.613.452.51北京首都创业集团200820092010货币资金(亿元)101.35159.15183.20所有者权益(亿元)159.06172.57188.57总资产(亿元)727.28786.95889.69总债务(亿元)332.81343.03396.73EBITDA(亿元)34.8347.8447.50资产负债率(%)78.1

3、378.0778.81分析师刘璐lliu@ccxr.com.cn邵津宏jhshao@ccxr.com.cnTel:（021）51019090（010）57602232Fax:（021）51019030（010）57602299www.ccxr.com.cn2011年6月21日基本观点2010年，中国房地产市场在政策调控和流动性支持的相互作用下实现了小幅增长，在此背景下，首创置业股份有限公司（以下简称为“首创置业”或“公司”）销售规模持续较快增长，且盈利状况快速提升，未来业绩有较大支撑；公司区域布局更加完善，土地储备规模持续增长，为未来发展奠定了基础。但同时，中诚信证券评估有限

4、公司（以下简称“中诚信证评”）注意到，房地产政策复杂多变，融资环境趋紧，公司财务杠杆比率依然较高，这些都将在一定程度上影响公司的信用水平。本次公司债券的担保主体北京首都创业集团有限公司（以下简称为“集团”）规模实力不断增强，集团基础设施、房地产、金融服务三大板块业务协同效应不断显现，整体综合实力持续提升，其下属基础设施板块受经济周期波动影响很小，在宏观经济波动环境中的抗风险能力逐渐增强。综上，中诚信证评评定本次公司债券信用等级为AA+，维持首创置业主体信用等级AA，评级展望为稳定。正面Ø行业长期看好，行业整合有加速趋势。在经济增长、城市化进程加快、居民住房需求增长等因素的推动

5、下，中国房地产行业增长趋势仍将在较长时期得以维持；土地成本波动、金融财税等政策调整短期内虽可能对市场预期和行业盈利水平产生影响，但同时也相应地提高了行业进入门槛和经营管理的难度，这将为综合实力强、品牌影响力大的大型房地产企业提供市场整合机会，优势房地产企业的综合竞争力将得到加强。Ø销售情况良好，未来业绩有保障。2010年公司实现签约面积119万平方米，签约金额125亿元，均同比增长18%。截至2010年末，已售未结转金额76.7亿元，同比增长62.50%，且其中72亿元计划于2011年确认收入。公司整体业绩锁定比例很高，为2011年业绩提供了有力支2首创置业股份有限公司201

6、1年公司债券跟踪评级报告撑。Ø土地储备较为充足。截至2011年3月末，公司土地储备总未售楼面面积达971万平方米，可售面积808万平方米，其中权益可售楼面面积504万平方米，满足未来三至四年发展需要。Ø货币资金充裕。2010年公司销售大幅提升，回款较好，截至2010年末公司货币资金达到84.60亿元，占流动资产比例提升至31.42%。在目前整体信贷环境趋紧的情况下，充足的货币资金有利于公司合理调配资金、降低资金成本。Ø股东实力不断增强。首创集团是北京市国资委所属的大型国有独资企业，近年来集团逐步构建了以水务为核心的基础设施产业、以城市住宅开发建设为核心的房地产业及以投行并购业

7、务为核心的金融服务业等三大主业，其水务业务的全国市场布局初步形成，行业龙头地位稳固。首创集团规模持续壮大，综合实力不断提升，在宏观经济波动环境中的抗风险能力逐渐增强。关注Ø作为政策导向性非常明显的行业，需要注意短期内政策波动对房地产市场的影响。房地产企业融资渠道日益收紧和近期部分地方政府出台严厉的限购政策均加大了2011年中国房地产市场的不确定性。Ø财务杠杆比率持续增高。截至2010年末，公司资产负债率75.00%，同比上涨4.65个百分点；总资本化比率55.58%，同比上涨7.08个百分点。2010年