201105新聚仁-爱家句容策划报告_(nxpowerlite)

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1、爱家集团句容项目前期策划报告引言青山依旧在，只是金陵更胜昔今天空港新城注定将成为大南京时代背景下的——珍贵礼物目录壹、项目理解贰、市场分析叁、产品建议肆、客源定位壹、项目理解解决的核心问题——项目的市场战略站位Part1——南京的未来中国的核心城市正处于一系列历史性机遇中全球产业转移示意图①②③④⑤中国的城市化进程，核心城市的凝聚力更强，发展速度更快中国面临增长方式转型，要求核心城市发展更高级别的产业群三十年实体经济增长，必然带来虚拟经济的增长南京，城市形象，城市定位大幅提升因此，南京的城市定位和发展格局发生了重要调整国家二级区域中心城市：南京原有城市地位一般，

2、辐射能力有限；南京都市圈：随泛长三角时代的到来，南京城市地位大幅提升，未来辐射镇江、扬州、马鞍山、芜湖、巢湖、滁州、淮安。城市将出现向外围扩张趋势南京，随城市定位提升，未来城市扩张将成为必然南京目前，南京房地产市场外扩的趋势已经成型“中心城-新城-新市镇”三级城镇体系：规划的外围新城中，板桥新城、禄口新城、汤山新城、龙潭新城已处于开发阶段；滨江新城、桥林新城、永阳新城、淳溪新城已有明确规划。大力发展卫星城，分流城市人口成为必然Part2——句容项目的理解就距离而言，属于南京城市外延板块禄口空港新区江宁区域句容空港新区地块位置南京空港新城区域位置：句容空港新区北，距句

3、容市区约20km距南京江宁区8km，距离郭庄镇3km。区位紧贴南京，可实现“同城”卫星城概念运作8km交通配套的支持，也成为有利因素交通配套：宁杭高速入口距本项目约3km宁杭高铁入口距本项目约0.6km（2011年底建成通车）完善的交通配套体系，也将强化本项目的“同城”卫星城概念空港新区整体规划为板块发展提供前景规划格局：规划“空港物流区”、“台资生态工业区”、“产业配套区”，“综合服务区”，四大功能组团拟建规模：20万平方公里；产业定位：依托宁杭高速郭庄道口和机场高速公路，产业集群发展步伐加快，形成了以机械制造、船舶配件、光学镜片、塑胶跑道、服装陶瓷和现代休闲农业

4、为主的特色产业。现有配套薄弱，但受益于板块整体规划，房地产市场将长期看好本项目自身具备塑造标杆个案的条件占地333,500m2总建500,250m2容积率1.5板块内首个启动的地标大盘项目；爱家品牌开发商的影响力。本项目具备打造成运作南京市场、板块第一个案的市场条件Part3——借鉴项目世茂蝶湖湾的启示昆山外围，毗邻高铁，大面积水景，百万社区，运作上海外溢客源的地标大盘上海安亭世茂蝶湖湾昆山市区距离上海嘉定安亭20公里昆山市区6公里高铁站（500米）物业地址：昆山柏城南路和沪宁高速交叉处开发商：上海世茂房地产有限公司产品类型：独栋、联排、叠加、高层建筑风格：现代风格

5、占地面积：71.8万方建筑面积：107.7万方容积率：1.5绿化率：65%总户数：6445户物业公司：世茂第一太平首次开盘：2005年12月先低后高，树立高端地标大盘形象，后期获取高额投资回报世茂蝶湖湾的启示高层公寓独栋别墅叠加别墅高层公寓花园洋房联排别墅独栋别墅高层公寓②①⑦⑥⑤④③⑨⑧2005-2006年，前期以低密度产品入市，控制成本投入，保障利润要求，运作上海外溢客源；2007-2008年，中期以公寓产品为主力，树立地标大盘形象，吸引上海投资客源及少量本地客源；2009-至今，后期成功树立地标形象，低密度产品实现利润最大化。前期中期后期世茂蝶湖湾的启示产品面

6、积价格供应套数客源2005.12独栋312-435800036上海投资客源为主导2006.7叠加250-283650026890%上海客源，10%昆山客源2007.1高层90-1434500344上海投资客源为主2007销售该项目商业街商铺，13000元/平方，无新增住宅产品2008.4高层90-114500075480%上海客源，20%昆山客源2009.5联排188-240850016370%上海客源，30%昆山客源2009.6高层90-1416500115840%上海客源，60%昆山客源2009.9洋房125-130780049650%上海客源，50%昆山客源2

7、009.10独栋312-435160002760%上海客源，40%昆山客源2010.2高层90-1448500-9000141650%上海客源，50%昆山客源本项目可参考该案成功运作经验，实现大江宁运作金地自在城的启示物业地址：雨花板桥新城莲花湖体育公园南侧开发商：金地(集团)股份有限公司产品类型：联排、洋房、高层建筑风格：现代风格占地面积：46.8万方建筑面积：103万方容积率：2.2绿化率：36%总户数：约6500户物业公司：金地物业管理公司首次开盘：2009年11月金地自在城江宁中心距离江宁中心12公里南京城区距离南京城区15公里板桥新城新城开发模式，百万